作者：對外經貿大學馮鵬程教授

        國內房地產市場降溫，但養老地產卻獲得了富人和企業的偏愛，紛紛下注投資。雖然養老地產在我國還處于探索階段，盈利模式尚不清晰，甚至很多房地產企業采用了“掛羊頭，賣狗肉”的方式，依靠養老地產概念，做著拿地開發售樓的生意。但對于真正想要投身養老產業的投資人來講，以養老地產作為切入點需要注意以下幾個問題：

1.  風險控制：

        養老行業潛力巨大，但投入大，回報周期長，如何不讓資金斷裂就是個重要的課題。目前大家達成共識的是，養老地產重在服務，那么養老地產建好以后，每個月的運營和維護費用、能源費用、廣告宣傳費用、人工費用，都需要資金支持。尤其在項目運營前期，入住率低，服務不完善，運營需要項目外部的資金支持。如果養老機構的醫療服務不完善，離市區大醫院距離又較遠，那么老人在這里出了事情，養老機構還會面臨法律風險。

        為了快速回籠資金，目前主流方式是租售搭配、會員制的方式，而完全靠租賃回籠資金太慢，完全靠銷售可能造成后續服務質量問題。我認為出售后代管代租也可能是一種補充的盈利模式，這種方法是針對于購買養老住房后又不急于入住的群體，養老地產運營機構可按照管理其余租賃式住房的方式代為管理，從租金中扣除管理費用。這樣的好處是，養老機構可以快速回籠資金，而購房方，尤其是旅居住戶，減少房屋空置造成的資源浪費。

對于剛剛起步運營的養老機構，即便服務機構還不完善，老人的緊急救援設備需要及時配備，其中包括運送車輛，避免老人突發疾病，延誤送往大醫院的時間造成死亡帶來的法律糾紛。為了彌補服務人員不足的缺點，養老機構還可以組織社區居住的老人相互幫助，由年輕的照顧年長的，有醫護經驗的帶領其余人員，完成較初級的社工服務，這樣老年人之間可以增加交流，避免孤獨感。同時，還可以讓老年人用服務換得積分，減免養老園區內其他消費費用來鼓勵老年人相互幫助。

2.  市場定位和服務搭配

         養老地產的選址大致分為三種：靠近自己的子女的、靠近醫院的、靠近旅游景點的候鳥式的，這三種養老地產應該針對不同的養老人群。這些人群可以按照收入水平分：低收入、中等收入，高收入，還可以按照自理能力劃分：完全自理、半自理、完全不能自理。人群特點和所提的服務、資源要匹配。例如候鳥式的養老地產大多會是高收入、健康老人，適宜采用租賃、會員制方式。如果地產還要同時面向當地常住老人，那么需要考慮是否能滿足老人由健康變成半自理、完全不能自理后的需求。如果需要滿足這部分人的需求，需要額外配備多少資源，是否會構成大部分時間的閑置？

3.  運營機構和項目開發分離

        有的養老地產投資商建立起平臺同時負責運營已開發的養老地產項目，同時負責設計、募資供給新項目的開發。這樣的問題在于，如果利用銀行貸款建設項目，那么平臺公司的債務風險會加大，資金的斷裂會影響所有項目的運營，因此，建議在平臺下設項目公司，專門開發新的養老地產項目，平臺公司負責新項目的規劃和設計，及向項目公司注資，待項目建設完成后，再裝入平臺公司運營。

         平臺負責運營養老地產項目的服務體系，但養老服務卻需要平臺與專業的服務機構合作，那么要保障服務機構能夠合理定價的同時提供優質的服務，則需要引入競爭機制，否則養老社區內服務質量將影響養老地產的運營和持續發展。

4.  風投機構關心的事情

        由于養老地產行業的盈利模式還不清醒，大多風投機構還處于觀望狀態，但項目如果有足夠的亮點和風控措施，也會受到風投機構的青睞：

1)    盈利模式和風險控制：由于養老地產回報周期太長，私募基金非常關心的是項目早期的收入來源，如果有售樓、租賃以外的方式在早期獲得現金流，例如旅游收入，那么項目價值將會提升；

2)    特殊的資源：養老地產的特殊資源可以是成熟的服務經驗、服務機構和醫療資源的把控、得天獨厚的自然資源，尤其是怡人的氣候和風景、融資能力等；

3)     明確且有效的客戶渠道：在介紹潛在客戶群體數量的時候，很多企業家喜歡對當地人口數量、老年人比例來估算項目的潛在市場容量，但這對于投資人是遠遠不夠的。投資人喜歡看的是明確且有說服力的宣傳方式和渠道，以及項目明確的定位以及措施與定位的匹配程度來確保足夠大的客戶群體。

4)     合理的預算邏輯：在做項目收益預算的時候，除了預計項目年度收入和支出金額外，還需要預計項目相關現金流的收支發生的時間，且所有預測的邏輯需要縝密、合理。滿足這些條件后，如果項目能有足夠的內部收益率，投資人才可能感興趣。