“以房養(yǎng)老”模式的推出，居住用地70年使用權(quán)的問(wèn)題，又一次成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。各種混亂信息，使得人們對(duì)土地使用權(quán)70年問(wèn)題大加鞭撻，那么，土地使用權(quán)的歷史由來(lái)與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，以及未來(lái)中國(guó)土地制度改革的方向？住宅用地使用權(quán)期限是否延長(zhǎng)？是有償續(xù)期還是無(wú)償續(xù)期？等等有必要重新認(rèn)識(shí)一下。

       現(xiàn)行中國(guó)土地出讓年限：

       憲法規(guī)定城市土地國(guó)有（全民所有）。而隨著生產(chǎn)實(shí)踐，1990年5月19日，國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，首次提出了“居住用地最高年限為70年”。 具體表述是：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四) 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的期限設(shè)定，基本是與國(guó)際接軌的，當(dāng)然主要參考當(dāng)時(shí)還處于英國(guó)殖民統(tǒng)治下的香港。

       在目前中國(guó)法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，土地使用權(quán)最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國(guó)有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金。

       規(guī)范土地使用年限的最新法規(guī)是自2007年10月1日起施行的 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》其中的第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。 ”

       第149條更是明確了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”對(duì)“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

       第150條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。”

       而2007年8月30日修正的《中華人民共和國(guó)城市城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿， 土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該宗土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn) 的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。”

       先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)：

       香港地區(qū)目前采用的是批租制度，即在一定期限內(nèi)(不超過(guò)99年)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，主要是因?yàn)橄愀鄞蟛糠滞恋厥怯?guó)1898年通過(guò)《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界(期限99年)得來(lái)，土地并非港英當(dāng)局所有。

       資料顯示，英國(guó)統(tǒng)治香港的一百多年時(shí)間內(nèi)，香港土地的租賃期有多次變化。

       （1）1898年前除大部分九龍半島內(nèi)地塊以及海旁地塊外，香港島及九龍界線街以南批租的土地，租約都是999年租期。1898年之后在新批土地時(shí)取消999年租期的租約，代之以75年可再續(xù)租75年且不另收地價(jià)的租約。

       （2）北九龍及新界土地。1898年，北九龍及新界土地由英國(guó)政府向中國(guó)租借，由港府接管。港府以99年減最后3天（由1898年7月1日起計(jì)）批租給土地開(kāi)發(fā)商和使用者，在1997年6月27日期滿時(shí)收 回，再由港府在6月30日歸還中國(guó)。

       （3）1984年“中英聯(lián)合聲明”規(guī)定： 1997年7月1日以前期滿的土地契約可以續(xù)約；1997年7月1日到期的土地契約可以自動(dòng)延長(zhǎng)至2047年；租賃期限超過(guò)1997年7月1日的土地契約依然有效。
目前，香港特區(qū)政府仍以拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式批租土地，但新租約的期限最長(zhǎng)只能到2047年。

       英國(guó)住房沒(méi)有土地所有權(quán)。英國(guó)目前有三種產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)形式; 保有 (Freehold) 、租賃保有 (Leasehold) 和份額保有 (Share of Freehold) 而租賃保有(Leasehold) 是指對(duì)契約的簽署者即買房者給予非永久產(chǎn)權(quán)，而此非永久產(chǎn)權(quán)的期限最長(zhǎng)可達(dá)999年。倫敦中心地段幾乎所有的高端樓房公寓都是租賃保有的產(chǎn)權(quán)形式。 

      份額保有(Share of Freehold) 是在英國(guó)有關(guān)法律2002 改革以后出現(xiàn)的一個(gè)比較新的概念。指的是對(duì)于一些中小型的公寓樓宇，如果多于2/3 的業(yè)主通過(guò)投票同意購(gòu)買整個(gè)房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)，他們可以建立一個(gè)正式擁有該建筑物的公司，每個(gè)業(yè)主則按照在此公寓樓里占有空間的比例享有此房產(chǎn)的永久所有權(quán)。 

       而美國(guó)國(guó)土面積中純私人所有土地占58%，主要分布在東部；聯(lián)邦政府所有的土地占32%，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制為主，國(guó)有土地只占其中一小部分。

       糾結(jié)于70年產(chǎn)權(quán)是杞人憂天

       國(guó)內(nèi)70年土地使用權(quán)事實(shí)上是一次性繳納土地出讓金的批租制。按當(dāng)初制定70年使用權(quán)的專家說(shuō)法：確定最高70年使用權(quán)只是權(quán)宜之計(jì)而已。而且，我們的大規(guī)模開(kāi)發(fā)， 一二線城市也只是1998年市場(chǎng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后的事。三四線城市的開(kāi)發(fā)只有不足十年時(shí)間。

       國(guó)內(nèi)土地出讓年限也是比較混亂的。有的城市開(kāi)發(fā)最初有的給20年、15年使用權(quán)。前年的黑龍江梅河口市，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)土地出讓年限5年的案例。當(dāng)然，物權(quán)法和城市房地產(chǎn)管理法有一定沖突，主要是自動(dòng)續(xù)期的表式：物權(quán)法沒(méi)提有償與無(wú)償自動(dòng)，城市房地產(chǎn)管理法卻說(shuō)“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

       目前執(zhí)行的2004年版本的《中華人民共和國(guó)土地管理法（修正案）》正在從新修訂階段。去年底的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，討論通過(guò)了《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案(草案)》。草案對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改,草案將提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議。 目前的三中全會(huì)有關(guān)土地制度與土地流轉(zhuǎn)制度變革，也在議程中。

       相信對(duì)于土地使用權(quán)年限問(wèn)題，適應(yīng)現(xiàn)狀并尊重歷史的表述一定會(huì)解決土地使用權(quán)年限最高70年的爭(zhēng)議。我認(rèn)為，最終無(wú)償自動(dòng)續(xù)期，結(jié)束土地出讓金一次交付，代之以物業(yè)稅或者不動(dòng)產(chǎn)稅，才是未來(lái)中國(guó)土地制度的改革方向。

       而現(xiàn)實(shí)是，中國(guó)城市住宅新建的很多，有價(jià)值的老房產(chǎn)保留的并不多。拋開(kāi)老房私產(chǎn)不說(shuō)，絕大部分的現(xiàn)代化樓宇，并不可能維持70年使用。也許40或者50年，住房必然面臨拆遷。我們的補(bǔ)償現(xiàn)狀是：原址回遷、異地安置或者貨幣補(bǔ)償，選擇回遷，是新的70年重新計(jì)算。而異地安置與貨幣安置，當(dāng)然就更不存在70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題了。

       擔(dān)憂70年到期，我們的法規(guī)還是混亂不堪，就有點(diǎn)杞人憂天了。