近日,針對一些熱點城市地王頻出、房價“高燒不退”的現象,多地多部門陸續出臺了一系列降溫政策,直指房地產企業融資、拿地以及個人住房信貸。8月份全國土地市場量跌價揚，成交樓面地價創下歷史新高。近日，數據顯示，8月份全國302個城市土地市場成交的平均樓面地價環比大幅上揚46%至1591元/平方米。而從同比情況看，一線城市地價已經呈現翻番的局面。

上述數據顯示，當月，全國302個城市各類土地成交5004幅，成交面積為13372萬平方米，成交面積環比、同比分別下滑16%和17%。其中，住宅用地成交1395幅，成交面積4302萬平方米，環比上揚1%，同比下滑5%；商辦用地成交1295幅，成交面積1837萬平方米，環比、同比分別下滑11%和23%。

北上廣深四大一線城市當中，由于上海市當月高地價現象不斷，拉動整體一線城市地價上漲至3.46萬元/平方米。月內，一線城市住宅用地成交12幅、48萬平方米，成交幅數較上個月增加5幅，成交面積環比、同比分別上揚22%和41%。成交樓面地價高達34610元/平方米，持續4個月呈現大幅上揚態勢，本月環比上漲14%，同比增幅更是達到了1.44倍，創下歷史新高。

持續多月的量價攀高，市場幾近失控，而二線城市地價超過房價“面粉貴過面包”的怪相也成為常態。今年上半年，盡管部分地區已經出臺地產調控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機性需求，未起到防止樓市過熱與房價過快上漲的作用。地價依然一路走高，房價仍然在快速上漲。那么，如何為房地產市場減熱退燒也成為了當前最為關心的問題。

收緊供給端而加碼需求端，房地產“去庫存”正體現在銀行的放貸邏輯上。根據18家A股上市行半年報可以發現，18家銀行上半年房地產行業的貸款增量為385.4億元，個人房貸增量為1.99萬億元。而2015年同期，16家銀行開發貸增量為2341.04億元，央行公布的2015年1至6月個人住房貸款增量為1.12萬億元。也就是說，今年上半年，房地產開發貸增量同比下降83.54%，個人住房貸款增量同比上漲77.68%。

對比去年同期房地產開發貸增量的數據可以發現降幅明顯。16家上市銀行（除當時尚未上市的江蘇銀行、貴陽銀行）2014年底房地產開發貸余額為38570.51億元，2015年6月底余額為40911.55億元，半年增量為2341.04億元。而今年該項數據僅為385.42億元，同比降幅達83.54%。房地產開發貸款正在壓縮。

收緊房企貸款的同時，銀行正在大力增加個人房貸按揭，增加房產需求。根據年報顯示，18家上市銀行2015年底個人住房貸款總額為114891.4億元，今年6月底總額134804.33億元，增量19912.97億元。　而根據央行去年7月22日發布的《2015年上半年金融機構貸款投向統計報告》，上半年個人購房貸款新增1.12萬億元。也就是說，今年的住房貸款增量同比增長了77.68%。住房貸款大幅增長的背后，是銀行的貸款主要流向了個人住房這一塊。一邊是下降近九成，一邊是上升近八成，銀行在供給端與需求端同時發力，有助于房產去庫存。不過同時也應注意，地王頻出，房企的融資渠道是多元的

其次，上市房企再融資的政策環境正在悄然發生變化。9日，世茂股份公告其67億非公開發行股票申請被證監會否決，進一步加劇業界對上市房企再融資全面收緊的猜測。據統計，以往作為房企定增標配選項的“償還銀行貸款”、“補充流動資金”，在近2個多月以來卻頻頻遭到證監會詳細追問，泰禾集團等個別案例甚至直接被否。由此帶來的一個變化是，近期有不少房企對再融資方案做了“瘦身”——取消“償貸”、“補流”等項目，新推出的定增預案亦避免觸碰此類項目。這一系列變化的背后是房企再融資審核趨嚴。監管的最新精神是嚴控募資使用，在7月底證監會召開的保薦機構專題培訓會議上，已提出房地產企業通過再融資募集的資金不允許用于拿地和償還銀行貸款等。這也是當前，幫助房地產減熱的一個重要措施。

