近期股市的下跌是地產股下跌拖著銀行股下跌帶動了整個股市的下跌，如果地產股和銀行股這兩大板塊不能止跌企穩并且反彈的話，股市很難出現較大級別的反彈行情，這就不得不談到房地產行業如何轉型升級的問題，因為房地產行業的轉型升級與中國經濟的轉型升級密切聯系，如果房地產行業不能轉型升級，銀行面臨的系統性風險將逐漸加大，中國的經濟也很難轉型升級，中國的經濟不能轉型升級，股市就不可能有較好的行情。

    眾所周知，中國的資金80%都是通過各種渠道進入到房地產行業，中國的房地產泡沫形成的一個重要原因是：全國各地的經濟發展嚴重滯后于房地產的發展，很多城市除了蓋了大量的房子外沒有任何產業，地方政府除了賣地蓋房子不知道如何發展經濟，結果才導致了房地產的大量過剩，形成了有價無市的房地產泡沫。在沒有經濟增長點的城市2014年房地產泡沫肯定會破滅，這就是為什么股市一旦有風吹草動地產股就下跌拖著銀行股下跌。

比如：美聯儲12月18日宣布自明年1月起將每月購買的資產規模減少100億美元，縮減至750億美元。這本應是一個對美國股市利空消息，但令人感到意外的是，美國股市18日不跌反漲，道指、標普和納斯達克指數分別上漲1.84%、1.66%和1.15%。其中，道指和標普指數收盤雙雙創下歷史新高。讓人意外的是中國股市大跌，中國股市大跌的主要原因是受地產股和銀行股下跌的影響。

房地產行業如何轉型升級

1、高使用率的功能地產是房地產正能量

對房地產行業來說，隨著2014年全國房地產數據聯網和房產稅的出臺，投資投機炒房的時代已經結束了，今后地產商蓋房子要想清楚房子賣給誰，房子是給人用和居住的，只有高使率的功能地產才是房地產的正能量。

2、在商業地產精細化的時代，社區購物中心將成為重頭戲

社區商業發展：統一規范化開發運營，合理配比社區商業，商業體量不超過居住體量的11%，以服務社區的中檔商品為主，業態配比一般按購物40%，餐飲30%和其他30%設置，商業布局安排在交通便捷處，體現集群效應，餐廳，超市，娛樂，休閑等業態能夠相融合。還要做到農超對接，確保生鮮菜低價衛生安全，聚集人氣。兒童類業態的興起正成為購物中心吸引人流帶來差異化的重要手段。

3、商業地產的結構性產品機會向小型、多功能化趨勢發展

寫字樓與商業、休閑、酒店、文化藝術等融合，發揮節能環保的效用，與社區相融合，注重交通、步行、綠色等環境創造。

4、開發和運營更注重人文關懷

有人文關懷的產品才有生命力。商業地產要迎合市場需求的變化。商業地產現在要考慮的是10年后的中國人口老齡化和可支配收入的增長預期。

5、各地區新的經濟增長點給商業地產帶來巨大機遇

各地區只有找到新的經濟增長點，商業地產才能在該地區蓬勃發展，帶動就業，從而帶動一系列多功能地產的開發。城鎮化發展幫助農業產業升級拓展新的地產商機。

6、產業培育與園區地產開發相結合。

房地產行業轉型升級的核心是：地產商與地方政府共建產業基金，幫地方政府建市場化的融資平臺,培育經濟增長點，推動地區經濟轉型升級和城鎮化的發展，只有幫助一個地區培育出新的經濟增長點，地區經濟可持續發展，房地產商在某個地區蓋的房子才有人住，有人用，房子才能賣出去，房地產行業才能持續健康發展。那種炒房炒地的模式只能讓房地產商陷入困境，炒房炒地模式地產商拿地成本越來越高，地產泡沫破滅后受損失最大的還是地產商。

所以，我們看到最近幾年炒房炒地模式下80%的地產商并日子并不好過，只有少數背景過硬的地產商才賺到了錢。面對2014年后必然破滅的房地產泡沫，沒有準備好轉型升級的地產商會大量破產，只有找到新的地產發展模式的地產商才能健康發展，并且在自己健康發展的同時推動地區經濟轉型升級，形成打造新的經濟增長點與地產行業健康發展的良性循環。

