房地產項目風險控制與投資決策

講師：李豪

課程介紹：

房地產行業已經進入一個成熟期，隨著開發過剩，物業銷售困難，房地產項目風險越來越高，而項目的投資價值或物業價值卻在下降。本課程針對房地產投資企業，如何從房地產行業去評估一個房地產項目的風險和價值，為著眼點展示開學習和案例分析。

課程對象:

房地產企業高層管理人員、投資決策部門人員、項目開發管理人員

課程時間：1天

課程學習目標：

1.  

認識和了解新的房地產行形勢下房地產行業風險與趨勢；

2.  

掌握針對本城市或一個城市房地產市場風險評估重要流程、數據和信息，以及如何采集和分析數據、信息；

3.  

掌握房地產項目風險評估的流程和關鍵要點，以及風險評估方法和模型；

4.  

重點掌握和學習房地產項目價值評估方法、模型和評估流程。

課程大綱：

1    

當前房地產行業主要風險與趨勢分析

1.1  

當前房地產行業主要風險

1.1.1  

當地產房地產行業政策特點

1.1.2  

各級城市之間房地產投資差異化

1.1.3  

人口紅利和人口流動成為城市房地產主要風險控制點

1.2  

房地產行業趨勢

1.2.1  

土地已經不再成為唯一的生產力

1.2.2  

改善性需求將成為未來5-10年的主要需求

1.2.3  

中小開發商越來越少，大型開發商越來越多

1.2.4  

服務作為房地產項目重要增值點

2    

房地產項目風險評估的流程和關鍵要點

2.1  

房地產項目風險評估的流程

2.1.1  

9+1的房地產項目風險評估模型和流程

2.2  

項目評估的關鍵要點

2.2.1  

相關案例的溯源與回顧

2.2.2  

建立項目風險評估的價值表

3    

城市房地產政策與風險評估

3.1  

城市房地產主要數據采集與分析

3.1.1  

城市目前所處的房地產何種開發階段

3.1.2  

城市存量、新開發量與去化量之間關系

3.1.3  

城市各區域市場房地產相關數據

3.2  

城市人口數據與信息

3.3  

城市產業主要數據與信息

3.4  

城市商貿主要數據與信息

3.5  

城市房地產、人口、產業、商貿、GPD等數據對房地產市場的影響

4    

項目投資估算和資金籌措

4.1   土地成本預算

4.2   建安工程成本預算

4.3   前期費用

4.4   紅線內外工程及公建配套預算

4.5   不可預見費

4.6   開發期稅費

4.7   資金籌措計劃及財務費用

5     可行性研究財務數據的選定和預測

5.1   房地產項目的盈利模式分析

5.2   銷售收入的測算

5.2.1    住宅銷售單價的測算

5.2.2    商鋪銷售單價的測算

5.2.3    單位銷售單價的測算

5.2.4    實際銷售總收入

5.3   項目經營管理費用收入與支出測算

5.4   經營稅費及所得稅的繳交測算

5.5   土地增值稅

5.6   所得稅

6     房地產企業項目風險評估

6.1   可行性研究風險評估

6.2   項目政策風險評估

6.3   項目資金籌措能力評估

6.4   項目地經濟環境評估

6.5   競爭環境評估

6.6   客戶需求評估

6.7   內部項目能力評估

6.8   項目質量的風險評估

7     項目投決策核心要素

7.1   項目盈虧能力分析

7.1.1    內部收益率（IRR）

7.1.2    凈現值（NPV）

7.1.3    凈現值率（NPVR）

7.2   項目的不確定性分析

7.2.1    項目盈虧平衡分析

7.2.2    項目敏感性分析

7.2.3    概念性分析

7.3   項目開發能力評估

7.4   項目市場能力評估

7.5   項目開發周期評估

7.6   項目其他因素評估