與此同時,部分地方政府也開始對房企發出收緊政策信號。隸屬于國土資源部的中國土地勘測規劃院近期發布的《2016年第二季度全國主要城市地價監測報告》指出,今年二季度,熱點城市政策開始由寬松轉向收縮。南京、合肥、中山出臺調控意見穩定房價地價,蘇州出臺“蘇十條”、嚴審個人住房信貸、實行土地拍賣最高限價制度,天津收緊公積金貸款政策。

據記者了解,二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺“控地王”的相關限制政策,包括實施土地拍賣熔斷機制,提高土地出讓金首付比例,收緊個人購房貸款政策等。南京和蘇州分別出臺土地拍賣熔斷機制,即當出讓地塊競價達到最高限價時,終止土地出讓,所有報價無效;安徽近日將單宗土地出讓價款最低首付比例提至50%,南京將住宅用地出讓金首付款比例調整為60%。

在資金供給端,一些地方政府開始提高二三套房首付,并限制購房貸款,以減緩房企銷售回款,減少向開發商“供血”。7月1日,合肥樓市新政正式實施,二套房最低首付比例為40%,購買第三套及以上住房,最低首付比例均為60%,且停止住房公積金個人住房貸款。

自2016年以來，部分熱點城市地王頻出，今年上半年，全國50個熱點城市誕生的地王多達219宗，其中蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗。房地產市場持續火爆。房地產相關稅收對經濟增長尤其是地方財政拉動作用明顯。宏皓教授表示，總體來看，在適度抑制資產泡沫的政策調控下，下半年房地產市場增長幅度預計會弱于上半年。

中國金融家宏皓教授表示，短期來看，地方依賴房地產增收的模式不會改變。但從長期來看，還是要創新產業，靠實體經濟收益來支持財政收入，這樣才能避免因金融風險等給財政帶來沖擊和不利影響。為房地產市場降溫，主要是政策調整，只有這樣才能有效調控樓市當前的狀況。地方政府通過“提首付,降杠桿”可以減緩開發商銷售回款,削弱為房企拿地“輸血”,抑制地王產生。總體上,監管層對開發商變相‘限貸’,有利于減少土地市場資金過剩導致的泡沫。

宏皓教授是講授房地產企業轉型發展導師，助房地產企業搭建投融資平臺，建立金融安全防范體系，才能給房地產企業規避投融資風險，徹底解決長遠發展的難題。是目前企業投融資管理和資本運作課程最具權威的教授，也是國內目前唯一給銀行高管講授金融創新轉型升級課程的實戰專家。

2013年12月21日，宏皓教授受邀參加通遼萬達廣場開業慶典，并發表了主題為《2014年房地產行業發展趨勢分析與轉型升級》的精彩演講。運用金融創新挖掘了房地產下一階段轉型升級的路徑與投資策略。宏皓教授的精彩演講充分展現了實戰派的授課風格，具有實操性，對房地產行業的今后可持續發展起到了決定性的作用。

中國金融家俱樂部（中國金融家俱樂部.cn）是企業家交流共享資源的平臺，俱樂部會員特點主要是：規模龐大、實力雄厚、發展穩健，目前在線注冊的會員單位已突破1350家。涉及金融全產業鏈及全行業，包括支付、互聯網金融門戶、互聯網信息技術、P2P、眾籌、政府產業園區、國企、央企等實體企業，也包括不少從事房地產行業的企業。

中國金融家俱樂部在今年2月發布研報《互聯網金融對房地產行業的影響及應對策略研究報告》，此份研究報告從中國房地產業的發展歷程、當今的房地產行業狀態、房地產行業的困局等多個方面透徹的分析了行業如今的具體情況，并通過行業案例與數據，為房地產行業未來發展指引了方向。此份研究報告著重介紹了房地產行業未來的發展趨勢，并提出用互聯網金融重塑地產模式這一創新性的觀點。