房地產開發項目結算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規劃高級研修班

課程提綱

           房地產開發企業在開發項目過程中存在著會計處理與所得稅處理的差異，同時土地增值稅扣除項目及加計扣除項目與所得稅也有差異，如果準確地將會計核算內容轉換為土地增值稅計算相關項目而不錯不僅需要技術支持，而且還要科學地進行業務處理。會計與稅法的協調才是解決問題的關鍵。

         針對不斷變化的市場環境，經濟增長乏力，稅收收入任務變得更為艱巨。強化征管成為目前稅收工作的重中之重。同時稅制改革也為企業遵從稅法帶來困擾，涉稅風險越來越考驗著財稅管理人員的能力和耐力。如果用一種簡單有效的方式監控涉稅風險成為管理者的一種追求和向往。本次課程不僅僅提供一些案例分析，更重要的是的提供一種管理手段，即用管理報表的方式來監控和管理涉稅風險。同時對一些爭議的問題特別是企業所得稅與土地增值稅差異問題進行深入分析，規避誤判造成的損失與風險。

     通過本課程的學習可以獲得如下收益“：

1.       學會用管理報表來監控和管理涉稅風險；

2.       學會區分所得稅匯算與土地增值稅清算過程中對相關成本費用的劃分，避免誤判造成的損失和風險；

3.       學會并掌握土地增值稅清算程序、清算過程需要的資料、清算鑒證報表使用及與會計賬目數據的切入、及鑒證報告的出具；

4.       在清算過程中正確把握和準確運用現存的有效的文件開展稅收規劃并規避風險；

5.       及時解決工作中存在的問題。

       引言：營業稅改征增值稅對房地產行業的影響

1.       營業稅改征增值稅對房地產開發企業的影響

2.       8月1日后的最重要的變化

3.       租賃會計準則變化與融資租賃營業稅改征增值稅的稅務處理

4.       一些特殊問題的處理

5.       甲方供料的營業稅改征增值稅的發票及會計處理

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?        第一節  房地產開發項目結算及會計核算實務

?         一、項目開發的三個階段

?             準備階段、行政審批階段（五證的獲得）和權屬初始登記階段。此階段稅務風險分析判斷。包括十余種拿地方式的稅收規劃。

?         二、項目開發結算的四個程序

?         工程預算（包括全科目介紹、預算表格設計及編制）、工程結算、竣工結算與竣工決算

?         三、開發成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、程序、方法

?         開發成本組成內容、開發成本核算程序、成本分攤方法

?         四、開發間接費用的10大內容

?         五、房屋開發成本與土地開發成本的核算

?             成本核算對象六原則、    房屋開發成本項目核算、   土地開發成本核算

?         六、企業所得稅開發成本與會計成本5大不同點

?         成本對象確定原則具體應用、計稅成本內容所得稅與土增稅處理不同點、   計稅成本核算的一般程序、    成本分配方法及應用、   預提費用及后續費用處理

?         七、土地增值稅開發成本與會計成本3大不同點

?         清算項目對象的確定、開發成本內容、    扣除項目分配方法

?        第二節  開發項目土地增值稅清算實務解析

?               一、土地增值稅的征稅對象

?               二、土地增值稅的預征、清算和核定征收

?         預征率、及宏觀政策變化后預征率的調整、國五條出臺后的預征率。土地增值稅清算、   核定征收的條件及前提

?               三、清算的兩種類型

?         通知清算與自行清算

?               四、清算收入的范圍及3步確認法

?               五、清算5大扣除項目詳細解析

?             （一）取得土地使用權所支付的金額；

?            （二）開發土地的成本、費用；

?            （三）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

?            （四）與轉讓房地產有關的稅金；

?             (五）財政部規定的其他扣除項目（加計扣除）

?               六、扣除項目的5種分配方法

?               七、特殊事項的土地增值稅處理

?               八、土地增值稅項目清算的鑒證

?         （一）清算前期準備（二）采集相關部門信息（發改部門、土地管理部門、規劃部門、建設部門、房產管理部門）（三）企業應收集的10項資料（四）項目及財務等信息27項（五）項目清算前土增稅測算（六）項目定價方法（七）清算申報表

?        第三節  企業所得稅與土地增值稅比較

?                 一、匯算清繳與項目清算差異

?                 二、應稅收入差異

?                 三、開發成本差異

?                 四、開發費用差異

?                 五、預提費用差異及后續費用  

?                六、相關的清算鑒證表格的填制

?        第四節  企業主要稅收規劃方法及稅收風險控制

?             一、土地增值稅反避稅政策分析及應對

?             二、稅收優惠政策的規劃及風險分析

?             三、收入的規劃及風險分析

?             四、開發成本及其他的稅收規劃及風險控制

?            土增稅的轉移定價安排與稅收風險控制

?             五、企業股權轉讓稅收規劃

?             六、企業合并轉移不動產稅收規劃

?             七、企業分立轉移不動產稅收規劃

?            八、用報表來監控涉稅風險（管理者必用的有效方法）

?           九、土增稅鑒證報告的出具與稅務機關鑒證結論

?        第五節  房地產企業常見稅收問題解答

?         講師介紹：朱克實，北京國家會計學院教授，中稅咨詢集團高級合伙人，中國人民大學財政學專業稅收實務方向博士，澳大利亞新南威爾士大學金融學碩士。研究員級高級會計師，注冊稅務師，中央財經大學兼職教授，中國注冊稅務師協會網校企業所得稅匯算繳課程主講教師，北京國家會計學院房地產企業稅務技能提升高級研修班責任教授。

?               在《財政研究》、《稅務研究》、《涉外稅務》、《中國稅務》等核心期刊發表論文30余篇。專著有中國稅務出版社出版的《企業稅務管理研究》（2010年8月第一版）；參編《最新企業會計準則講解與實務操作指南》、《新會計大辭典》等。

?         提供稅收籌劃的企業有：世紀金源集團、首都機場房地產建設集團、北京西都房地產公司相關四個開發項目、神華集團神晥安慶電力有限責任公司二期EPC項目，國星集團，山特維克中國投資公司、安徽淮北相王啤酒有限公司、航天信息、三一重工、四川長虹、海蘭信、北大方正、京東方科技、清華同方深圳公司、清華同方香港公司、盤古優品電子商務有限責任公司、甘肅路橋建設集團、國民信托投資有限公司，歐美環境工程有限公司、三門峽惠能熱電（集團）有限公司、中油國際、北京信威通信技術股份有限公司、北京大雄國際物流有限公司等企業（集團）。

?         主要講授課程：1.《企業稅務管理》

?     2.《企業重組稅收政策解析與稅收規劃》

?     3.《企業稅務風險管控與稅收規劃》

?     　 4.《外籍個人及境內高管個人所得稅稅收籌劃》

?     　 5. 《讓企業減負的“六式23招”》

?     　 6.《房地產企業經濟合同涉稅風險控制、稅收規劃與財務人員自身風險規避技巧》

?        7.《房地產企業項目全程納稅籌劃及稅收風險防范》

?        8.《房地產開發項目結算、土地增值稅清算鑒證暨營改征與稅收規劃高級研修班》

?        9. 《房地產開發全程票據處理技巧、稅務風險管控及案例分析》

?     10.《最新會計準則會計處理與稅法差異分析與協調》

?         11.《營改增政策解析及稅收導向的商業模式創新》等課程。

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