房價并不會因局部試點應聲而落


　　對二套住房能不能稅率從輕可以探討


　　對高端也不要“傷筋動骨”，要抽肥補瘦實現共贏


　　現在上海、重慶已啟動試點的房產稅改革，在嚴格概念上講，所涉的稅種應該是指房地產稅或不動產稅。


　　在多種因素制約之下，這一改革是在全國人大審批通過、授權國務院制定實施辦法的“房產稅”框架下啟動試點，引入兩個實質性的新機制：一是把房產稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要作一定形式的稅基規范，確立房產評估值概念并發展其方法。雖兩市試點方案細則不盡相同，但都包含著向較標準的“房地產稅”(“不動產稅”)靠攏的取向。


　　關于房地產稅或不動產稅，前一段時間，已發生了公開的和內部的激烈爭論。我認為對這個問題應該進行理性探討。在中國實施房地產稅改革，是完成經濟社會轉軌與現代化的必要制度建設，將會產生四個方面值得肯定的正面效應：增加中國直接稅的比重而降低中低端收入者的稅收痛苦程度；解決中國地方稅體系不成型的問題而提供地方層面的支柱稅種；促使已實施的房地產調控新政體現其應有的“治本”水準；優化收入和財產的再分配以抑制“兩極分化”。


　　總之，房地產(不動產)的稅制建設對當代中國至少是一舉四得、一舉多得。尤其，當前，在住房保有環節征稅，將對于房地產領域產生重要影響。


　　第一，對于想買房自住的人，這實際上會改變他的預期，他們會傾向于更實惠一點，買相對小戶型的房子。


　　第二，買房為囤在手里做自己的“商業性社會保險”的人，會考慮買了房以后不再空置。


　　第三，買來炒房的人，不敢說就完全不炒了，但是在炒的時候會收斂自己的行為。炒房者們自然會估計風險：原來炒20套的，這時要悠著點兒，先炒10套、8套；炒10套、8套的，炒個3套、5套，而且他炒什么房呢？他會考慮后邊多數接手的人是要用于自住的，所以他自然而然會考慮多炒中小戶型。


　　這樣一來需求方整體結構變了，開發商拿了地皮以后當然也要考慮――更多提供中小戶型，而且在自己參加土地招拍掛的環節上不能像原來想得那么好，要謹慎一點。綜合起來，需求沉穩收斂了，同時有效供給增加了，總體的供需情況就會趨于更平衡、沉穩、健康。


　　我認為必須充分肯定上海和重慶房產稅改革試點敢為天下先、在打開局面方面的重要意義和作用。前段輿論上有一些說法，指責上海、重慶兩市的試點好像成效不足，一個說法是稅收收入很少；另一個說法是并沒有看到房價急速下跌，“動靜不大”。其實這是一些非常表面化的認識。


　　首先，住房保有環節上的稅是按年征收的，不要急于馬上判斷可以征收多少稅上來。在接近年底的時候，才好判斷這一年可以收上多少稅來。但其實這兩個地方都不會太看重第一年能收多少稅，而且對這個稅的成長邏輯都心里有數，以后它的成長性肯定沒有問題。這個稅改最重要的任務，在上海、重慶這樣的發達地區，一定意義上還不是籌集收入，而是要調節經濟和社會生活，但未來的財源支柱屬性將會逐漸顯現。


　　其次，就是房價并不會因局部試點應聲而落。我認為這樣一個稅制不可能改變中心區域不動產價格的上揚曲線，因為中國現在城鎮化水平才50%多，以后要一路走高到70-80%才能相對穩定。其實沒有力量能改變這個上揚曲線的基本模樣。但是有了這個稅以后，它會使這個曲線的斜率降低，發展的過程更平穩，減少泡沫，不會頻繁大起大落而造成對社會生活的負面沖擊。


　　試點后，在重慶和上海高端的不動產，都明顯出現了成交量下降，價格趨穩，這就是很明顯的正面效應，是它已體現的作用。重慶統計表明前幾個月里，高端的住房成交量已經下降了28%。另外上海管理部門原來多年想追求的一些不動產配置方面如何優化的目標，這次發現通過稅制的具體設計，取得了很好的實際調節效果。


　　比如上海多年苦惱的問題就是大家都愿意在城市中心區購置不動產。而這次上海方案里面一個很小的杠桿――中心區域的稅率是0.6%，周邊區域的稅率是0.4%，就差這么一點兒，便使現在的成交大量地被引流到周邊區域，所以管理部門對這樣的效果非常肯定。這明顯體現了搞市場經濟要間接調控，運用規范的經濟手段，而經濟手段里面稅收是不可忽略的政策組合工具。


　　改革雖然有很多值得肯定之處，但確實應當非常審慎。


　　首先，我們的管理部門應該更開明，適當披露已搞了多年的物業稅模擬試點“空轉”的相關信息。各個地方試點里面具體的數據可以不披露，但是其框架完全可以披露一些信息。當公眾了解大體情況以后，很多的反對意見也就會不攻自破。


　　其次，應該盡可能把政府關于未來改革的一些基本考慮做出必要的信息披露，給社會公眾吃定心丸。比如說公務員、公職人員現在最擔心什么？如果說剛剛房改拿到了自己有完全產權的房子，然后馬上要征房地產稅，可能大多數人會有意見。所以我認為這方面應該非常清晰地給社會公眾(包括公職人員)一個“定心丸”：以后所有社會成員的所謂第一套房或者家庭人均計算下來的一定標準之下的基本住房，是不被這個稅覆蓋的。


　　看看試點：上海方案只涉及增量，但依靠信息系統支持把新購房與原有房合并計算人均擁有面積，再對高端征稅；重慶方案涉及了轄區內幾千套獨立別墅的存量，但清楚地規定了180平米的“起征點”，仍是只調節高端。


　　另外，有人說中國基本特點就是第二套房有社會保險功能，第二套房是自己給自己買了一個商業性的社會保險――這有一些道理，那么對二套住房能不能稅率從輕？我覺得也完全可以探討。如對這兩點盡快形成相對清晰的原則性態度，再往下，便可討論怎么樣按照支付能力原則去調節高端。對高端也不會硬要“傷筋動骨”，應該完全符合市場經濟稅制的“支付能力”原則，抽肥補瘦。這就是促進先富起來的階層和低收入階層在一個社會共同體里享受改革開放成果的和諧局面，這實際上是一種共贏。


　　先富起來的這些人，一年交一兩萬、兩三萬元錢或再高些的稅，而這個再分配使政府更有能力扶助低收入階層住有所居，促使整個社會和諧了，不是大家一起安享改革開放成果嗎？