“政策會影響市場，但不會影響地產白銀時代來臨的趨勢。”萬科總裁郁亮3月31日在萬科的業績發布會上表示。

繼上周五國土部與住建部聯合發文優化住房供應后，3月30日，央行、住建部、財政部、國稅總局4部委又出臺了《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》、《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》。

根據上述文件，二套房首付比例降至4成，二手房交易營業稅由“滿五唯一”跳過2009年前曾實行的“滿三唯一”，直接調整至“滿二唯一”。

“支持改善性購房需求，無疑成為多部委落實樓市新政的最大亮點。”北京我愛我家副總裁胡景暉表示。

此前，“支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”被寫入今年的《政府工作報告》。

不過，21世紀經濟報道記者3月31日致電各商業銀行、地方政府房管局獲悉，目前對“改善性住房需求”的定義存在明顯分歧，需進一步明確、解釋。

改善性購房需求釋放

21世紀經濟報道記者自中房協、全聯房地產商會、相關中介機構獲悉，鼓勵改善性住房需求均是行業協會和機構近年來向政府建言的的重點。

北京市中原地產首席分析師張大偉介紹，此前的限購、“認房又認貸”的房貸政策等“誤傷”了一部分改善性住房需求，執行多年的“90/70”政策也在供應上一刀切，更多考慮了首次置業的購房需求。

“我們至少向決策層反映過8次，終于，政府今年把鼓勵購房的重點從首次購房轉向了改善性住房。”胡景暉如說，“以北京為例，原來首次置業大約占60%，現在已經不足30%。”

在胡景暉看來，根據我國樓市的特征，釋放改善性住房需求是樓市后期活躍的關鍵。

一方面，改善性住房需求入市，可以把首次置業的核心區域小戶型房源釋放出來，增加二手房的有效供應；另一方面，對于銀行來說，釋放改善性住房需求可以減少按揭風險，相比剛需購房者，改善性購房者個人的征信狀況、財務實力更好，且對下游的家具、裝修行業等拉動效益更大。

更值得一提的是，胡景暉表示，改善性購房入市可以在產業布局調整之后實現人口布局的調整，避免出現大量的睡城。

3月31日，中國指數研究院發布百城房價指數，今年3月，百城新建住宅平均價格為10523元/平方米，環比小幅下跌0.15%，同比跌幅繼續擴大，下跌4.35%。

胡景暉稱，樓市穩增長新政會拉升樓市成交，但在高庫存下，短期來看，仍以去庫存為主，價格提振作用有限，但不排除個別房企個別項目借勢提價。

“改善性住房”需明確定義

“如果第一套是別墅，是不是再買一套仍屬于改善？概念不明確，各地在落地執行時會存在非常大的差異。”張大偉強調，“多部委的文件出臺后，各地將基于此文件落地執行，但文中有關改善性普通自住房的表態，需要等待具體的操作細則進行明確、解釋。”

支持自住和改善性住房需求成為今年樓市調控的主調，但目前尚未有對“改善性住房需求”這一概念的官方解釋。此前，一些城市把當地城鎮人均住房建筑面積作為判定是否改善性需求的標準，只有家庭人均住房面積低于上述標準再購買第二套普通自住房的，才可被視為“改善型”。

21世紀經濟報道記者多方采訪獲悉，住建部或協調對改善性住房需求進行定義，確保政策的實施和制定更具針對性。

根據央行、銀監會、住建部三部委簽發的《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》稱，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。

與此同時，住房公積金新政也稱，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

早在2014年9月30日，央行發布的松綁限貸政策，就對“名下一套房且已還清”的改善性二次購房放松。

“此次將放松范圍擴展至名下一套房且未還清的改善購房情形。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示。

在原住建部政策研究中心主任王玨林看來，改善性購房需求應該符合如下特征：購房目的為改善居住需求，且再購入的第二套房屋為“普通商品住房”，但政策并未對名下已有的一套住房性質加以明確細化。

另外，張大偉提醒，文件所說的普通自住房是什么概念也需要明確，目前有個國家普通住宅標準，即住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在120（含）平方米以下（北京市是140平米以下）。

“普通自住房和普通住宅是不是一個含義，且標準相同？”張大偉提出疑問。

以福建為例，福建3月20日出臺的樓市新政針對首改房認定標準稱：除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買“學區房”等情形認定為首改房外，所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學距離變近、居住環境有所改善，均認定為首改房。

根據要求，普通住房標準要根據當地的房價、收入水平進行適時調整，但多地的調整頻率較慢。顧云昌認為，各地在落地契稅、二套房政策時，可以根據當地情況適時靈活調整。