房地產數據掩蓋一系列真相 2010-8-19 南方人物周刊 8月12日，中國房地產協會副會長朱中一在“2010年博鰲房地產論壇”上發表演講，透露中房協7月份多次向國務院有關部門建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。此言一出，眾議嘵嘵，苦于高房價、寬貨幣公眾把一腔怨氣全部傾泄到了中房協的頭上。 中房協被罵了個狗血淋頭，這是作為房地產開發企業代言者必須付出的代價。中房協為房地產企業代言，其他機構為希望房價下跌的階層代言，在公開的平臺上公平博弈，是公民社會的題中應有之義。 不要對中房協作道德批判，而應該進行技術批判。中房協上書，要求暫緩出臺新的緊縮政策，原因是，上半年部分城市過快上漲的勢頭得到遏制，土地供應計劃完成不理想，銷售量明顯下降；市場觀望氛圍濃重，開發進度放緩，開發周期拉長，繼續調控將使宏觀經濟大起大落。 上述理由禁不起推敲。上半年部分城市過快上漲的勢頭得到控制，成交量大幅下滑，但備受關注的房價并未大幅下挫，并且房價是在2009年房價處于歷史最高水位基礎上得到的數據。不僅如此，政策的邊際效應降低，房價膠著的一線城市房價回暖，三線城市成為房地產市場的新熱土。 根據中房指數研究院的數據，截至2009年11月，20個重點城市中已有北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等12個城市先后突破歷史最高水平，另外8個城市接近歷史最高水平。根據易居房產研究院的數據顯示，上海的平均房價已經從2009年2月份的每平米12,140元的低點，上升到每平米升至16,780元每平米，漲幅達38.22%。 到今年7、8月份，一線城市房價開始觸底反彈。8月10日，國家統計局公布了《1~7月全國房地產市場運行情況》，顯示7月份全國70個大中城市銷售價格同比上漲10.3%，環比與上月持平。8月第一周，上海全市商品住宅成交均價重回2.3萬元/平方米，回到了新政前。8月第二周，廣州、深圳的二手房市場出現不少業主調高售價的情況，這是調控三個月來所罕見。這說明，市場已經充分消化了房地產政策的利空影響，開始觸底反彈。 蠢蠢欲動的數據是政策壓制與人為操作的結果，有朋友告知，京滬等地暫停銷售高檔樓盤，壓低商品房均價，商品住宅中的保障型住房價格同樣拉低了均價。 今年上半年土地成交量下降既是開發商與政府博弈的需要，也是土地市場熱點轉移的結果。中原地產的最新統計顯示，內地房企上半年購置土地面積694.42萬平方米，同比下降28.4%。從成交價格來看，土地市場逐步趨于理性。 目前的土地市場非常符合開發企業的胃口，在土地成交量下降的過程中，價格隨之下降，開發商成為地方政府座上賓。據中國指數研究院數據信息中心監測顯示，2010年上半年，全國103個城市累計供應住宅用地20335.8萬平方米，僅完成了全年計劃的11%，一線城市的推地情況并不理想。5月份之后，土地市場漸趨平穩，流標率較低，拿地溢價率繼續回落，二三線城市的土地成交量比重明顯增加。 上述數據反過來看，可以印證今年上半年大型房地產企業在二三線城市拿地熱情不減，多數品牌房企拿地金額接近或超過2009年的50%，加大在二三線城市土地儲備力度，拿地面積占企業新增土地儲備均接近或超過七成。 土地成交量下降是一線城市與二三線城市土地熱點轉換的結果，隨著城市化與高鐵建設的加快，二三線城市的土地經營將很快填補上一線城市的空白。土地成交量下挫的背后，是各個城市的大型綜合項目的瘋狂上市，從呼和浩特到營口，大規模的土地推出計劃一波接一波，筆者所到之處，到處都是新區，到處都是城市綜合體，未來的農地集約化使用為土地商品化釋放出了巨大的空間。 非常明確的是，不僅今年是土地市場的熱點年份，未來中國城市化與軌道交通建設高峰期，土地市場方興未艾。 品牌房產公司今年上半年的贏利，顯示布局于中國城市化進程的企業，在以快速周轉的方式收獲紅利。 以孤零零的沒有比較的房地產數據，掩蓋中國房地產困境與宏觀經濟癥結，對房地產市場推波助瀾，是讓中國坐實全球泡沫之國，為中國未來經濟的崩潰埋下引線。