房市連著股市牽動人心 ——2319點是否是底部？ 復旦大學金融與資本市場研究中心主任 謝百三教授 ①三部委聲明極快極明確，否認松綁 股市從2319點反彈以來，房地產(chǎn)政策始終是影響股市最敏感的神經(jīng)。市場剛剛反彈，就冒出傳聞：“北京、上海對第三套房貸款松綁了，又可以貸款買房了”。12號，所有地產(chǎn)股一掃多日萎靡，大漲起來。由于房地產(chǎn)市場是銀行業(yè)績最大之依賴，銀行貸款的最大投向是房地產(chǎn)，因此，招行、中行、建行等股票立即大漲，連中行轉(zhuǎn)債也大漲。但12號當天，中國住建部、銀監(jiān)會等三部委以迅雷不及掩耳之勢發(fā)表聲明：否認樓市調(diào)控將松動之傳聞，強調(diào)各地要繼續(xù)堅定不移地執(zhí)行“新國十條”，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，堅決遏制投資投機性購房。 特別是各大商業(yè)銀行都重申對第二套房按5:5首付、1.1倍利率貸款，而對第三套房不貸的政策。上海市出了更嚴的一招：即使你未貸過款，自己已有2套房的，也不能再貸款買第三套。這一來，股市13號隨即下跌，所有房產(chǎn)股、銀行股一起低了頭。但股市一旦進入反彈，似意猶未盡，周三再反彈；周四在農(nóng)行上市，從二級市場抽走資金108億元（103億股×40%×2.70元）的拖累下，股市又出現(xiàn)下跌。總之，房地產(chǎn)市場與股市緊密相連，牽動著億萬人心，影響著中國經(jīng)濟走勢。 ②房產(chǎn)稅可能會擱淺 上海兩套不同的房產(chǎn)稅方案早已上報國務院了，但至今未見討論與批復，筆者估計一時也實在難以出來。第一，上海經(jīng)過修改的房產(chǎn)稅方案實質(zhì)上就是物業(yè)稅，完全是個新稅種，必須經(jīng)全國人大批準，否則就是違法的。國務院領(lǐng)導應該已看到了我和北京學者們的意見。第二，房產(chǎn)稅影響太大，肯定會對房地產(chǎn)市場造成致命的摧毀性打擊，有可能使中國成為第二個日本，管理層不會不慎重考慮。第三，房產(chǎn)稅實施太難：誰來評估，怎么評估，又出現(xiàn)無數(shù)尋租與貪官。第四，每個城市都征此稅嗎？有的城市（特別是中、小城市）房子賣得并不好，房價也不高，也征此稅嗎？筆者近日去了哈爾濱，房地產(chǎn)價格為7000-8000元/㎡（使用面積1萬元/㎡）；雖然也漲了不少，但與北京、上海比不算高，這種二線城市也征房產(chǎn)稅嗎？長沙、成都雷同，也征嗎？第五，如果房市像日本這樣真的一瀉千里，七萬多億的地方債務怎么還；靠中央撥款還嗎？各行各業(yè)一片蕭條，大學生畢業(yè)就失業(yè)（現(xiàn)在已在很多城市出現(xiàn)），怎么辦？ 凡此種種，只要是明白人在當領(lǐng)導，就不太會貿(mào)然出臺房產(chǎn)稅（即物業(yè)稅）方案。 ③不出房產(chǎn)稅，光限制貸款，樓市也會走軟 差別化房貸政策實際上是對房地產(chǎn)專項大幅提高了利率，打擊力度其實也很大。過去100萬投入股市只能買100萬股票，但卻可以買300萬的房地產(chǎn)，即前10年炒樓市，獲利的是投資投機者，撐腰的、風險大的是銀行：3:7貸款，就是信用交易，墊頭交易。現(xiàn)在對第二套改成5:5貸款，第三套不貸了，等于銀行釜底抽薪。長期堅持下去，樓市也會走軟。畢竟一下子拿得出幾百萬，全額付款買房的人不多。很多人是貸款買了房等漲的，不太漲了，一個月拿出幾千元按揭，久而久之，就會怕了。特別是1997-2001年香港那種邊還按揭邊大跌的局面萬一發(fā)生的話，人們會不知所措的。 ④各地百姓及房產(chǎn)商多數(shù)仍不信房市會跌 到各地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多地方老百姓、房產(chǎn)商對本輪調(diào)控依然不怕，熟視無睹，仍在搶房。倒是一些單位怕了，不敢去買土地，急急忙忙把手中的存房讓單位職工競買。此外，各二線城市政府及銀行并不太理會國務院的“國十條”，因為是行政法規(guī)，也沒講死，并不規(guī)定全國大中小城市、縣、鎮(zhèn)都不能貸款買第三套房。因此，一些地方完全不怕，新房仍然一搶而空。與北京、上海、深圳沒有成交量的慘景形成了鮮明對照。總之，房地產(chǎn)市場，還要密切關(guān)注。 ⑤本周股市 本周股市處于2319點的反彈之中，股市是否會完全跟著房市走，這很關(guān)鍵；如果還跟，房市肯定還會長期調(diào)控下去。據(jù)說有經(jīng)濟學家向國務院建議：寧可經(jīng)濟放慢一些，也要把房價降下來。所以，調(diào)控還會持續(xù)下去。房市軟，占權(quán)重50%多的房地產(chǎn)股、銀行股就強不了，股市也就軟。但現(xiàn)在有一種意見值得思考：不炒房了，社會上還是有不少錢，炒什么呢？是否會脫離房市炒其他個股？如炒百貨、消費和資產(chǎn)重組類。這次反彈中有的股漲了15-20%，令人震動。此外，打新股常常破發(fā)（國債、債券不斷上漲）收益很低了；但他們還是要發(fā)，本周一邊上市農(nóng)行（果然只漲了幾分錢），一邊周五又是邊上新股邊發(fā)4個創(chuàng)業(yè)板。臭魚爛蝦和好股一起混著發(fā)，中國股市上半年全世界表現(xiàn)最差，但IPO募錢最多。還有些小盤股里有外資股。一元買進的，過幾年幾十元高價拋出；對普通老百姓，卻總高價高市盈率發(fā)新股。 總之，股市是會在2319-2500之間穩(wěn)下來來回走廂形、炒個股（這種可能是存在的），還是反彈之后又向2300點以下沖去，這也是一部分人擔心的。現(xiàn)在看來上邊并不擔心，也不救市，因為IPO不停，農(nóng)行照上，這說明他們認為股市不怕這樣下去。總之，要控制倉位，小心運作，打打游擊為好。 此外，國家統(tǒng)計局發(fā)布上半年數(shù)據(jù)，GDP同比增長11.1%，二季度增速已回落了，我認為這與全國房地產(chǎn)市場四月底起走軟、鋼鐵等突然無人要密切有關(guān)。這里是否會出現(xiàn)房市和宏觀經(jīng)濟的向下拐點，值得注意。CPI回落了，加息更不可能了。這是中國經(jīng)濟左右為難的一種局面。