如今的房價收入比高到大家都以為房價有泡沫，所以一年又一年等下去，等待泡沫破滅。但是所謂的“泡沫”不但沒破，反而越來越大，這是為什么呢？且看一位資深人士八年觀察房價后的經驗，對高房價的分析和判斷精煉獨到，果然高手在民間啊！

1.房價下跌VS通貨膨脹，誰先會發生？

我相信房價總有一天會大跌，跌幅會在20%-30%左右。只是這個時間點，沒有人能準確把握。但可以肯定的是，一定會發生在城市化尾聲。所謂城市化尾聲，不是說人口滯漲了、來去重慶的人口平衡了，而是說，呆在重慶的年輕一代都有了自己穩定的房子，并且重慶的人口平衡了，那個時候，新增房源已經是多余的房源，屆時房價才會真正開始下跌。這個時間，恐怕還要很久很久。而在這個期間，通脹猛如虎，也許7年后房價下跌了30%，但這7年內房價物價還會跟著M2高速發展。

2.月供應該占家庭收入的百分之多少最合適？

很多買房的人這關心這個問題，在我看來，如果你年齡過35歲，工作穩定的話，月供不要超過家庭成員收入的30%。如果年齡25-30歲，工作性質良好的話，月供可以占到家庭收入的40%-45%。因為年輕人隨著時間的成長，個人升值潛力也是比較大的。

我有個朋友的弟弟，05年來重慶剛參加工作的時候，工資也就2000塊出頭，06年轉正的工資也不過就3000塊，女朋友的工資只有2000出頭，當時買房的時候還是兩成首付，貸款30年月供3000，如果把獎金也算進來，他們的月供幾乎占了家庭收入的50%。但是很快，07年收入漲上去后，2010年房貸就全部還清了。所以只要覺得房子買得起，從通脹的角度來看，任何時候買房從長遠看都是正確的，這句話沒有錯。

其實，說房價下跌的專家，比如牛刀，容易博取90%的無房族的好感。因為他占據了道德制高點。很多人就以為真的是好人，其實往往真話就是從那些說的比較難聽的人嘴里出來的，比如任志強，任志強很多話都是對的。但是他說的話很難被無房族接受。

3、房價相對于物價到底高不高？為什么房價漲速沒有大白菜漲得快？

先來回顧一下歷史。物價上漲和房價上漲的基礎是M2，很多人都并不陌生，它的增長從一定程度上可以反映出物價和房價的上漲速度。1990年的時候，M2是1.5萬億。到了2011年，這個數據被刷新到73萬億。細心的人可以發現，房價每5-6年就會翻一倍，即使是2007年以前，一樣如此。

1990年的時候，在我的老家城市，總價3-4萬就可以買一套80平米，而現在22年過去了，大約要30-40萬才能買一套，漲到了10倍。即使我們退回到2006年，也要15-20萬。大家不要誤以為房價泡沫一定很大。商品房作為房屋的一種屬性，和其它商品沒什么區別，這20年以來，漲了10倍的物價數不勝數。

因為這和M2的增速是密不可分的，央行公布的去年M2的增長幅度是13.6%，這個增長速度正是6年翻一倍。只要中國還處于發展中國家，GDP還處于每年8%左右的增速，城市化進程還在繼續，這三個條件還在，那么這個5-6年翻倍的經驗還是一直適用下去。

但房價目前確實存在一定的泡沫。從2009年到2011年，短短的兩年就翻倍了。也就是說它已經透支了未來3年的漲幅。可問題是，2009年受到4萬億的嚴重充血，流向房地產的熱錢很多，這個5年翻倍的經驗已經不是那么準確了。

zy也希望房價軟著陸，一方面不允許地方做小動作，是不愿意看到房價繼續暴漲。另一方面降存降貸款折扣，鼓勵真正需要的人去買房，就是這個目的。可以說，zy現在是死死摁住要抬頭的房價，可房價上漲的潛在動能依然存在。

前幾天報道了一個新聞，說大白菜價格比去年漲了一倍。其實大家走進超市看看，現在的菜價和兩三年前相比，貴了太多。細心的人能發現，凡是生活必需品，價格都容易隨著通脹而暴漲，因為通俗的講，生活必需品這屬于有限資源。

綜上所述，為什么有人說中國房價泡沫有40-50%，而又有專家說根本沒有泡沫。所以說看你怎么理解了，我認為站在不同的角度上分析，都是正確的。正如上面分析。

4、中國的房地產泡沫肯定是有的，但它是像眼下的印度，還是過去的日本？

有人老愛拿日本房價破滅說事，從2007年一直說到2012年。誠然，80年代的日本炒房之風也是盛行，但是炒作也要分兩種，一種是量價炒作，一種是無量炒作，日本的炒作屬于無量炒作，因為日本根本不需要像中國那么大的城市化需要，所以資金面推動的力量小，而莊家的拉抬力量大，這就好比操盤手圈起一只股票封漲停時一步到位，然后吸引散客接盤。

