受過去一年房地產市場深度調整的影響，一直維持著激進發展速度的央企地產企業保利地產[2.92% 資金 研報]增長速度開始有所放緩。3月17日，保利地產發布的年度報告顯示，過去一年保利地產實現的銷售額為1366.8億元，雖同比增長9.1%，但已經遠低于2013年23.15%的增速。

“今年無論是投資拓展還是新開工，我們的態度都是偏謹慎。”保利地產董秘黃海在機構投資者交流會上表示，今年保利的重點是集中去庫存，新開工面積則主要看去庫存的速度：“總體而言，今年的推盤策略會很靈活。”

面對地產主業的不確定性，保利地產方面透露，今年將繼續整合相關資源，謀求在商業運營、養老地產、房地產金融等方面的創新業務，包括走出海外市場，學習海外的優秀開發模式。

庫存巨大

盡管市況不佳，但數據顯示，去年保利地產在投資拓展上仍在加速。根據公告顯示，2014年全年保利地產實現房地產項目新開工面積1772萬平方米，同比增長4.7%；竣工面積1363萬平方米，同比增長7.9%；在建面積4968萬平方米，同比增長11.2%。

在土地獲取方面，保利地產去年全年共新增40個房地產項目，新增容積率面積1231萬平方米，總地價429億元，平均樓面地價為3485元/平方米，較2013年的3111元/平方米上漲了12%；新增權益容積率面積861萬平方米，權益比例69.9%，權益地價298億元。

但快速的投資增長并未給保利帶來業績的整體提速，房地產市場的整體下滑直接影響了保利的銷售速度。去年保利地產的新推總貨值為1550億元，略低于年初1600億元的推盤計劃，去化率方面，全年新推產品的去化率為73%，低于2013年的水平；按總可售貨值1953億計算，保利去年的總貨值去化率還不足70%。

去化率不足直接導致其銷售增速乏力。去年保利實現的簽約銷售面積和銷售金額分別為1066.61萬平方米和1366.76億元，僅同比分別增長0.21%和9.09%，相較于過去幾年平均20%的增長速度已經明顯放緩，唯一提升明顯的指標只有市場占有率，2014年的市場占有率增長了0.25個百分點達到了1.79%。

截至2014年底，保利地產的庫存規模已經達到2672億元，相較于2013年底約2399億元增長了273億元，增幅為11.38%，庫存余額是其2014年合同銷售額的2倍，是所有龍頭企業中庫存壓力最大的房企：同期碧桂園[0.00%]的存貨水平只有1000億元左右，而萬科的存貨估計也不會超過其同期銷售額的1.5倍。

“在房地產白銀時代，過多的存貨，將不是財富而是負擔，魯莽的投資，將不是機會而是風險。”在去年底的萬科投資者交流會上，萬科總裁郁亮曾發出這樣的警示，其認為“現金回款才是真正的銷售”。

顯然，保利目前正面臨著存貨巨大的壓力，較高的存貨余額已經在考驗保利地產的現金流。去年同期，保利地產經營活動產生的現金流量凈額僅為-104.58億元，已經連續兩年呈現負值，現金流的壓力顯而易見。

“去庫存不只是保利的問題，而是整個房地產行業未來1~2年的共性問題。保利將根據市場變化合理安排開工進度，保證持續的貨量供應。”保利地產總經理朱銘新表示，當前的市場回暖情況低于預期，部分城市公司項目存貨水平依舊偏高，這對于公司未來的推貨以及銷售進度都有所影響。

據朱銘新透露，今年保利計劃新開工的面積是1500萬平方米，計劃竣工1450萬平方米，兩個指標較去年都有明顯下降。在新推貨量方面，今年計劃推售的貨量在1600億~1800億元之間，推貨窗口期上半年是五六月份，下半年是九十月份，在所推售貨量中，一二線城市項目占比預計在80%左右。而對于土地拓展計劃，保利目前還沒有明確的投入預算。

顯然，調整開工計劃只是保利的權宜之計，為緩解迫在眉睫的現金流壓力，在發布年報的同時，保利還公布了一份百億元的融資計劃：擬定向增發不超過11.5億股，募集100億元，發行價格不低于8.74元/股，募集資金主要用于南京保利中央公園等11個位于一二線城市房地產項目建設。在該計劃中，保利地產實際控制人保利集團將承諾認購5億~15億元。

在該筆融資完成之前，保利地產的有息負債總額為1262億元，其中2014年新增的金融機構貸款就有620億元，負債率達到77.89%，處于行業較高水平。不少證券機構分析師認為，該筆融資將有效緩解保利的資金瓶頸，增強其投資能力。

拓展新業務

與萬科、恒大、碧桂園類似的是，面對地產主業不確定性的風險，保利也期望在堅守主業不動搖的基礎上探索新的業務單元。據保利地產董秘黃海透露，保利地產今年的新業務一方面將圍繞社區做文章，包括商業運營、社區商業、社區養老、房地產金融，另一方面也可能會通過并購方式實現跨越式發展。

過去一年，保利在新業務的探索上可謂小有成績。2014年保利地產旗下的信保基金資金管理規模已經突破280億元，同比增長40%，連續三年排名行業第一；養老產業方面則建成了6個養老地產項目，其中北京“和熹會”養老公寓入住率接近7成，已經基本實現收支平衡；在持有商業上，持有運營的商業面積也近百萬平方米，實現租金收入10.3億元，同比增長13.1%。

“何謂地產新常態？就是舊秩序被打破，出現新平衡。如何適應新秩序？強化主業，才是不二法門。互聯網只是工具，用好互聯網，服務主業是保利當前思考的重點。”，黃海表示，保利將主動適應地產新常態，圍繞保利潛在和現有的業主，利用互聯移動平臺做好增值服務。

但鑒于相關產業目前的政策風險，保利地產并未打算在新業務方面投入更多的資源。以養老地產為例，目前國家的相關扶持政策并不明確，諸如扶持的對象、方式、養老地產的發展模式等等都沒有詳細的操作細則。“我們不敢一下子投入很大資源，而是采取試點的辦法，小規模地投入，待國家政策導向清楚之后，我們才會分析，到底是不是機會真的很大，機會能不能轉成一個有效的市場。”黃海表示。

事實上，從商業模式上看，當前開發商做養老地產并不具備任何的優勢。持有重資產物業，持續經營，然后通過服務費的模式收回投資，對于任何一家追求資產快周轉的地產企業都是難以解決的問題。

值得注意的是，在國際化方面，保利地產也在向萬科、碧桂園、富力等企業學習，開始走出海外。據保利高層透露，保利已于2014年成立了海外事業部，考察了美國、澳大利亞等海外市場。目前的進展的是，澳大利亞已有一個項目得到落實，另一個項目也接近落地。2015年，保利還將繼續關注美國、歐洲、東南亞等地區市場的投資機會。

“目前保利地產在海外落實的兩個項目規模都不大，走出海外并不是為了獲得更多的收入來源。總體上，我們對海外市場保持謹慎的態度，更多是學習海外成熟的房地產市場發展模式，以及運作方式。就目前來講，保利地產還沒有把海外市場定位為一個很重要的、短期的業務成長單元。”黃海表示，保利地產會考慮海外資產在低位的時候，有一些并購，獲取資產，以賺取資產配置在階段性的資本收益。