“以房養老”模式的推出，居住用地70年使用權的問題，又一次成為輿論關注的焦點。各種混亂信息，使得人們對土地使用權70年問題大加鞭撻，那么，土地使用權的歷史由來與國際經驗，以及未來中國土地制度改革的方向？住宅用地使用權期限是否延長？是有償續期還是無償續期？等等有必要重新認識一下。

       現行中國土地出讓年限：

       憲法規定城市土地國有（全民所有）。而隨著生產實踐，1990年5月19日，國務院頒布《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，首次提出了“居住用地最高年限為70年”。 具體表述是：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四) 商業、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。對土地產權的期限設定，基本是與國際接軌的，當然主要參考當時還處于英國殖民統治下的香港。

       在目前中國法律規定中，“土地使用權”與“房屋產權”是兩個不同的概念，土地使用權最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。

       規范土地使用年限的最新法規是自2007年10月1日起施行的 《中華人民共和國物權法》其中的第148條規定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。 ”

       第149條更是明確了“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”對“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”

       第150條規定“建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。”

       而2007年8月30日修正的《中華人民共和國城市城市房地產管理法》規定，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿， 土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該宗土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準 的，土地使用權由國家無償收回。”

       先進經驗：

       香港地區目前采用的是批租制度，即在一定期限內(不超過99年)轉讓土地使用權，主要是因為香港大部分土地是英國1898年通過《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界(期限99年)得來，土地并非港英當局所有。

       資料顯示，英國統治香港的一百多年時間內，香港土地的租賃期有多次變化。

       （1）1898年前除大部分九龍半島內地塊以及海旁地塊外，香港島及九龍界線街以南批租的土地，租約都是999年租期。1898年之后在新批土地時取消999年租期的租約，代之以75年可再續租75年且不另收地價的租約。

       （2）北九龍及新界土地。1898年，北九龍及新界土地由英國政府向中國租借，由港府接管。港府以99年減最后3天（由1898年7月1日起計）批租給土地開發商和使用者，在1997年6月27日期滿時收 回，再由港府在6月30日歸還中國。

       （3）1984年“中英聯合聲明”規定： 1997年7月1日以前期滿的土地契約可以續約；1997年7月1日到期的土地契約可以自動延長至2047年；租賃期限超過1997年7月1日的土地契約依然有效。
目前，香港特區政府仍以拍賣、招標或協議的方式批租土地，但新租約的期限最長只能到2047年。

       英國住房沒有土地所有權。英國目前有三種產權表現形式; 保有 (Freehold) 、租賃保有 (Leasehold) 和份額保有 (Share of Freehold) 而租賃保有(Leasehold) 是指對契約的簽署者即買房者給予非永久產權，而此非永久產權的期限最長可達999年。倫敦中心地段幾乎所有的高端樓房公寓都是租賃保有的產權形式。 

      份額保有(Share of Freehold) 是在英國有關法律2002 改革以后出現的一個比較新的概念。指的是對于一些中小型的公寓樓宇，如果多于2/3 的業主通過投票同意購買整個房產的永久產權，他們可以建立一個正式擁有該建筑物的公司，每個業主則按照在此公寓樓里占有空間的比例享有此房產的永久所有權。 

       而美國國土面積中純私人所有土地占58%，主要分布在東部；聯邦政府所有的土地占32%，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制為主，國有土地只占其中一小部分。

       糾結于70年產權是杞人憂天

       國內70年土地使用權事實上是一次性繳納土地出讓金的批租制。按當初制定70年使用權的專家說法：確定最高70年使用權只是權宜之計而已。而且，我們的大規模開發， 一二線城市也只是1998年市場化房地產開發之后的事。三四線城市的開發只有不足十年時間。

       國內土地出讓年限也是比較混亂的。有的城市開發最初有的給20年、15年使用權。前年的黑龍江梅河口市，曾經出現過土地出讓年限5年的案例。當然，物權法和城市房地產管理法有一定沖突，主要是自動續期的表式：物權法沒提有償與無償自動，城市房地產管理法卻說“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

       目前執行的2004年版本的《中華人民共和國土地管理法（修正案）》正在從新修訂階段。去年底的國務院常務會議上，討論通過了《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》。草案對農民集體所有土地征收補償制度作了修改,草案將提請全國人大常委會審議。 目前的三中全會有關土地制度與土地流轉制度變革，也在議程中。

       相信對于土地使用權年限問題，適應現狀并尊重歷史的表述一定會解決土地使用權年限最高70年的爭議。我認為，最終無償自動續期，結束土地出讓金一次交付，代之以物業稅或者不動產稅，才是未來中國土地制度的改革方向。

       而現實是，中國城市住宅新建的很多，有價值的老房產保留的并不多。拋開老房私產不說，絕大部分的現代化樓宇，并不可能維持70年使用。也許40或者50年，住房必然面臨拆遷。我們的補償現狀是：原址回遷、異地安置或者貨幣補償，選擇回遷，是新的70年重新計算。而異地安置與貨幣安置，當然就更不存在70年產權問題了。

       擔憂70年到期，我們的法規還是混亂不堪，就有點杞人憂天了。