文∕涂山青

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三是積極參與保障房建設。

近幾年國家保障房建設力度大大增加。根據“十二五”規劃，保障房建設目標3600萬套，覆蓋率達到20%。根據這個宏大的計劃，住建部門測算，保障房建設每年所需資金在1.3萬億元以上，地方政府必須吸引社會資本和力量廣泛參與。這又是一塊巨大的市場“蛋糕”。房地產行業政策性強，房企積極配合政府的政策導向是一種明智的戰略選擇。對房企而言，參與當地的保障房建設項目，不僅能獲得穩定的盈利，而且能保持和擴大市場份額。而且地方政府往往通過保障房項目在土地、稅收、資金上為承接企業提供一定的優惠和稅費減免，開發企業既擴大了業務范圍，也提高了市場占有率，還贏得了當地市場的品牌效應和政府關系。可謂一舉多得。

貴州最大上市房企中天城投就是深諳其道的成功實踐者。中天城投長期致力于舊城改造和經適房建設。2012年3月中天城投與省政府簽訂參與“十二五”保障性住房建設的框架協議，計劃“十二五”期間完成約1000萬平米（約20萬套）、總投資約200億元。由于參與多項貴州政府工程建設，此前的2011年1月中天城投獲得1.298億元的政府獎勵。中天城投表示，根據地方政策，參與建設保障房的收益可達8%左右，加上配建的商場商鋪、辦公場所等經營性附屬設施，以及享受的政策優惠，預期收益則更高。由于商業配套的價格遠高于保障房，若限價房售價5千元，配套商鋪售價至少在1萬元以上。公司有測算，如果保障房商業配套能達到10%，那么開發商商業配套的利潤能達到普通商品房的兩倍。以總量10億的保障房投資計，開發商在商業這塊可以多獲利1個億，加上本身8%的利潤率，整體利潤可以達到18%。開發商參與保障房建設，除賬面上的收益之外，還可在一定程度上規避嚴厲的房地產調控壓力。保障房建設成本較低，需求也穩定，資金周轉快，有了政策和地方政府的支持更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利潤率計算，5倍左右的杠桿意味著開發收益率可擴大至25%左右。

俗話說：魚有魚路，蝦有蝦道。對于任何企業而言，生存總是第一要務。當你改變不了環境時，應對環境變化的上上之選就是適應環境。自然界如此，房地產行業亦是如此。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2014年第2期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com