第1步：設計不力，夢想實現起來總是很難

    A地塊的規劃設計評審會上，群雄云集，有名列富豪榜的房產大佬、有國內頂尖豪宅設計院工程師、有大陸著名房產策劃大師、也有港臺的商業地產專家，氣氛凝重。

    因為歷時6個月的土地規劃案，被否決了。

   “這塊地死定了。”港臺專家一語驚四席。

    房產大佬的心“咯噔”一下，笑容僵硬。

    土地位于杭州城東交通集合要道，商圈潛力巨大，這是毋庸置疑的。但是項目的規劃設計卻至關重要。

    業態類型，業態體量，人流動線、車流動線，不僅影響著未來商業體的人流量，更影響著商家的營業額，而這與商業體開業后2年、5年，甚至更長遠的經濟利益息息相關。

    不巧的是，這塊土地的規劃案里尚未想到這么長遠的事情。

    寫字樓、酒店、商場是經典組合，很多設計院認為這總不會錯，就像白色與黑色，無論搭配什么顏色都顯得很好看，因為這是百搭色嘛。

    但是sorry，商業地產不是住宅地產，更不是顏色，沒有通用模式可走。所以當這個經典組合放到這塊土地的時候，就死定了。

    因為杭州的寫字樓夠多了。據戴德梁行年中統計，杭州2012年上半年的凈吸納量全國最低，僅為1036平方米，同時還預估到杭州從2012年下半年到2014年寫字樓供應量將達到100%以上。

    同質化競爭激烈的情況下，那些國際百強、國內大型企業的第一選擇自然是錢江新城那一幢幢空置的甲級寫字樓。這里的寫字樓只能得到偶爾關注，最終的入住率可想而知是慘淡的。

    而且杭州大大小小的酒店已達900余家，都是靠著杭州游客、商旅人士盈利。離景區近，商務辦公便捷，成為選擇酒店的首要條件。A地塊并非景區旁邊，也沒有商務辦公優勢，這里若建酒店，又該靠什么吸引客群呢？

    另外讓港臺專家更頭痛的是，土地明明處在交通線路的出入口，就是所謂的“匝道口”。這里是人流最聚集的地方，在人群出入匝道口的時候能否吸引他們的目光，很大程度上將影響商業體的客流量。

    臺灣地鐵上蓋綜合體的權威專家認為，車行中，人一般看到正前方左右兩邊15?角視線范圍的物體，而A地塊正好處于匝道口車行視線范圍。如果項目在此處設計車行地標的話，將很大程度上吸引住車流客群的注意力。

    同時不能忽略步行人群的視線，因此在步行人群密集的位置上設計人行地標也很必要。

    然而這家設計院卻并未想到這一些，白白浪費了這么好的地理位置。著實讓他無語。

    “堆泥塊”。這是這位專家對設計圖紙的評價。就像美術課上做泥塑模型，把一個泥塊放到另一個泥塊上去。OK，這就是你要的商業體設計稿，這個泥塊是酒店，這個泥塊是寫字樓，那個方塊是商場。

    在臺灣房地產的樓盤宣傳片中，樓盤外立面效果是放在真實城市背景之下的。當把這一個個方塊集合式的建筑放到真實的城市背景中，請問哪位房產大佬能一眼認出自己的項目來。答案是少之又少的。

    相似的方塊外表，相似的業態組合，在半小時生活圈內如果一下子跳出5個如同孿生兄弟的商業體來，請問每位兄弟能分到多少消費者的青睞？又請問，當遇到LV這樣只打算在一個城市開2家專賣店的奢侈品牌時，這些兄弟又該如何去競爭呢？

    答案就是獨一無二的定位和優勢。

    A地塊，占據了理想的地理位置，就像一塊原鉆，等著手藝精湛的切割大師讓它綻放獨有的光彩。

    商業地產的規劃設計，不能只考慮到項目營銷，因為它不是住宅，不能賣完就結束了，從招商開始，它的營銷就不再停止，5年、10年甚至更長的時間里，受到最初規劃設計的影響。

    這是成敗的第一步，就像多米諾骨牌，第一張永遠都是占據著很重要的地位。

    仔細地評估現在和未來的市場定位效益，反復地衡量招商業種體量規劃的可行，商業體的形象不只是為了好看，更能創造效益。

    商業體的第一步，走得穩，走得準，施工、招商才能有條不紊。

    相信房產大佬們，在這個環節得到了對未來肯定的答復，他們手中的煙、額頭的汗，還是心里的慌都能得到減少吧。