近期，朗咸平在參加某地產商的論壇上講一線城市房價還要上漲,讓大家去買房。明眼人一看就知道郎咸平是在給地產商當吹鼓手,有點良知的中國人都知道:中國巨大的房地產泡沫破滅將從2014年開始。

一線城市房價沒風險是誤導，一線城市房價暴跌空間更大

　　上周，位于北京大興的北京萬科橙項目低價入市，均價僅2.1萬/平方米，而此前市場預計該項目售價為2.5-2.6萬元/平方米。

    在廣州大多數項目甚至出現開發商代付首付的情形。“春節期間成交慘淡，好多項目不敢3月開盤，開發商代付首付房子也沒人買。

數據顯示，截至23日，3月54城市合計住宅簽約14.85萬套，相比2013年同期下調了36%。其中一線城市跌幅達到了45.8%，二線跌幅達到了48.2%。

　相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市的企業大部分都是上市房企，對業績的要求更高，一旦沒有銷售量，股價就必然會出現暴跌。這些因素的存在導致了一線城市的變化可能會出乎市場的預料,一線城市的房價下跌空間更大.一線城市50%的房子都在貪官們的手里,全國房產數據聯網前,貪官們大量拋房時,一線城市的房價就開始暴跌。

房價長期下跌歷史性轉折點已經出現

房地產的多米諾骨牌開始一個個倒下，速度之快，令人驚嘆。十大開發商購置土地金額暴跌80%，樓市的成交量也驟減，這將造成地方政府財政收入驟減，不得不減少政府投資項目，讓政府的財政刺激政策無法實施。

3月，樓市正在遭遇一場“倒春寒”。北京、杭州、常州等城市陸續出現大幅促銷的樓盤。數據面上，成交量持續低迷。3月土地市場更是驟然降溫，截至3月25日，一線城市土地出讓金收入僅為84.5億元，去年同期這為320億元。市場對房價下行已經不是懷疑，而是堅信會下行。

常州九龍倉年華里3月20日開始大幅降價，從均價6000元/平方米直降至5000元/平方米，約是在前期成交均價的基礎上打了“八三折”。

北京、南京等地也有低價入市的項目，包括大型知名開發商萬科、保利、恒大、龍湖等。3月16日，北京住總萬科城項目以低于市場3000元的價格入市。

自杭州德信降價風波后，港資房企九龍倉又在杭州、常州發起降價行動，項目單價下調一千到數千元不等。此前，內地房企雅居樂在常州的一個項目也曾以6折出售。一股悲觀的氛圍已在全國樓市蔓延了很長時間。銀行收緊房貸，樓盤降價更是刺激著人們的敏感神經：房價拐點這次是真的來了。

樓市崩盤是歷史的必然

    一二線城市出現樓盤降價，首先就在于去年樓市過于旺盛，透支了部分需求，；其次是重點城市2月底的庫存較去年同期增長了12%，庫存量達到了2011年以來的最高水平；還有，每年一季度是傳統的樓市淡季，開發商推盤和購房都不會踴躍；再次，按揭貸款緊縮趨勢在今年以來沒有得到像往常一樣的季節性改善，特別是二手住房銷售受到比較大的影響，對于需求釋放也產生了一些負面影響；最后，一部分中小開發商在此輪上漲周期中比較激進，特別是在融資上借助成本較高的信托，出于緩解資金壓力而降價。

今年春節后，房地產項目降價現象似有愈演愈烈之勢。肇始于杭州、南京房地產項目降價的嘗試，正向更多熱點城市蔓延，廣州、北京等一線城市也未能幸免。在實質性調控政策未有出臺背景下，房地產項目降價的蔓延體現了市場的自發調整。不過，市場對房價信號的解讀，恐怕還不夠深入，對風險的認識還不夠深刻。

在供需關系的邏輯鏈條中，價格信號處于末端。在房地產項目出現大規模降價前，市場往往已先后出現投資過熱、供應過剩、銷售遲緩現象。盡管價格信號可反過來指導投資行為，但相比其他行業，房地產業開發周期較長，對價格信號的反應相對遲鈍。一旦發生普遍的降價現象，通常意味著全國所有區域內房屋供應已出現階嚴重過剩。

