 謝良鴻先生 全經聯理事、浙大網新置地管理有限公司計劃運營副總監 2013年11月22日，“上?！疁邨l’出臺后，上海在預售證發放方面明顯收緊，加上限購限貸升級，焦慮房東一夜降價50萬”這條新聞成為大家關注的焦點。隨著國家對房地產行業宏觀調控力度的進一步加強，原本熱熱鬧鬧的住宅地產逐漸“降溫”，越來越多的房地產開發商把發展和投資的重點逐步轉向商業地產、工業地產、旅游地產、養老地產、醫療地產等新型業態的開發。房地產行業轉型的同時，相關領域的人才需求及人才結構也在發生變化，也帶來了房地產行業新一輪的人才競賽，那么，在新一輪的人才競賽中哪些人才會脫穎而出呢？ 一、商業地產的復合型人才 萬科總裁郁亮曾表示，在今后的開發中，住宅地產將占業務的80%，而商業地產所占的規模不超過20%。雖然萬科把商業地產所占規模只定為20%，但是對于曾經說過不做商業地產的萬科來說，商業地產的第一步已經迅速邁出；保利地產將在未來3-5年加大對商業物業的投資比例，并逐步提高到30%，做大做好商業地產；金地集團將在2015年之前，提高商業地產投資比例到20%；甚至連海底撈、娃哈哈、杉杉集團等餐飲、消費品企業都已涉足商業地產。種種數據表明，越來越多房地產開發商把發展和投資的重點逐步轉向商業地產，商業地產的價值越來越被眾多的地產開發商所認識。 隨著商業地產市場的持續升溫，相關領域的人才需求必然隨之增大，特別是復合型人才。由于商業地產開發比住宅更復雜，涉及到定位、規劃設計、招商、銷售、經營管理等環節，這就要求商業地產人才能身兼數職，一肩扛起。但在實際操作中，商業地產的銷售和商業經營往往是脫節的，顧此失彼。大部分從地產行業出身的人只懂銷售，但對商業經營卻缺乏基本的了解，最后只能導致項目銷售火爆而經營清淡。而從一些招商或經營管理公司招聘來的人才，雖然熟知商業行業，卻不了解商業地產。目前絕大多數的商業招商經營管理公司，其人才盡管大多是具有購物中心、百貨或超市大賣場行業經驗，但這類人才和公司普遍不了解商業地產的特點，存在著“商業地產＝商業經營”的誤區。比如對于銷售型的商業地產，必須考慮獨立店鋪、獨立收銀、定位中低端或專業化業態，但是這些人才往往只有開放式賣嘗統一收銀的概念，對于中高檔的百貨大賣場有著明顯的傾向。據調研數據顯示，目前商業地產中精通商業運營、銷售、管理的復合型人才尤為稀缺。 隨著房地產行業的不斷成熟，房地產業的價值鏈也正在發生變化，未來的房地產商必下在三種定位中選擇，一是金融投資商，二是運營商，三是服務商，這也是從國外房地產市場發展趨勢。從這三種定位來看，未來房地產融資、運營方面的專業人才將是人才爭奪的焦點。 2013年10月29日，萬科擬30億入股徽商銀行，宣告地產金融時代來臨，萬科成為銀行的第一大股東能在一定程度上給其融資帶來便利，在當前形勢下，房地產商向銀行借貸需要承擔較高的資金成本，而且房地產本質依然是資金密集型行業，萬科向徽商銀行貸款能夠分享它的收益。這表明房企直接融資已經越來越成為一種趨勢。另一方面，在房地產調控的形勢下，面臨銷售價格及銷售去化的雙重壓力，加上地王瀕出，土地價格越來越高，一些中小房地產企業資金尤為緊張，很多房地產公司都設立了專門的融資部門負責直接融資，甚至成立基金公司來打通地產金融渠道。在地產金融時代下，房地產金融人才將會一將難求。 商業地產開發的井噴趨勢帶來了運營人才的巨大缺口。根據某研究中心搜集的數據分析，全國目前在建和擬建商業體(CBD、SHOPPING MALL、旅游地產、酒店、購物中心、商業街、社區商業、專業市場、奧特萊斯)項目超過2000個，僅商業運營人才缺口都在2萬人以上。在運營為主的商業時代，專業團隊才是保證商業地產能夠成功的重要保障。而目前，商業地產的人才問題卻是短板，許多項目的管理層并沒有操作大型商業綜合體的運營經驗，采用摸著石頭過河的策略。由于普遍缺乏商業運營的專業知識和經驗，現在的商業地產建成之后大都進入物業化管理狀態，但如果一直陷入物業托管的局面，商業地產將后患無窮。因此，運營人才是大部分房地產企業最急需引進的人才之一。 2012年淘寶“雙十一”的191億成交額，創造了互聯網的奇跡，也震動著房地產行業，緊接著，萬科拿出在深圳、廣州、廈門、福州、長沙等華南14城的共10億房源，在當時堪稱史上最大規模的房產電商項目；保利也將北京、天津、廣州等30城106個項目全部加入新浪房產電商易居購房網的保利地產品牌旗艦店，實行全程網絡銷售，在數量上和優惠程度上再度刷新了房產電商的紀錄；萬達集團也將要要進軍電商，開設虛擬的“線上商業綜合體”，萬科也要拓展B2B電子商務平臺。 |
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