QE退出對中國經濟的影響

此次QE退出對我國經濟的影響有幾個方面：一是我國金融體系必然面臨外部流動資金撤離，還可能造成銀行體系的“錢荒”雪上加霜，“呆賬爛賬”等問題的可能爆發；二是由于QE退出必然會造成資金進出規模和頻率的增加，會對我國宏觀經濟調控帶來更多干擾因素，貨幣政策調控難度變得更高；三是QE退出后我國的房地產泡沫有加速破滅的風險；四是會有助于緩解我國的通脹壓力。

機構借QE誘空砸盤

美國退出QE的消息傳來后，我國股市本來就在低位，于是有機構人為砸盤，制造恐慌，導致股市大跌，上周五建設銀行、中信銀行、交通銀行等有幾只銀行股尾盤盤中一度跌停，明顯是在人為砸盤，銀行股在指數中所占股重較大，銀行股向下一跌指數必然大跌，市場自然會人為地恐慌。

綜上所述，機構人為地砸盤才是看到了QE退出后可能引發房地產泡沫大量破滅，由地產泡沫的破滅引發銀行的壞賬增加，于是導致了地產股和銀行股的下跌，引發了股市的恐慌。

當前機構在股市低位誘空砸盤只有一個目的就是想在低位撿到更多的便宜籌碼，既然目的是為了在低位撿到更多便宜的籌碼，目的達到后，后市的反彈也就會順理成章。當下，銀行股和地產股已經止跌企穩，具備了反彈的條件；為此，股市反彈將一觸即發。

股市能否持續反彈取決房地產行業加快轉型升級的步伐，只要房地產行業能轉型升級成功，就會推動地區經濟的轉型升級，銀行面臨房地產的系統性風險才能降低，地產股和銀行股就具備了上攻的動能，就能帶領大盤整體向上。

作者簡介：

宏皓：中國金融智庫首席金融學家、融資專家、財富管理專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員，政府、上市公司金融顧問，中國互聯網金融行業協會會長，中經產業基金理事會秘書長，央視網財經評論員。 

宏皓給萬達集團講《2014年房地產行業發展趨勢分析與轉型升級》

2013年12月21日，金融學家宏皓受邀參加通遼萬達廣場開業慶典，并發表了主題為《2014年房地產行業發展趨勢分析與轉型升級》的精彩演講。運用金融創新挖掘了房地產下一階段轉型升級的路徑與投資策略。宏皓教授的精彩演講充分展現了實戰派的授課風格，具有實操性，對房地產行業的今后可持續發展起到了決定性的作用。

視頻鏈接：https://v.youku.com/v_show/id_XNjUxOTQ5ODg0.html

總裁班開班第一講金牌主講人金融學家宏皓帶來2014年中國最精彩的總裁班開班第一講（2天）：

《2014年經濟、金融形勢分析及資本運作與投融資管理》、《2014年民間金融發展趨勢與轉型升級應對策略》，同樣適用于企業內訓及公司年會、各大商業論壇。

 

金融學家宏皓最核心課程：

1、《政府、企業資本運作與投融資方法》

2、《宏觀經濟形勢分析與銀行金融創新》

3、《房地產行業發展趨勢及轉型升級》

4、《民間金融轉型升級應對策略》

5、《地方融資平臺融資模式與金融創新》

6、《經濟、金融環境分析及投資策略》

7、《十八屆三中全會政策解讀與企業應對策略》

8、《互聯網金融對銀行的影響和創新應對》

 

宏皓教授是全國總裁班開班第一課王牌主講人，是對企業、政府、銀行、家庭講授金融全產業鏈綜合課程導師，是講授民間金融轉型升級國內唯一專家，是講授房地產企業轉型發展導師，是目前企業投融資管理和資本運作課程最具權威的教授，也是國內目前唯一給銀行高管講授金融創新轉型升級課程的實戰專家。

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