中國獨立經濟學家、樓市春天派掌門人、中國城市產業發展聯盟主席、亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存老師在出席某高峰論壇時針對目前全國房地產市場的形勢、頻頻出臺的樓市新政做了深刻的解讀并針對當前三四線房地產市場的現狀進行了分析。

一、被誤讀的樓市

陳寶存老師指出，目前社會上對樓市存在普遍的誤讀，主要體現在土地財政 、房價收入比、租售比、黑燈率與空置率、保障性安居工程、四萬億救樓市、房地產拉動GDP比重、房地產稅制與房產稅、不動產登記制度、產權年限問題、自由居住率、庫存量與待售面積、在建面積、集體建設用地入市與流轉、小產權與違章建筑、地方債真相、貨幣超發（M2）、空手套白狼等方面。他表示，近幾年在全國各地樓價漲聲四起，業界人士及購房者不斷結合統計局、數據調研機構發布的相關數據計算房價收入比、租售比、黑燈率，用以證實中國商品房價格高于國際平均水平，樓市泡沫嚴重，但實際上這些數據缺乏準確性。

陳寶存老師稱，目前城市中空置的房子基本處于城郊地帶，因為這些地方道路交通條件不佳，生活設施不完善，許多購了房子的人又回到中心城區居住，造成了樓盤黑燈率較高，并非所謂的樓市過剩。還有租售比，許多人是拿待售期房房價和市場租房價來計算租售比。事實上，流通在市場上的中心城區出租房，多是交房多年的現房。如果用實際購房價和租房價來比，中國房屋的租售比較合理，買房越早的人收益越大。“這些數據的誤讀，會給人造成樓市泡沫的假象。”陳寶存老師稱，中國每年約有1500萬農村人口要進城，大批擁有老舊住房、福利房的市民想住上更大更好的房子里；還有準備結婚的80后、90后年輕人，不會像60、70后一樣愿和老人同住在一起……這些都是強勁的需求。在這種強勁的需求下，中國樓市不會在短期內陷入困境。

二、政策大轉折的市場趨勢

陳寶存老師認為2014年樓市影響的真實因素主要有6個，分別是：2012年9月土地成交才恢復，這就造成2014年新盤上市量不足；2013年11月強力限價，高價盤壓制預售；信貸政策不明朗，年初按揭房貸難度大；利率市場化商業銀行利息上浮，消費者觀望等待；財經證券媒體造謠生事；慣性認識在住建系統一直存在，政策走向眾說紛紜。雖然這些因素導致2014年全國樓市遇冷，但同比下滑的基礎是由于2013年樓市賣得太高太好，所以即使樓市下跌也不算大跌。

此外，陳寶存老師還談到了自2014年下半年開始的不斷推出的樓市新政，從9·30新政到央行降準降息再到今年的3·30新政，都可以看到政府在“穩樓市”方面的一個決心。因此，陳教授表示，中國地產在黃金十年過后至少還有30年的白銀時代。

三、三四線市場現狀

陳寶存老師表示，三四線城市目前主要存在以下幾方面問題：開發企業土地供應量大，人口導入需要時日；土地上市價格過低，導致開發旺盛，市場無法接受如此大的開發量；市場誤讀，導致消費人群觀望；交易環節稅費過高，投資房產轉手難度大；劣幣驅逐良幣現象在三四線城市較為普遍，而實力房企的逃離，導致開發水準降低；銀行對三四線和中小房企的前途看淡，導致資金壓力下的中小房企缺乏市場信心；地方政府索取利益的多，對房企支持手段少之又少。

針對以上問題，陳寶存老師給出以下建議：

1、鼓勵消費人群入市，澄清市場誤讀，輿論引導十分關鍵。

2、新房與二手房契稅的減免力度大些。

3、產權類保障房減少甚至結束符合政策要求。

4、小產權適當采取措施遏制新增，加大開發難度。

5、金融機構采取措施支持重點企業，而不是普遍支持。

6、市場買漲不買落，支持重點企業的目的是保證開發利潤。

7、財政補貼買房人不是財政負擔，而是房地產相關環節稅收與土地出讓金收入增長的考慮。

8、調升基準地價，調升新地塊拍賣的底價，房價小步慢跑。

9、對產業導入的企業，支持力度強于房地產開發企業。

10、調升公積金貸款額度和首付成數，公積金使用可以擴大到同事朋友等未繳納公積金人群。

11、商業銀行對按揭貸款的支持力度看商業銀行總行細則。

12、供大于求的情況下，開發企業不能盡保。

13、明確二手房轉讓契稅按總價的1%，適合本地市場的方式。

14、鄉鎮市場不宜鼓勵，農民進城的刺激政策要有。