著名經濟學家陳淮5月17日在“2016城市觀點論壇北京行”上做主旨演講時表示，2016年房地產領域所面臨的政策應從三個層面來關注：

第一，應對國民經濟短期運行的穩定程度，如貨幣政策、財政政策的調整；如壓庫存、去杠桿；如十三五規劃開局積極穩妥走向城鎮化相關的政策等。

第二，針對房地產業的政策，如原來都說要千方百計增加供給，從去年起提出房地產業面對嚴重的去庫存化壓力；過去調控房地產都說堅決打擊抑制投機性需求，去年以來政策特別明確的指出了鼓勵個人和企業購買存量房，特別重點強調了發展租賃市場。

另外，棚戶區改造，在整個十二五期間的前期和中期，棚戶區改造指的是國有大型工礦企業農林牧場，員工集中居住區的改造，但是現在明確說十三五期間，以棚戶區改造為主。棚戶區改造有利于市場化參與，對于城市來說，發展低端保障房供應有好處。

還有一個細節變化，即鼓勵包括開發商和開發商旗下投資機構持有一定的租賃住房，它總體上是在健康發展、平衡供求上做文章。

第三，改革方面政策，如營改增，這個并不是為了促進鼓勵房地產業，或者抑制調控房地產業，是整體稅制體系的重要改革，但是營改增對于房地產業和所謂分化下的商業地產是有意義的，如機構企業持有商業地產的進項，是可以作為進項稅抵扣消項稅的，是對房地產有益的。

由觀點地產新媒體主辦的“2016城市觀點論壇北京行”于5月17日在北京舉行，主題為“資產的時代”。

以下為發言實錄

陳淮：謝謝主持人，謝謝大家！各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！我們有一個不太長時間的交流，給我的題目是一個挺奇怪的題目。政策解碼，一線城市的分化與調控，這碼沒什么可解，這里面一個核心詞是分化，一個是調控。我特別聲明一下，一線城市沒有什么分化，北上深沒有什么分化，分化的表現為這樣幾個。一線和三四線城市的分化，也就是一線城市從今年一季度和二季度的前半部分，成交量迅速放大，包括二手房市場，三四線城市的去庫存化進展遠不理想，是這么一個分化。第二個分享是二線城市內部明顯的分化，比如說南京、合肥、蘇州、杭州、廈門，這些城市相對的在一線城市之后有一個火爆。最近天津其實作為直轄市始終在房地產業活躍度上也就是二線相對擴展明顯增加。但80%的省會級及重要的城市并沒有多大的供給，長沙仍然供大于求，比如東北三省的省會，哈爾濱、沈陽、長春。第三個分化是成交量的市場、成交額的市場，和拿地，開發商儲備土地的增量相比較，明顯的分化。如果說我們在一線城市表現和二線城市有個區別的話，就是實際上在過去二季度以來，漲價最厲害的城市，北京、上海、深圳，土地成交寥寥無幾。剛才女主持人說，地王頻出，不對的，一線城市根本就沒出地王，幾乎沒有多少大開發商拿地，拿地多的是二線當中的少部分，我剛才說到的南京、合肥、蘇州等這些地方，這才是分化，沒有什么一線城市的分化，一線城市沒什么分化，它基本是同步進退的這么一個特點。

第二個我們說說調控。一線城市上也算不上什么調控，因為春節前后一線城市的成交量和價格突然出現了一個異動，實際上是兩個主要的因素，一個是沉寂了幾年的被壓抑的改善性需求突然爆發。第二個由此喚出了一種恐慌性的需求加入進來，所以在一段時間內，甚至兩三個星期內，價格不斷跳漲，大家出現二手房市場明天簽約，今天說好了，但是明天又漲。但是實際上我們也別把這個異動看的太過，因為在上海、北京這樣大的城市存量，總資源量中，在三兩個月的成交量中所占比重是個微不足道的量，在經濟學中它僅僅是個無多大意義的編輯價格。一萬個人里面有一個人一頓吃十個饅頭，說明不了大家有多大的飯量。當時我們就判斷，有沒有后來的這些一線城市的調控，實際上跟二季度末、三季度初這個趨勢肯定會停下來，因為它的含義很簡單。隨著這些改善性需求的逐步釋放。

我們說一線城市這些政策里頭，務必注意到從整個房地產領域面對的政策形勢沒有多大的變化，房地產領域面對的2016年所謂的政策是三個層面：第一，并非限制房地產，或開發商不去調控房地產，也沒有，是應對國民經濟短期運行的穩定程度的，比如說貨幣政策、財政政策的一些調整，再比如說壓庫存、去杠桿，這是和我們面對2016年經濟增速下行以及物價水平低迷可能出現通貨緊縮密切相關的。還和十三五規劃開局積極穩妥走向城鎮化，走上健康發展之路密切相關的。但是它毫無疑問，貨幣政策的財務成本降低，降低利率的影響，肯定對房地產業是一個有重要影響因素的方面。別把這個作為房地產業的調控，而且它和一二線沒有多大關系。

