文∕涂山青

全面回暖，年底翹尾──剛過去的2012年又是房地產享受狂歡盛宴的一年。今年1、2月份則是“開門紅”。“史上最嚴樓市調控”持續三年，在高層“調控堅決不放松”的反復警告中，樓市的如此表現無疑大大刺激了業界“賭漲”、“賭贏”的心理（例如任志強的“三月暴漲論”）。然而，很快一瓢政策的冷水潑向市場，那就是趕在“兩會”召開前出臺的第五輪調控新政（前四次升級分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”和2011年1月的“新國八條”）。那么，這第五輪新政能給市場哪些想象的空間，給業界哪些期待？

一、新“國五條”：調控升級與政策效應

毫無疑問，新“國五條”是調控政策的升級，新政較之以前調控力度更大，范圍更廣。筆者認為，“國五條”及其實施細則至少會帶來這樣幾個效應：

一是二手房市場會出現暫時恐慌和躁動效應。為規避20％個稅，還因為擔心購房首付比例和銀行利率都會提高，而趕在政策落地前搶購、搶簽和搶過戶。“國五條”效應刺激下武漢市創出一天賣新房676套新記錄，而2月份武漢平均每天成交的商品住房為335套。

二是二手房和新商品房市場微妙的傳導效應。由于目前多數城市二手房總體上處于供不應求狀態，市場博弈中的賣強買弱將導致賣方向買方轉嫁稅負，從而抬高二手房價，進而傳導到新商品房市場，整體上拉升房價。這里面還存在著一、二手房客戶轉換上的互動。即隨著 “國五條”細則在各地的落地和執行，新房市場由于沒有交易環節20％差額個稅的優勢，可能促使部分購房者回歸新房市場，從而帶動新房市場交易量回漲。新“國五條”也招致爭議。有人批評說，這樣的調控政策是“撓癢撓錯了腿子”，效果可能適得其反。地產大佬任志強在微博中戲言“只讓一個人滿意？”引發網友圍觀和附和。針對“國五條”細則的20%個稅新規，新浪網進行了網絡調查，有35萬網民參加，結果顯示72%的人認為此舉不合理，67%的人認為將推高房價。

當然，整頓二手房市場，提高其交易門檻和交易成本，總體上有利于打擊購房的投資性需求。所以，新“國五條”從長期看，只要政策落實到位，20％個稅將是橫亙在投資者面前的一個利益鴻溝，將能有效阻擊樓市投資和投機。但是這又可能造成相當多的二手房沉淀于租房市場，壓抑了二手房的換手率。

三是“誤傷”效應。正如有專家擔心的，二手房首付繼續加碼、房貸利率再提高，特別是假如“一刀切”的嚴格執行交易差額20％個稅的措施，客觀上也可能誤傷幾類換房的“剛需”群體。例如，小房換大房的改善型需求，買不起新商品房而試圖購買稍便宜的二手房者，還有因工作變動需要“賣一買一”的購房者等。對此，有專家建議，交易環節個稅宜實行因地、因對象差別化，這樣才符合差別化調控的政策原則。例如熱點城市稅率高，二三線城市低；多套房到二套房稅率由高到低，而惟一自住房交易免稅率低或免稅等。

二、樓市猜想：2013年調控政策及市場走向

可以說，“國五條”及其實施細則定下了今年以至今后一個時期樓市調控的準心。我們可以大致猜想今年樓市調控的這樣幾個方面的政策走向：

一是以穩為主。

經濟要發展，百姓要求降房價。如何平衡行業發展與百姓訴求，一直是決策層操作調控“閥門”的兩難選擇。

目前我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，所以支持自住需求、抑制投機投資性購房是市場調控必須堅持的一項基本政策。調控的目的并不是要打壓房價，而是促進房地產市場平穩健康發展。地方政府因GDP崇拜和錯綜復雜的利益關系，更是明推暗助房地產發展。更何況在全球金融危機尚未根本性好轉，宏觀經濟困難重重的形勢下，決策層不可能出狠手打壓房地產。這是今年樓市調控將以穩為主的大環境背景。

