據媒體報道，北京財稅部門人士稱北京房產稅試點方案已經上報到國務院相關部門，給予人均24平方米免稅住房面積。隨后北京市地方稅務局31日早間在官方微博對該消息辟謠。無論是否屬實，未來房地產調控大方向都是以房產稅等經濟手段來逐步替換“限購令”等行政手段。現在更多人關注的是房產稅的征收模式。房產稅要推廣至全國，仍面臨著向何種住房征收、稅率如何設置、如何在抑投資的同時促剛需等一系列亟待解決的難題。

一、房產稅試點兩年試出了真問題

　　房產稅自2011年1月28日開始試點，雖已過去兩年，但進展緩慢，僅僅停留在重慶和上海這兩個最初的試點城市。筆者以為，在房產稅擴大試點之前，應厘清滬渝兩地這兩年試點的經驗與教訓，然后，慢慢推行。

　　首先，對房價上漲抑制作用不明顯。以重慶為例，房產稅試點方案已經調整過兩次，征稅起點相應地上調過兩次，但也僅限于此，征收范圍也沒有擴大，僅限于主城9區的存量獨棟商品住宅。今年1月1日起，重慶高檔住房應稅價格開始執行新標準，由去年的12152元/平方米提高為12779元/平方米，也就是說，房產稅起征點較去年提高了627元/平方米。而2011年剛剛開始試點征收房產稅時，重慶高檔住房的應稅價格為9941元/平方米。兩年間，房產稅起征點上調了2838元/平方米。房產稅起征點的提高，反映了房地產市場住宅價格的攀升。

其次，房產稅不能填補土地出讓金的下滑。雖然，房產稅的征收可以為地方政府提供穩定的財政收入來源，使地方稅收體系得到重大推進，但是，對于我國地方政府尤其是經濟欠發達地方多年累積形成的土地財政而言，房產稅的增收部分遠不能補充土地出讓金的下滑。上海市財政局預計，假若按2011年房產稅征收金額計算，2012年的房產稅收入大約在60億元以內。雖然同比增幅明顯，但土地出讓金下滑帶來的財政上的“捉襟見肘”，是房產稅收入無力扭轉的。2012年上海土地總出讓金額為954.42億元，同比減少19.6%，這是3年來首次跌破千億元。

二、香港經驗對內地樓市調控提供了重要啟示

在我國香港特區，針對住宅炒作征收額外印花稅，在打擊炒房、穩定房地產市場上已取得積極成效。香港的經驗對內地樓市下一步調控的稅收政策選擇提供了重要啟示。

內地與香港在幾乎相同的時間開始調控房地產市場。內地于2009年11月開始逐步對房地產市場開始從緊調控，香港則是在2009年10 月末開始推出調控措施。內容上也有許多相似之處，如增加供應、增加住宅銷售透明度、收緊房地產信貸等。但增加供應的措施受制于住房建設周期，短期內難以見效;緊縮信貸的效果則被流動性充裕、低利率、房地產企業融資多樣化所抵消。因此，兩地調控措施均未完全達到預期目標，樓價仍然穩步上揚。在此背景下，內地的主要城市于2010年10月起陸續推出了對商品房的限購政策;香港則于2010年11月推出了直接針對炒房的額外印花稅政策。主要內容包括：對住宅交易在原有最高4.25%的從價印花稅基礎上，征收“額外印花稅”，額外印花稅分三級稅率，根據住宅購買后交易期限的不同，征收不同的印花稅;取消所有住宅交易延遲繳交印花稅的安排。政策出臺后，精準打擊了炒家，住宅短炒大為收斂;住宅市場及時降溫，交易量大幅下滑;房價上漲趨勢受到明顯遏制。

三、 房產交易稅在遏制投機方面優于房產保有環節稅

房地產市場調控經驗教訓表明，調控要有成效，一套目標明確、規則透明、大眾認可的市場化、長期化的調控機制必不可少。建立這樣一套調控機制，需要加快推進房產稅的立法。香港特區的實踐證明，房產交易稅在遏制投機方面的作用優于房產保有環節稅。因此，在立法中應重點考慮通過房產交易稅調控房地產市場。通過房產交易稅調控房地產市場，相比征收房產稅更易操作，且效果明確。同時，從長遠計，可以考慮取消70年(還有不少地方時50年甚至40年的產權)的住房產權限制，給予住戶永久住房產權，這就能使社會各階層更容易接受房產稅改革，減少改革帶來的沖擊和負面影響，讓改革更為順暢。

　  房產稅擴大試點意義重大，一旦推開，意味著以經濟手段為主的房地產調控政策將走向前臺，在承接“限”字令的行政手段之余，為后續房地產市場調控做鋪墊。因此房產稅在真正擴容前一定要把推行機制、法理、可能存在的重復征收、稅基等問題解決好。

四、國外如何征房產稅

房地產稅是國外地方財政的主要來源，占地方財政收入的70%左右，美國為75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%。

房地產稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩房價，減少資源浪費和環境污染，所以，人們也把房地產稅叫“生態稅”。

由于房地產泡沫誘導人們把超量資本投入到不能再產出消費品的房子上，這就限制了對其他生產領域的資本投資，這對一個國家乃至全球經濟是巨大的潛在威脅。

為此，為了防止資本過多地向房地產市場流動，對房地產征稅是市場經濟體中控制房價、確保經濟健康發展的唯一可行的手段。

房地產稅，實際上是房產稅和地產稅的合并叫法。從其產生和國際慣例看，房產稅與承載房屋的土地所有權無關。如果土地私有，則對土地和房屋分別征稅，這時就叫房地產稅；如果土地國有，則只對房屋征稅，這時就叫房產稅。