第二，真正是針對房地產業的政策，針對房地產業的政策我以為一線城市到今天也沒有什么變化，從去年末的中央經濟工作會到今年政府工作報告中，關于面對房地產業，針對房地產的政策，特別強調了一個過去上界政府十年中那些不合時宜，已經時過境遷的政策要做出調整。哪些要做出調整？一是比如說原來的國十、國八、國五條都說要千方百計增加供給。而從去年起我們提出房地產業面對嚴重的去庫存化壓力。特別去年中央經濟工作會提出第一層面經濟發展的一個重要的調整目標，除了去杠桿短板以外，房地產業去庫存。顯而易見，首先來說我們并不是像以前以增加供給。二是過去每一個調控房地產都說堅決打擊抑制投機性需求。從去年以來的政策特別明確的指出了鼓勵個人和企業，也就是企業法人、機構購買存量房，用于出租或者是其他的方式，獲取收益，也就是持有資產，鼓勵人們在房地產業的投資性需求。特別重點強調了發展租賃市場這一條非常重要，這個政策調整不僅是一方面連接了投資性的需求，而且實際上更大、更靈活、更多層次的滿足了低端群體的需求，租賃市場的發展。沒有人買第二、第三、第五套房，哪里來的租賃市場？租賃市場對房地產市場來說，是一個極為重要的市場，美國人有25%-30%以上的人群是租房子住的，但是并不等于他們買不起房子，他可能在紐約有一套房子他，但是他在洛杉磯、舊金山就職，相反也孑然，人們不僅僅是因為異地有不房而出租，還有更多有兩套、三套房，把它租出去牟利。

為什么美國重視和發展房地產租賃市場呢？我們知道市場經濟下，租賃市場有三個重要意義：一是它最接近于低端需求，買不起房的不管他是過渡性的需求，比如年輕人參加工作不久，還是整個低端就業群體的需求，比如他可能一輩子都買不起房，租賃市場是一個靈活多樣能滿足他需求的一個供給方。二是租賃市場最直接的反映了實際需求的大小，一般說人們不會租了房子去當二房東來牟利，這樣的情況是很罕見的，當然也不是沒有，當然大機構，持有商業機構的資產那是另當別論。三是租金的回報，不管是開發商拿地建房子，還是老百姓買房子謀取租賃收益它的一個標桿。房地產業興旺與否租金的高低很重要，所以租賃市場是房地產業不可或缺的，我們簡單的把它歸納為投資或者投機性需求加以遏抑，顯然是不合時宜需要改進的。最近有一條消息是媒體人說的，但是我沒有看到正式文件，但是是有這樣議論的，比如說建設部正在討論，有關司局人研究允許，原來是不準群租，住房分割出租，說現在很大的50平米，40平米客廳可以分到兩到三間一個合理的面積，可以分割出租，這樣增加低端租賃市場的供給源，滿足中低端需求或流動性需求、過渡性需求，我覺得這和我們中央所提出的發展租賃市場是一脈相承的第二個政策變化。

第三，房地產業如果在2016年此后的政策就是棚戶區改造，這件事并不是2016年開局的，實際上2014年下半年就已經開始了，2015年就非常強調。但2016年和十三五規劃相結合，明確提出十二五期間我們那個三千六百萬套保障房就是等于建低端居住區的這種方式，用實物性保障滿足低端群體的住房，并不一定是合理的方式。在十三五的主流不是另找一片地蓋低端，而是恰好在核心市區成片改造老舊危房，棚戶區改造，這里面隱含著一個重大的政策變化，在整個十二五期間的前期和中期，棚戶區改造大家都在說，其實這個棚戶區改造當時轉指的是國有大型工礦企業農林牧場，員工集中居住區的改造。某一個市委市政府說我們對老舊城區進行改造可以說不享受中央棚戶區改造的政策范圍支持，但是從2014年末以后，特別是2015-2016年，特別是現在明確說十三五期間，我們以棚戶區改造為主。這里面棚戶區改造既包括一線、二線、三線城市在內，包括開了奧運會的北京，開了世博會的上海在內，仍然有相當大的老舊危房等待急需改造。我們一些中西部的省會級城市和相當一部分地市級中心城市，實際上在過去一些年中，盡管他建了高鐵站，建了會展中心，但是城市整體的街區面貌，比如說商業的業態、交通規劃、功能分區、地下基礎設施的整體升級尚未啟動，或者剛啟動不久，棚戶區改造帶來幾個重要的意義，一個它有利于城市整體改造，一片四分之一的城區一塊改，地下市政管網、交通功能等，包括老百姓住房的檔次。

