中國養老地產最新趨勢模式與發展格局（轉載）

【馮鵬程教授導言】: 我國巨大的老齡化人口基數將為養老服務行業帶來廣闊的發展空間，因而保險、房地產、醫院、服務機構紛紛投身這個新興領域，以開發養老地產及配套服務的方式切入市場。然而，與主流的居家養老和社區養老模式相比，養老地產行業還很弱小，想要占領市場，除了提供完善的硬件設施，還必須有準確的市場定位，以及足夠的市場教育、和軟件服務能力。下文較簡潔清晰地概況了我國養老地產的發展趨勢和格局。

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　　在國內的主題地產大潮中，當前最熱的一個領域非養老地產莫屬。中國社會老齡化趨勢是推動此輪養老地產大熱的主因。當基本住宅需求超額供給之后，升級的生活方式需求成為主要推動力量。體面、愜意的養老，就是生活方式優化提升的一個最好代表。

　　因此近兩年，業內同行都在議論、研究養老地產。對于業界來說，這是一個嶄新的市場機會，而且這個市場目前正受到國家、政府的高度重視。從2012年開始不斷出臺的各類養老政策，正是最好的例證。

　　我們可以發現，從前兩年的討論，到這兩年一批先鋒項目的建設運營，國內養老產業發展飛速前進，遍地開花。與此同時，國家政策也在全面配套，覆蓋了全社會的養老體系，這種體系涵蓋了金融、醫療、房地產、社會保障等多個方面。

　　在國內產業大熱的情況下，各類專家、專業機構、實業界人士都在探索養老，市場各類媒體分析、案例報道汗牛充棟。今天敝人幫各位梳理一下最新趨勢，用簡潔清晰的文字歸納養老產業總體態勢，概括如下:

　　一、中國養老產業正在起步期，養老體系的整體構建是當前政府和各類社會組織的重點任務。用國務院印發的2013年35號文件的定義，當前中國社會“養老服務和產品供給不足、市場發育不完善、養老服務的扶持政策不健全、體制機制不完善、城鄉區域發展不平衡等問題還十分突出”。

　　有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環境和巨大的市場需求，為企業界帶來了新的機會。

　　二、正值政策紅利窗口期，市場機會值得把握。養老產業的發展是個全社會參與的過程，為了配合市場需求，政府頻繁出臺各類鼓勵政策，為開發投資帶來發展契機。在政策紅利的驅動下，社會各方力量投身養老產業。畢竟屬于房地產行業可以參與分享的國家鼓勵性政策機會并不多，養老地產如果不能把握近五年的機會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機會了。

　　對于房地產開發來說，每一輪的政府政策紅利期都是房地產拿地的一個機會窗口。一種較為理性討巧的做法是，在這個機會期間獲得土地，同時研發養老產品和服務，等到項目建設完工時，服務運營體系也基本配置到位，后續再逐步完善，這也是一個跟時間賽跑的挑戰。因為當前市場還沒有特別成熟的標準和規范，這樣就給企業一個喘氣的機會，允許市場試錯，然后再確定行業標準，這也是房地產界的一種通行開發模式。每一批偉大企業的誕生，都有更大一批試錯的企業倒掉作為墊背。一將功成萬骨枯，正如首富萬達在商業地產封帝的榮耀背后，多少商業地產商死在了趕往羅馬的大路上。

　　三、不能盲目樂觀地估計養老地產的市場份額，居家養老、社區養老仍是社會主流養老方式。正如國務院35號文的政策明確規定，“到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。”因此，家庭養老、社區養老仍然是目前積極發展的郊區新型養老社區的最主要競爭對手。

　　廣義上的休閑、旅游度假地產也是養老地產的一種產品模式。養老本質是一種生活方式，其實依山傍水的旅游度假地產就是針對活躍長者的養老產品。這樣的產品跟純粹意義上的、含專業養護設施的養老產品都存在競爭關系。

　　“養老地產離醫院的距離和離子女的距離”是養老地產項目核心競爭力的關鍵。如果離兩項距離都很遠，那失敗的概率就會比較高。

　　四、沒有資源，免談養老地產。與所有的主題地產一樣，養老地產的核心是養老產業，而不是房地產開發。養老產業是一個專業性非常強的領域，其中醫療護理資源是其中的核心。沒有醫療資源的依托，只是營銷概念。當然，幾乎現在所有項目都看重這一點，都會包裝醫療資源作為營銷概念。但一個顯而易見的常識是，中國醫療制度決定了優秀的醫療資源高度集中于極少數的公立醫院手上，中國民營醫院的前進步伐都步履蹣跚，養老地產的醫療資源獲得難度肯定更大。沒有全面的醫療資源支撐，只有部分營銷概念，這樣的項目很難接受得住市場檢驗。