房地產稅是財產稅的一種，屬于從價稅，也就是說，是按照房地產的價值征稅。房地產的價值有的國家按房地產交易時的價格征收，但每隔幾年就要重新評估；有的國家則每年按照房地產的市價征收。比如，一所房子價值100萬元，房地產稅的稅率為2%，那每年就應該納稅2萬元。

1、美國

美國房地產稅稅率都由地方市政當局的立法機關自己制定，也就是說根據財政支出決定房地產稅的稅率，一般在1%～3%。即使在一個城市，不同的街區，由于公共投入不盡相同，稅率也不相同。

在美國買房，買主除了關心房價外，還關心房子所在區的房地產稅稅率。賣方一般應告知買方，但買方也可到市政府稅務部門的網站上查詢，產權文件上也詳細記載房子過去交納的房地產稅。賣房者付房產交易日以前的房地產稅，買房者從房產交易日開始，支付房地產稅。

美國房子要出租，照樣收稅，稅率是租金的30%左右。如果房產轉讓，還要收15%的資本得利稅，還有交易價格1%～5%的營業稅。如果房子是按揭購買，還要對貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的無形稅。對按揭購房者，房地產稅通常由銀行代繳。

2、英國

英國房地產稅稅率是累進稅率，但各個郡的稅級和邊際稅率均不相同，英格蘭的房地產稅級分為8級，用英文字母A到H表示，并把D級作為參照級，每年的房地產稅只規定D級的稅值，其他級別的稅值自然產生。

例如，A級是40000英鎊以下(房產價值）房地產稅是D級的6/9（67%），平均納稅845英鎊；B級是40001英鎊～52000英鎊，房地產稅為D級的7/9（78%），平均納稅986英鎊；C級是52001英鎊～68000英鎊，房地產稅是D級的8/9（89%），平均納稅1127英鎊；D級是68001英鎊～88000英鎊，房地產稅是9/9（100%），平均納稅1268英鎊；E級是88001英鎊～120000英鎊，房地產稅是D級的11/9（122%），平均納稅1550英鎊；F級是120001英鎊～160000英鎊，房地產稅是D級的13/9（144%），平均納稅1832英鎊；G級是160001英鎊～320000英鎊，房地產稅是D級的15/9（167%），平均納稅2113英鎊；H級是320001英鎊以上，房地產稅是D級的18/9（200%），平均納稅2536英鎊。

3、法國

    法國財產稅實行六級累進稅率制。2010年，財產稅的起征點為790000歐元，這是包括所有房地產在內的各類財產的總價值，這一標準大約是法國法律規定的45年的最低工資。2010年法國財產稅稅級及稅率為：79000歐元～129000歐元為0.55%；129000歐元～253000歐元為0.75%;253000歐元～398000歐元為1%；398000歐元～760000歐元為1.3%;760000歐元～16540000歐元為1.65%；16540000歐元以上部分為1.8%。2010年，法國共有562000居民戶交納了房地產稅約33億歐元，平均每戶交納5854歐元。

4. 加拿大

根據加拿大稅法，加拿大的財產稅分土地稅、動產稅和房產稅三種。可見，加拿大房產稅也是和地產稅分離的。據加拿大統計局的報告，2006年，68%的加拿大家庭擁有自己的住宅，房地產價值超過2.2萬億元，占加拿大家庭總資產的37%。

加拿大的房地產稅比較復雜，因為它不是計征一次，而是市鎮、縣和學區重復計征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而個人所得稅占家庭收入的10%以上。

在加拿大，老年人支付的房產稅占個人收入的11.7%，而年輕人則只占4.2%，這是因為老年人退休收入低，但住的房子較大，所以比例就顯得高。

為了減輕低收入群體的納稅負擔，在年度個稅申報時會有個調整，如果收入低，政府會退回房產稅。例如，2010年，加拿大在交納個稅時，對65歲以下的人房地產稅課稅扣除為250加元，65歲以上的人為625加元。

對沒有老人的家庭，最多可享受900加元的房地產稅課稅扣除，對有老人的家庭可以享受1025加元的房地產稅課稅扣除。

5. 智利

房產稅起征點為33000美元

智利房地產稅由市鎮征收并使用，按季度交納，稅率為1%～2%。智利對房地產的估價比較復雜，分空地、建筑用地和房屋，對房屋的估價還要參照建筑材料和建筑年限。對居民住房和農業用地的估價低于33000美元的，則免征房地產稅，商業用房、用地沒有免征額。

6. 荷蘭

房產稅對產權人和使用人雙重計征。

荷蘭只對城鎮住房征稅。荷蘭的房產稅對房屋產權所有人和居住者雙重計征，如果房屋產權所有人就是居住人，則他就要交雙份房產稅。

五、北京空置房全國最多

    北京樓市隱藏著一批像“房姐”龔愛愛這樣的“資源型”客戶。神木“房姐”龔愛愛只是隱匿在北京樓市的囤房大軍中的一員。根據1月31日北京警方的通報，龔愛愛在京共有41套房產共計近1萬平方米，其違法辦理戶口所購房、車已經被查封。

    在北京有大批來自全國各地的官員、國企高管、富人等在北京購買大量房產,這此人買房不住不賣也不租,據統計占北京房產數量的40%以上,北京已經成為全國房地產空置率最高的城市,北京出臺房產稅應重點征對這些大量的空置房。

另外，房產稅出臺前，中國的房地產統計數據應該盡快聯網，中國的房產稅應該采取階梯級，從第二套房開始逐步提高稅率，占有房屋數量和面積越多的人交的稅越重，這樣才能讓房價回到正常價位，房地產調控才能取得實質性的調控效果。

專家簡介：

宏皓：原名：章強。著名金融學家﹑融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學家、政府、上市公司金融顧問，中經產業基金理事會秘書長，央視網財經評論員。