對于房地產(chǎn)市場，這一屆政府與上屆政府最大不同，就是密切關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)生之變化，但很少對房地產(chǎn)市場出臺宏觀調(diào)控政策。可以說，從2013年以來，新上任的政府不僅沒有對國內(nèi)住房市場出臺任何宏觀調(diào)控的政策，也沒有對住房市場變化發(fā)表什么言論。基本上采取了對上一屆政府的房地產(chǎn)政策完全默認(rèn)的方式。
在這種情況下，當(dāng)2013年房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲時，新政府對這種價格上漲采取默許的態(tài)度；當(dāng)今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整時，盡管各地方政府采取了不少五花八門的救市政策，但是中央政府對此既不肯定也不反對。不過，中央政府與地方政府的態(tài)度有很大程度的不同，并認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整是正常。不打壓也不救市。這與以往中央政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度有一個重大轉(zhuǎn)變。如果是這樣，十八屆三中全會“讓市場對資源配置起決定性作用”的精神有可能在房地產(chǎn)市場得到逐漸地落實(shí)。
不過，當(dāng)前住房市場對此仍然疑問不小。因?yàn)椋?dāng)前中國住房市場是一個以投資為主導(dǎo)的市場。在這個市場，與消費(fèi)為主導(dǎo)的市場在定價基礎(chǔ)、價格形成機(jī)制及運(yùn)作機(jī)制、市場供求關(guān)系等方面與消費(fèi)為主導(dǎo)的市場有根本性的差別。在投資為主導(dǎo)的市場，如果市場預(yù)期發(fā)展根本性逆轉(zhuǎn)，那么這個市場的周期性調(diào)整就會開始。
但是，以投資為主導(dǎo)的住房市場周期性調(diào)整開始，主要表現(xiàn)為不少投資者開始退出市場，從而使住房市場需求突然間急劇下降，甚至于有些地方這種需求可能降到零。因?yàn)橥顿Y者預(yù)期到購買住房無利可圖、甚至虧損時，他們根本不愿或不敢冒險進(jìn)入市場。不過，盡管投資性住房需求急劇下降，但持有住房的投資者及企業(yè)（特別是地方政府不讓企業(yè)降價銷售時）卻是不愿意按照住房市場的供求關(guān)系變化來調(diào)整價格，而是憑以往的經(jīng)驗(yàn)（特別是中國近十年住房的價格只漲跌，即使有時宏觀調(diào)控讓房價有所小波動，最后還是讓房價漲上去）及住房投資特性，以為國內(nèi)住房的歷史又會重演，當(dāng)前房價微小下降然后又會漲上去，因此，這些投資者根本就不會把自己的房子通過價格調(diào)整賣出去，而是待價而沽。即使房地產(chǎn)企業(yè)要這樣做，也被地方政府阻止。這就是當(dāng)前國內(nèi)住房市場真實(shí)寫照。
不過，任何投資者是面對未來的，歷史經(jīng)驗(yàn)對投資者可參考，但還得看具體情況。因?yàn)椋@次國內(nèi)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整不是政府政策所引發(fā)，而是金融市場條件變化及房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化所導(dǎo)致，是市場使然。可以說，一旦金融市場變化所引發(fā)市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，引發(fā)的住房市場周期性調(diào)整，并成為一種住房市場之發(fā)展趨勢，那么政府的短期政策要改變這種趨勢幾乎是不可能的。
比如，國內(nèi)央行最近要求商業(yè)銀行對住房按揭貸款合理定價、要提高住房按揭貸款審批效率。但是，央行越是對商業(yè)銀行喊話，住房按揭貸款申請越是困難、按揭貸款利率越是上升，何也？這完全是國內(nèi)商業(yè)銀行的市場行為，是市場使然。因?yàn)椋?dāng)前的市場條件下，國內(nèi)銀行貸款成本全面上升，再加上銀行意識到住房市場風(fēng)險增加，商業(yè)銀行豈能損害自己利益來做這種貸款呢？特別是商業(yè)銀行的最終利潤與個人利益直接掛鉤時，商業(yè)銀行對央行喊話不會言聽計從。這就是當(dāng)前國內(nèi)市場市場周期性調(diào)整的市場力量。
既然當(dāng)前國內(nèi)住房周期性調(diào)整是市場使然，中央政府也希望讓市場在這次住房市場周期性調(diào)整中起決定性作用，那么這種住房市場周期性調(diào)整的結(jié)果會是什么？又意味著什么？可以說，國內(nèi)住房市場發(fā)展了十幾年，其周期性調(diào)整也是第一次。而以投資為主導(dǎo)的住房市場的周期性調(diào)整一旦開始，也就意味著整個市場預(yù)期全面轉(zhuǎn)變。在投資市場，當(dāng)市場預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)時，住房投資需求可能下降到零。因?yàn)檫@時投資者預(yù)期進(jìn)入市場就意味著虧損，并紛紛地退出市場。在這種情況下，不僅住房資產(chǎn)的價格水平可能進(jìn)一步下跌，而且金融市場條件會進(jìn)一步惡化，銀行及金融機(jī)構(gòu)更是不愿意向這個市場提供融資。
如此可能產(chǎn)生住房市場的惡性循環(huán)，直到住房市場性質(zhì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。只有這時才可能有小量的住房消費(fèi)者進(jìn)入市場。在后一個市場，住房價格完全由消費(fèi)者供求關(guān)系來決定。如果政府借勢對國內(nèi)住房市場重新定義，并用稅收政策嚴(yán)重遏制住房投資投機(jī)，把住房市場固定在消費(fèi)市場意義上，那么不僅住房投資者面臨巨大的風(fēng)險，而且國內(nèi)銀行的風(fēng)險也大增。在這種情況下，是否會引發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)危機(jī)、銀行危機(jī)及金融危機(jī)是相當(dāng)不確定的。如果中央政府預(yù)期到危機(jī)的發(fā)生，是否也會不救市而由市場來決定，那么也是相當(dāng)不確定的。
可見，無論是從市場邏輯來看，還是政策需要來看，當(dāng)前國內(nèi)住房市場不進(jìn)行周期性調(diào)整，是無法走出困境的。而國內(nèi)住房市場周期性調(diào)整一旦開始，不僅住房市場的各種風(fēng)險都會暴露出來，而且政府想收住這種周期性調(diào)整也是不可能。在這種情況下，國內(nèi)住房市場可能面臨著許多不可預(yù)測的危機(jī)，如美國2008年金融危機(jī)爆發(fā)一樣。對此國人考慮到了嗎？不過，對國際市場來說，則對此十分關(guān)注了！