經(jīng)過(guò)2014年的風(fēng)風(fēng)雨雨，今年的樓市將會(huì)有一個(gè)什么樣的走勢(shì)？一線城市3月上旬土地成交額銳減，這種情況會(huì)一直持續(xù)嗎？樓市的轉(zhuǎn)型一度是行業(yè)發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)，跨界經(jīng)營(yíng)的不在少數(shù)。那么房企的轉(zhuǎn)型成果如何呢？本期業(yè)界訪談就讓我們聽(tīng)聽(tīng)中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席、易信城市與產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)陳寶存的觀點(diǎn)。

　　■本期人物：陳寶存

　　中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席、易信城市與產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)

　　關(guān)鍵詞市場(chǎng)

　　今年樓市將一路向好

　　■經(jīng)典語(yǔ)錄：房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要支柱，短時(shí)間內(nèi)，國(guó)家政策都將“利好”，這對(duì)促進(jìn)2015年樓市成交量上漲有著積極的意義。

　　●記者：經(jīng)過(guò)去年的風(fēng)風(fēng)雨雨，您認(rèn)為今年的樓市將會(huì)有一個(gè)什么樣的走勢(shì)？像石家莊這樣二三線城市的地產(chǎn)市場(chǎng)，在這一年中將會(huì)有什么不同？

　　●陳寶存：去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)極不平淡。上半年，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)樓市降價(jià)的現(xiàn)象。下半年，房貸政策不斷“推陳出新”，一系列的政策不斷刺激樓市。

　　去年“9·30”房貸新政是樓市信貸政策的大調(diào)整，去年11月22日央行降息等為今年樓市提供了最先的利好。

　　同時(shí)，日前的政府工作報(bào)告也在強(qiáng)調(diào)未來(lái)將穩(wěn)定住房消費(fèi)，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在這樣的前提下，樓市穩(wěn)健發(fā)展將是大勢(shì)所趨。短時(shí)間內(nèi)，國(guó)家政策都將“利好”樓市。這些對(duì)促進(jìn)2015年樓市成交量上漲有著積極的意義。

　　對(duì)于石家莊這樣的省會(huì)城市，樓市的發(fā)展必然會(huì)與行業(yè)的整體發(fā)展一致。同時(shí)石家莊還有100萬(wàn)的流動(dòng)人口，這是未來(lái)省會(huì)樓市主要消費(fèi)群體之一。

　　但是，外來(lái)人口進(jìn)城、工資的上漲、有效土地供應(yīng)的減速、土地出讓金的不斷增漲，都將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及房?jī)r(jià)的變化。未來(lái)的30年是中國(guó)地產(chǎn)的“白銀30年”。

　　樓市或跳躍升溫

　　■經(jīng)典語(yǔ)錄：樓市有可能不用經(jīng)過(guò)傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”、“金三銀四”，而直接迎來(lái)市場(chǎng)火熱的“夏天”。

　　●記者：日前，住建部政策研究中心副主任王玨表示，或許將對(duì)二套房政策重新定義，包括降低二套房貸首付比例至五成，下調(diào)二套房貸款利率等。另外，貸款利率也可能再次調(diào)整。這一系列調(diào)整一旦實(shí)施，將對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響？

　　●陳寶存：二套房貸首付比例調(diào)至五成與購(gòu)房貸款利率調(diào)整相比較，后者更能刺激樓市的消費(fèi)方。我個(gè)人認(rèn)為降低二套房貸首付比例至五成還不足夠刺激樓市，降至三成或者四成更有可能吸引改善性需求的關(guān)注。

　　在3月初兩會(huì)前就宣布降息，央行這次的動(dòng)作之快，顯示目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境確實(shí)需要進(jìn)一步增加市場(chǎng)流動(dòng)性，隨著信貸的進(jìn)一步寬松，未來(lái)一段時(shí)間樓市將表現(xiàn)為庫(kù)存消化速度加快、交易量回升、房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定、樓市需求逐步釋放。這樣一來(lái)，樓市有可能不用經(jīng)過(guò)傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”、“金三銀四”，而直接迎來(lái)市場(chǎng)火熱的“夏天”。

