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    目前可以說除了這些城市外，整個都在下行當中，政策的強調現在在轉型，從強行政干預轉向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場。在回歸市場的途中，信貸持續收緊，加上宏觀經濟的下行風險，導致了市場的信心不足，是現在比較明顯的現象。

　　今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎么著，發現今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現象；第二，像大家都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行里面都成立了一個部門，這個部門里面的人是從市場上找過來的并且做過房地產開發的人。

　　到這以后，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標要瞄準哪些項目去房貸，以前像以前北京銀行的一個分行，直接放就沒錯，但現在是一塊一塊的分析，比如為什么這塊地他3萬，你8千(暗指萬科和恒大的項目一路之隔)，然后說這個項目列入黑名單風險，就是他們在銀行里的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，但是現在他在分析，思想有點像信托；第二個說明他們放貸沒有任務，沒有任務之后，他們想放點好的，他都挑。

　　關于負債率，萬科最近也在研究。據東方證券分析，2012年開發類的房地產企業凈負債率是65%，龍頭企業的平均負債率是43%，那么現金比例普遍都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發商，尤其土地價格高的城市的開發商，負債率有非常嚴重的上漲現象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以后，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押，有若干個項目已經到了實際拿地開發企業的真實股權已經降到了只占幾的地步，大量的股權已經在金主的手里了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。

　　因此，有一個結論，宏觀大調控，2014年對房地產市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經濟在艱難中復蘇，實際上也帶有不確定性，那么另外一個，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特征，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。

（未完待續）