二是它有利于市場化參與。十二五期間提出的三千六百萬保障房面對最大的難題就是錢從哪來，始終討論保障性住房的融資渠道如何來。棚戶區改造就帶來了一個破解之途，因為這大多位于傳統老街區地帶，拆一環，也還有十三層、十二層、十四層作為商品房出售，這樣開發商也好，市場化力量也好，市場化融資也好，就容易參與到其中來。三是棚戶區改造為主的房地產開發模式，城市發展低端保障房供應還有一個好處，容易和我們前十年累計的一些新的體制性難題的解決尋找途徑，比如城中村、城鄉接合部、農民出租屋、小產權房。不承認不是個好辦法，我們終歸要找出一個出路來，我們可能因地制宜的尋找一些有利的出入。另外在保障房上，開發商關注什么，注意一個和你非常有關系的政策和發展租賃市場非常有關系的政策，就是低端保障中一個是鼓勵貨幣性保障，不再單一的強調補磚頭，實物型保障房，棚戶區改造是實物型的，另外一些實物型的低端群體居住區還是需要，比如說開發區打工的集體宿舍，家屬宿舍都需要。但是貨幣型保障正在成為我們低端保障一個重要途徑，那么貨幣型保障還是要住房的不能住，拿一存折銀行就讓他住嗎？還得有實物型供給才行，就是發展的市場化的租賃市場。

再一個細節變化，鼓勵包括開發商和開發商的下家投資機構持有一定的租賃住房，作為專業的租賃供給商，這條政策也包括一線城市都是明確無誤的，并無什么調控，反而是大力推進的，或者干脆就分出一部分持有住宅物業的作為租賃市場的供給，或者專業的機構把你庫存房買下來，專門有一批小區或者一批住房是作為只租不賣的。還有一個去庫存的政策在一線城市也仍然存在和繼續施行，就是允許把一部分符合條件的，原來作為商業物業開發的轉變成住宅或者是商住兩用。這一條政策也希望我們關注到，它總體上都是在健康發展、平衡供求上做文章，我想這是我們想說的真正針對房地產業的政策有什么。

第三，改革方面的政策，但是它對房地產業也有重要影響，比如營改增，營改增這個并不是為了促進鼓勵房地產業，或者抑制調控房地產業，它是我們整個稅制體系的一個重要改革，但是房地產業在此前眾說紛紜，說好說壞都有，但是總理信誓旦旦地承諾了，營改增之后不論哪個行業的稅負都是只降不增，我想這個承諾應該說是一個基本的準則了，我們大約的可以在這樣一個方向上討論營改增對于我們領域的影響。至少有一條營改增對于我們房地產業和所謂分化下的商業地產是有意義的，比如機構企業持有商業地產的進項，是可以作為進項稅抵扣消項稅的，我想這都是對房地產有益的方面。

至于說今后一段時間，我想對一線城市來說，最重要的是抑制這個人口流入，包括投資性的需求和改善性需求，你抑制它只能夠推遲它實現時間，不能夠根本消滅它。你比如說我住80平米的房，或者我認為現在不是一個合理的改善區間，稅負優惠還不夠，咱可能還推遲，但是總歸是要80-120平米的房子的，并不是因為你調控不準早婚咱就不娶媳婦了，這個需求總量是一定的，我們務必注意到分化實際上是個供求問題，一線城市供不應求和三四線城市的普遍性供大于求并存，通時和人口的流入密切相關。我們說二線內部的分化實際上也是和這些城市人口在加速擴張和人口基本平穩，甚至是凈流出密切相關的。我們下一步在十三五期間城鎮化、城市化政策中一個再三強調的政策，調整城市結構，堅決抑制特大城市的擴張規模。包括限購，大家在2013-2015年觀點論壇每次都有一個問題，北京、上海會不會放松限購，現在你就死了心吧，放松限購是可能的，但是放松了一定有更嚴格的抑制外來需求的門檻。全中國人民都想住在屈指可數的少數特大城市中，這是無論如何什么樣的政策也保障不了，實現不了的，讓我們的人口均衡的分布在大中小城市中，實現大中小城市協調發展是中國城市化、城鎮化質量提高，并且順著實現，讓更多人民群眾分享城市化、城鎮化好處的一個最重要的落腳點，以上僅供參考，謝謝大家！