在過去一年的樓價上漲中，我們可以再一次清晰地看到地方政府的推手——減少了土地供應，推更大的地塊，以刺激高地價的誕生。9月初，新鴻基以總價217.7億拍得上海徐家匯中心項目地塊，為3年來全國總價最高。北京農展館北路8號地塊被融創競得，樓面單價達7.3萬元/平方米，成為全國樓面單價最高。這就使土地的價格高過現房的價格，所謂面粉比面包貴，緊接著的邏輯是，這個樓面價再加上建安成本和房地產商的利潤，則意味著未來更高的樓價。

　　在這個游戲中，土地財政顯然成為最大贏家，2013年前6月，全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達1.13萬億元，同比大幅增長60%。其中北、上、廣三地經營性土地出讓金已超1739億元，接近2012年全年1934.92億元的水平。當然房地產商對此也喜聞樂見，因為與現在的面粉價相比，高價的現房似乎沒有那么扎眼了，同時因為未來更高房價的威懾，剛性需求者心里更受煎熬。

　　這就是筆者為什么多次說“中國樓市是個硬泡沫”的原因。這個“硬泡沫”何時破滅，也要看上述三個要素的變化：

　　第一個要素，從地方政府對土地財政的依賴角度來看，有兩種可能打破這個惡性循環。一是地方政府職能完成轉化，由“全能管制投資型”政府轉變為“有限責任服務型”政府，成本大為降低，坦率地說，這在三年內不切實際；二是中央下決心以房地產稅代替土地財政，估計也會受到地方的強力反對，更可能是在土地財政因樓市崩盤銳減后，才被迫全面轉收房產稅。

　　第二個要素，中國婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。短期內中國婚嫁習俗轉變是不可能的。但值得重視的是，2015年，中國將迎來最后一個人口“生育高峰后遺癥”和“第一個死亡高峰”。最后一個生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬人以上，其中1987年的2550萬人是頂峰，當年生的人今年是26歲，正當適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬人；而到2015年，隨著1950~1975年高峰人口逐漸進入死亡年齡周期，中國將進入建國以來第一個真正的“死亡高峰”，這意味著住宅供給的增加。簡言之，2015年中國婚房供需將發生重大轉變。

　　第三個要素，國際熱錢何時從涌入轉而大規模流出。國際熱錢流入中國，有兩個目的，一是在中國本土賺取更多利潤，二是獲得人民幣單邊升值的匯率收益；而最重要的外部因素是美國何時進入美元收緊周期。現在熱錢在中國獲利空間已經大不如從前，人民幣升值日趨緩慢。關鍵在美聯儲何時開始收縮貨幣，今年二季度，美聯儲暗示開始退出QE后，中國外匯就出現了凈流出，新興市場一度出現因熱錢流出而釀成的股市和匯率危機；三季度，由于美國優先解決政府財政平衡問題，延后退出QE，9月中國外匯收支再轉而為正。換言之，這個臨界點就是美國開始正式退出QE，按照現在情況，美國仍有可能在今年11~12月開始退出QE，最晚應在明年一季度結束前。更不要說美國開始加息會引來美元復興的主升浪時期了，這個時間點可能在2015年。

　　在美國開始退出量化寬松的時候，美國還會同步推動中東石油危機的升級，再加上國際糧價大漲，會對中國形成嚴重的輸入性通脹，會比2011年更加嚴重，這將推動房貸利率大幅攀升，使得更多房貸違約，會引發房價大跌，就像現在溫州已經發生的那樣。

　　一言以蔽之，中國樓市泡沫破滅將發生在2015年底之前，未來一年將是樓市既得利益者對剛需者進行最后的逼空。你會在這個樓市“上證指數5000點以上”的時期買房嗎？

　　（據第一財經日報，作者張庭賓2013-10-21）