　　五、拿地可能容易，但盈利并非想象那樣豐厚。在國家政策扶持的背景下，養老地產的拿地肯定比血戰中的住宅市場更為容易，但養老地產的利潤未必有十年前住宅市場井噴時的利潤豐厚。養老專業地產產品的建造、醫療資源的嫁接以及后期的運營管理，都是消耗利潤的部分。同時養老社區的吸納量是另一個影響盈利的因素，從國外經驗來看，緩慢的社區入住率是養老地產現金流的殺手。根據日本的經驗，養老機構的入住率至少要達到70%-75%才能基本實現營收平衡。

　　六、硬件設計是基礎，團隊運營是關鍵。從產品研發和設計來看，仿照日本、美國等發達國家的經驗，產品的技術細節設計很容易普及。這種核心設計技術只要在小范圍的專業設計院和公司圈子里普及即可傳播到大眾市場，但最難的還是養老服務團隊的建立。

　　養老社區里完整的服務鏈條包括醫療、康復、護理、文化、餐飲、社工、物業、基礎設施等多個門類，文化、餐飲、社工、物業、基礎設施等相關領域的服務可以從社會上現有的大量現成資源里獲得，但醫療、康復、護理等三個門類的服務資源存在著高壁壘，需要有戰略性的手法獲得。

　　因此一些打算長期堅持在該領域經營的公司，已經著手從酒店、醫療等行業挖掘管理人才，再通過到國外進行專門的養老管理培訓來建立自己的人才隊伍，這一種做法也是長久之計，市場沒有充沛的現成資源，那就只能自己造血。

　　七、四大類型機構角逐，人力資源競爭是根本。

　　總體來看，養老產業分成幾種類型：

　　1、保險類金融企業投資型。

　　保險公司在當前所有致力于養老地產開發的企業中最具備優勢。保險公司壽險具備雄厚的資金實力，以及壽險產品的品類，再加上目前試點運行的“以房養老”的倒按揭政策，都為保險公司提供了度身定做的商業模式。同時保險公司可以圍繞壽險產業鏈來設計產品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優勢。

　　要知道，保險資金中50%以上為壽險資金，壽險資金中又以中長期資金為主。保險資金可運用的中長期資金與養老產業的投資回收周期具有良好的匹配性。

　　2、房地產開發企業投資主導型。

        如果說現在綠城、萬科、保利、綠地等品牌開發商紛紛涉足養老地產，也只是形勢所迫。對于一些百億級以上的房企，如何在房地產領域內，再尋找到一個新的成規模的高增長市場，或許養老地產是為數不多的幾個市場之一。

　　但上市的房地產開發商的業績壓力和企業先天稟賦，決定了這類企業開發的養老地產存在著很強的房地產屬性，養老功能的核心競爭力不足，概念大于實質。開發商的強項在于產品硬件環境的打造，軟件環境正是其的缺陷。因此我們看到，開發企業與醫療資源的廣泛聯姻正成為趨勢。

　　3、醫院系產業主導型。

　　醫療資源是養老地產所需要的核心資源。現在有不少公立醫院或者民營醫院也在躍躍欲試，試水養老地產。醫院的核心競爭力毋庸置疑，但醫院的級別和專科門類決定了其主打的養老項目的市場吸引力。

　　另一方面，醫院系的產品在設計、環境營造和硬件開發能力上與專業房地產商相比，仍有不少差距。這方面的短板與房地產企業合作聯姻是正道。因此我們看到很多醫院設立健康產業集團，將醫院的資源與社區老年公寓項目資源打通，老年公寓內的定點醫護窗口成為往醫院輸送病人的一個渠道，這也成為醫院系參與打造養老產品的一個動力來源。

　　4、輕資產服務企業主導型

　　養老地產服務體系構建的核心有兩項，第一是專業醫療資源，第二是專業的護理資源。部分輕資產的養老管理公司，正是填補了專業護理資源的空白。

　　公開的數據顯示，通常情況下3個老人需要一個護理員，以此計算中國至少需要1000萬養老服務人員。而目前全國所有養老機構人員只有22萬，符合資格的僅2萬。現在來自臺灣、日本、美國等各類海外地區背景的專業養老服務機構如雨后春筍在生長，這將成為未來養老產業的中堅力量。

　　總體來看，相比前兩年的商業地產大潮，養老地產作為當前最熱的一股風潮，泡沫起來的速度會更快。能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫。原因有二:第一，商業地產是針對全年齡階層的產品供給，而養老地產只鎖定在60歲以上人群。第二，中國居家和社區養老的觀念是新型養老項目最大的沖擊。社會觀念不轉換，養老地產整體機會不大。在這點上，政府文件精神表述的更為準確。嚴格意義上說，養老地產并不是必需品。第三，醫療資源是稀缺品，搶完了就沒有了，短期很難復制量產。相比商業服務業需要的專業化程度，醫療及護理服務業是個極其小眾的行業。沒有專業人才支撐的養老項目只能曇花一現，遠期難以為繼。

　　如同商業地產，新型養老地產都是需要通過長期運營才能確定成功與否的產品，目前各類模式和項目案例還尚待觀察，現在論成敗，時間還過早。

(來源：房地產觀察家)