今年政府工作報告關于房地產市場的表述看似新意不多，老調重彈，只有總結性的一句話“堅持調控不動搖，遏制了房價過快上漲勢頭”。在對新一年政府工作的建議中，繼續強調加強調控和保障性建設，堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系等等。并提出了今年保障房建設目標470萬套、新開工630萬套和繼續推進農村危房改造。但如果仔細研讀“國五條”及其實施細則，其中就有“促進房地產市場平穩健康發展”、“保持房價基本穩定的原則”等表述。大家還記得2011年初中央也曾要求全國各地公布房價控制目標，結果絕大部分地區的標準是房價漲幅不超過本地區GDP增幅或人均收入增幅，被網友戲稱為“漲價目標”。即便是 20％個稅政策也不是新東西。如果回顧一下樓市政策的歷史，其實這只是重申了2006年7月國稅總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》的規定。只是此前各地多以交易總額的1~2％為征稅標準。

那么此番政策的出臺，目的是給再一次發熱的市場降降溫，防止房價失控。因為決策層很清楚，現階段的中國國情決定了市場具有推動房價頑強上漲的巨大沖動。新政為何年年出？調控為何難見效？最根本的是還沒有建立起促使房價回歸合理的市場機制。如果交易環節的20％個稅落地，持有環節的房產稅擴容，大中城市住房信息聯網監管到位，房產真正去投資化而回歸居住的本質屬性，中央政策文件一再強調的“房地產市場健康穩定發展”才有可能。可以預計，新“國五條”如果能得到很好的落實，對市場的影響將是長期和深遠的。

二是適度從嚴。

為什么今年的調控將是適度從嚴？首先說從嚴。本輪調控如果從2009年11月29日溫總理上海講話算起，已歷時3年多。出臺的政策、措施不下百條，但調控的成果正如今年的《政府工作報告》所講的，也只是“遏制了房價過快上漲勢頭”，離“本屆政府任期內能管好房價”、“促進房價合理回歸”等承諾相距遙遠。這一現實嚴重透支了政府公信力。所以面對眼下樓市再熱的勢頭，決策層只有迎難而上從嚴調控，沒有退路也沒有折中的道路。“國五條”及其實施細則的發文級別、政策指向，以及出臺時機的選擇，本身都包含了從嚴的意味。再說適度。如何才是適度，是最讓決策層撓頭的。下狠手打垮房地產不行，松一點放任樓市瘋狂也不行。

此次樓市調控政策細則升級加強，更具有操作性，釋放出政策加碼的信號。應該說，“國五條”及細則的政策力度是比較大的，涉及土地供應、保障房建設、二套房貸、限購、限價、預售資金監管、問責等諸多環節，最引人關注的二手房交易按差額20%征收個稅。新華社官方微博稱其為十年來最犀利狠招，無論是政策出臺的效率，還是政策本身的力度，都超出了市場預期和公眾想象。有人說3月1日（周五）晚間發布的《細則》尤如一枚重磅炸彈，導致3月4日股市開市后滬深兩市大跌，地產股暴跌，重創了樓市預期。

三是震蕩下行。

可以預計，今年的調控將以新“國五條”為基調，深化和落實現有政策。如無特別情況，去年列入工作目標但未啟動的房產稅擴容，制定和落實住房信息四十個城市聯網后的監管辦法，今年應該付諸實施。這些調控措施到位，調控力度肯定超過去年。所以在穩的基礎上，房價漲幅視政策的落地而出現回落，尤其在二、三季度局部市場震蕩下行的可能性較大。但房價大幅下跌的可能性基本不存在。至少現階段指望房價大幅下跌是不可能的。只要維持中國高房價的大環境沒有根本改變（例如地方土地財政死結、經濟增長模式、官員考核評價方式，以及普通百姓“有房才有家”的觀念等），靠市場規律讓房價“回歸合理價位”，幾乎是不可能的。那么剩下的惟一可能就是寄希望于政策打壓房價。這同樣是不可能的。這一點前文已有分析。

調控將是一個長期的過程。某一項政策的出臺不可能讓調控一蹴而就。這從調控三年多來上百項政策也未使房價實質性的下降就足以說明。

 （本文是應中房協《城市開發》雜志邀請撰寫的，載《城市開發》2013年第3期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產培訓協會高級顧問，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com