　　關(guān)鍵詞土地

　　未來(lái)“地王爭(zhēng)霸賽”依舊繼續(xù)

　　■經(jīng)典語(yǔ)錄：“地王爭(zhēng)霸”未來(lái)5~6年都會(huì)很難消失，首先是一線城市可供土地越來(lái)越少，其次，二線城市黃金地段的“有效用地”會(huì)越來(lái)越搶手。

　　●記者：相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一線城市3月上旬合計(jì)土地成交額為59.8億元，環(huán)比同比均明顯下調(diào)，20大房企3月上旬僅恒大獲得了2宗地塊，總金額僅5億元。你認(rèn)為土地市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？

　　●陳寶存：從數(shù)據(jù)上來(lái)看，一線城市3月上旬合計(jì)土地成交額為59.8億元，的確不夠繁榮。我認(rèn)為其主要原因在于春節(jié)及兩會(huì)導(dǎo)致的各主要城市土地掛牌暫停，土地供應(yīng)明顯減少。受此供地節(jié)奏的影響，土地市場(chǎng)出現(xiàn)成交量回落的情況。

　　對(duì)于未來(lái)土地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，我認(rèn)為，3月后很可能會(huì)出現(xiàn)企業(yè)搶地的高峰。從以往的房企拿地節(jié)奏來(lái)看，預(yù)計(jì)一二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈，尤其是黃金地段、市中心地段還將會(huì)繼續(xù)上演“地王爭(zhēng)霸賽”。因?yàn)?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，黃金地塊永遠(yuǎn)都是贏得市場(chǎng)的最佳保障。

　　關(guān)于土地市場(chǎng)，我認(rèn)為“地王爭(zhēng)霸”未來(lái)5~6年都會(huì)很難消失，首先是一線城市可供土地越來(lái)越少，其次，二線城市黃金地段的“有效用地”會(huì)越來(lái)越搶手。

　　關(guān)鍵詞轉(zhuǎn)型

　　“假跨界”開(kāi)發(fā)將更加艱難

　　■經(jīng)典語(yǔ)錄：從這幾年的發(fā)展來(lái)看，房企試圖轉(zhuǎn)型的愿望與實(shí)際布局的收益情況還相差甚遠(yuǎn)，甚至可以說(shuō)很多房企的轉(zhuǎn)型以失敗告終。

　　●記者：樓市的轉(zhuǎn)型一度是行業(yè)發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)，跨界經(jīng)營(yíng)的不在少數(shù)。您認(rèn)為房企的轉(zhuǎn)型成果如何？

　　●陳寶存：前幾年，在房地產(chǎn)行業(yè)起伏加大的時(shí)期，很多的房企開(kāi)始“跨界”轉(zhuǎn)型。從這幾年的發(fā)展來(lái)看，房企試圖轉(zhuǎn)型的愿望與實(shí)際布局的收益情況還相差甚遠(yuǎn)，甚至可以說(shuō)很多房企的轉(zhuǎn)型以失敗告終。

　　仔細(xì)觀察市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)很多轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的房企不過(guò)是提著一個(gè)轉(zhuǎn)型的噱頭來(lái)“拿地”。拿地之后仍然是延續(xù)原來(lái)住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)邏輯，將大部分開(kāi)發(fā)的物業(yè)進(jìn)行出售，做的是開(kāi)發(fā)商的工作，而不是持有經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)型做運(yùn)營(yíng)商。這樣的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，迎來(lái)的不是轉(zhuǎn)型良機(jī)，未來(lái)這種“假跨界”也將更加艱難。

　　說(shuō)到底，市場(chǎng)認(rèn)可的是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，不是華麗的口號(hào)，也不是洋氣的“噱頭”。房企轉(zhuǎn)型需要房企調(diào)整自己的布局策略，優(yōu)化自己的城市和項(xiàng)目布局，這是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過(guò)程。