在這種情況下，如市場供應進一步增加或需求大幅縮減，房地產項目降價現象可能觸發另一個邏輯鏈條的啟動：房價下降——房企資金鏈吃緊——樓市崩盤——金融機構出現壞賬——地產商跑路。與供需關系的邏輯鏈條相比，在這種類似“多米諾骨牌效應”的作用下，房價下降引發的趨勢往往難以逆轉。中國的房地產產能過剩供過于求是世界人民都知道的事,中國現在的90后肯定是沒有買房需求的,50后,60后,70后都有房,只有少量的80后打工者有購房的需求。而這少量在外打工的80后又沒有購房能力。

所以,地產商只有花錢聘郎咸平這樣的吹鼓手當房托,讓人們去投資投機買房,而現在中國的房地產泡沫最大時,現在去投資投機買房的人兩年后就會賠得傾家蕩產。

中國的房地產泡沫破滅是歷史的必然,世上沒有不破的資產泡沫,欠歷史的債總是在還的,中國的房地產泡沫被人為地維持得太久了,現在地產泡沫破滅經濟規律的必然,也是歷史趨勢是必然,任何政府或機構也擋不住。

資產泡沫破滅欠歷史的債必還

無論是十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，還是今年的政府工作報告，都未提出實質性的房地產調控措施，而是進一步強化市場主導的調控思路。

這意味著，市場邏輯將更多地發揮作用，房地產泡沫破滅是市場的規律，中央不會去管。

樓市崩盤是還歷史上的債原因如下:

一是中國的房地產產能嚴重過剩供大于求；

二是中國的房地產泡沫是世界是最大的泡沫是過去10年炒房炒地炒煤炒礦的壟斷利益集團掠奪民眾財富手段,這種傷天害理的利益集團的發財模式隨著反腐敗的深入而結束了；

三是這種10年來維持地產泡沫的金融機構例如：信托、私募地產基金等到期后將會出現大量的無法兌付的違約事件,會讓大量投資者不會再參與信托及私募地產基金,特別是信托資金斷裂后,直接就捅破了地產泡沫；

四是房價下跌的歷史必拐點出現后大量過去投資投機炒房的投資者會像李嘉誠一樣開始拋售房地產；

五是聰明點的地產商會清倉拋售房地產；

六是地產泡沫破滅后中國經濟才能開始轉型升級,才有更多的資金在找不到出路的情況下進入到實體企業,中國的制造業的融資成本才會下降,中國的各行各業才能有轉型升級的機會；

七是大量泛濫成災的民間高利貸會在今年跑路，過去民間高利貸的資金都是進入到房地產行業,民間高利貸在房價不能上漲后,就沒有了生存空間,只有跑路,民間高利貸一跑路,就會進一步加速房地產的崩潰。

地產商如何成功轉型

過去20年地產商的發展地產快速致富的模式已經走到了盡頭，地產商像金融集團轉型才有出路，未來80%的中小地產商由于轉型不成功將會被市場淘汰，能發展壯大的都是依靠金融創新占領制高點的房地產企業。目前很多房地產大型企業都在向金融領域包括互聯網金融領域在轉型，措施包括入股股份制銀行，成立民營銀行，成立民間金融機構，地產自媒體等等。

筆者受邀給很多大中型的房地產企業講轉型升級的課程，很多房企都是高價拍地，目前沒有現金流開工，筆者除了教給他們如何解決當下眼前的融資困境，創新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠的角度，通過金融創新改變公司傳統的粗放的拿地造樓的發展模式。未來隨著市場經濟的深入，房地產企業會像更專業化的金融集團方向變革，眼前頭等大事就是解決好遺留問題，就是對外融資的本息兌付，保持充沛的現金流，保持清醒的大腦看清大勢，降價售樓回流現金，不要再抱有幻想，用幼稚的手法以為請一兩個房托就可以賣房來維持，現在投資者每天面對的網絡移動客戶端的信息流這么龐大，不會因為一個有點知名度的房托就來買房。“名人效應”還是用在腳踏實地地幫助自身企業轉型落地上比較靠譜。

綜上所述,中國的房地產泡沫從2014年開始破滅是市場的必然規律,也中國經濟發展的歷史必然趨勢,不是幾個房托就能改變得了的,房托為了賺幾個出場費幫助地產商當吹鼓手欺騙民眾的時代已經過去了。地產商不要再把心思花在怎么去蠱惑民心，而是要立刻行動，從自身發展的長遠戰略出發，迅速突圍實現轉型，這才是地產商改變未來命運的唯一出路。

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