再一個，日本是個彈丸之地，和1997年的香港、2012年的鄂爾多斯(600295,股吧)一樣，沒有像中國這樣那么龐大的城市化進程，這就好比鄂爾多斯，這個城市來來回回就是這么點人，沒有龐大的需求基礎，沒有新鮮血液，你建房子炒房子最后賣給鬼呀？

再看中國的樓市，首先，城市化進程快到無法想像，北京你知道吧，幾年前預測2010年人口的時候才1000多萬，具體數字我忘了，但最后到了2010年時硬是比當初規劃時多出了200萬。以至于不得不行政控制人口，并且北京現在六環建好了還在往七環建。這說明啥，我想各位看官應該知道。

第二，中國和日本的最大區別就是中國的房價屬于量價推高，其實2008年底本來市場的血液不足的時候，當時的房價已經相對見底，但溫sir大手一揮下放4萬億，還一邊說控制房價過快上漲，糊弄鬼呢？銀行也不甘示弱，紛紛房貸優惠。隨后2011年信貸控制得很嚴厲，但而到2012年的現在銀行又不缺錢了，還在房貸優惠。央行那邊呢還是在降存準。住建部前幾天也在發文研究如何刺激剛需入市，說到底就跟2009年一樣是在鼓勵你入市。

中國和日本第三個區別是，中國的戶籍政策太牛X，不買房就沒有戶口，就沒有學位，就沒有各種保障，說白了不買房就很難融入城市，而且租個房老是被趕來趕去不說，租金也高。要知道中國就沒有公租房廉租房(你要非說新聞聯播里有，我也沒辦法)，這是和國外區別最大的地方。你非要坐在家里想當然的拿日本作為對比，能怪誰？事實上日本房價早在2007年就被拿來說事了，結果不管用。

我們當然要尊重經濟規律，但我們也要明白經濟規律是在什么外力作用下發生的。一味的套用規律只能被牛刀那樣的偽專家害死。

同樣是發展中國家，也是人口密度高的國家，也是大國，和中國相似的地方更多。。那為什么印度人的收入不高，印度“房價收入比”比中國更夸張，印度的泡沫那么明顯確為何遲遲不破？？

同樣，這世上還有很多房價泡沫比中國高的地方。但是如果你仔細觀察就會發現，這些國家或地區都是發展中國家和地區。這些國家的M2增速每年都在兩位數以上。

其實，大家留心一下，何止是房價，三年翻番的物價還少嗎？大白菜采用了1年的時間久翻倍了。說白了就是印鈔機瘋狂印鈔，稀釋了你口袋里的錢，稀釋了你的購買力。只不過印鈔的時候，沒有給你分錢，所以你的錢相對于房價、相對于大白菜越來越缺乏購買力了。這就是為啥有錢不要存著，要趕緊買成保值物品的原因。

5、商品房是給高收入群體建造的

地產大炮任志強說過，商品房是給富人建造的，而窮人的房子應該是ZF去考慮的事。這句話聽上去很刺耳，可能會刺痛低收入階層和夾心層老百姓的心。但是任志強說的確實沒錯。商人商人，沒有一個商人不希望利益最大化的，無可厚非，所以商人給房子的定價肯定是只要有人愿意買，那么它就定那個價。

我認為我們的商品房之所以賣得那么貴，有兩個原因，第一是因為上流社會富得流油，動輒幾百萬的房子，能一次付清的還真不少。第二是因為商品房的稀缺。說到這可能有人不同意我的觀點，會說現在到處都在建房子，會缺房嗎？

答案是肯定的。大家知道，重慶在十年內人口翻了兩番，到2012年，總人口已經達到1400多萬。平均每年人口增速100萬(2008年以后增速放緩)，而重慶平均每年的新增商品房只有3-4萬套。看上去3-4萬套相當于每個月都有3000套入市感覺不少了，但實際上這些新增的房源遠遠趕不上新增的人口。

城中村的擁擠、房租的節節提高就能證明這一點，例如西鄉在2007年的時候，兩房租不到800元，而同樣的房子現在兩房都差不多2000元了。

再看北京，具體數字我記不清了，北京一直是控制外來人口的，當初規劃2010年人口要限制在一個數量，結果到了2010年硬是比當初規劃的時候多了整整200萬人，假如這200萬人都留在北京，每兩人組成一個家庭，相當于要消耗掉100萬套房源，就等于20年北京的新增商品房。

重慶的人口增速放緩了，一定程度上房租不會再向以前那樣瘋漲，但是無房者的基數卻越來越煩龐大。而且年齡也是推動買房的一個動力。假如一個人23歲大學畢業來到重慶，那么26歲時他就得開始考慮買房，28歲的時候買房結婚生子的意愿就越來越強烈。

這就說明為什么不管房價高還是低，始終都有人需要買房，只要首付夠了就會入市。大家可以看看周圍身邊的人，比如我們公司，年輕人30歲以下的占75%左右，但這個群體里已經買房的寥寥無幾，最多只占了10%幾。還有更多的人隨著時間的推移在不久的將來不得不加入買房大軍，這就是苦逼的80后。一聲嘆息！