文∕涂山青

樓風憑何力，再次上青云？

成交持續回暖，價格蠢蠢欲動。

樓市在經歷了去年下半年至今年2月的低迷后，搭上中央降準、降息和差別化調控的春風，更有地方政策上“預調、微調”助力，再一次雄起了。

根據中國指數研究院公布的百城價格指數，1至7月，全國商品房和住宅銷售均價同比上漲 6.5%和6.8% ，漲幅比1-6月分別擴大1.1和1.5個百分點。其中7月，全國100個城市住宅平均價格環比上漲0.33%，漲幅較上月擴大0.28個百分點，其中70個城市環比上漲。

在中央一再強調調控堅決不放松的大背景下，近幾個月樓市為什么能夠逆市而動？深入分析，有這么幾方面的因素：

一是中央政策層面的因素。今年以來，在宏觀經濟下行的巨大壓力下，高層對樓市調控力度本身也稍然發生著變化。上半年，存款準備金率下調，接連兩次降息，貨幣政策的結構性放松，以及對房地產實施差別化調控在操作上的不斷明確等因素，客觀上給樓市調控松松綁。特別是連續的降準和降息，把眾多開發商從懸崖邊拉了回來。

二是地方政府層面因素。先后有近40個城市打著“支持剛需”等不同旗號實行微調、預調，暗中助推樓市。例如，調整普通住宅標準、減稅、補貼，戶籍放松，還有多地對公積金政策松綁等，不一而足。

三是商業銀行鼎力相幫。商業銀行本就是房地產利益鏈上的重要一環。樓市低迷，按捺不住的不只是開發商，還有商業銀行。這一輪的樓市“回暖”就有商業銀行的功勞。例如，從年初開始，首貸普遍回歸基準利率，進而一些地方紛紛打出“八五折”，個別地方例如廣東甚至再次出現“七○折”。而近來央行政策上對商業銀行存貸款浮動利率標準的擴大，更增加了商業銀行的操作空間。

四是需求因素。這一輪回暖行情中的購買主力是那些在去年的低迷觀望市場中壓抑了大半年的剛需乘勢釋放；其次是因為擔心政府為提振宏觀經濟的需要而放松調控，讓2009年房價大幅反彈的一幕重演，因此一些改善性需求“恐慌性”入市。此外，少數地方投資客再入樓市，造成了某地或某些項目的熱銷局面。據《第一財經日報》等媒體報道，多家機構的監測發現，樓市投資客再次入場已經是不爭的事實，這種現象從今年4月份開始逐漸明顯。世聯地產通過對其在全國代理的600多個樓盤統計分析則發現，本輪調整以來，今年4月份樓市投資客占比為13.3%，6月份則上升至15.2%。

以上四力疊加，成就了樓市近期持續回暖的“傳奇”。

“漲聲”響起來，誰心更明白？

在這一輪回暖行情中，耐人尋味的是，曾經的一些降價先鋒搖身一變又成了漲價的典型。例如，去年年底以近乎“賠本價”入市的龍湖時代天階，是以價換量的成功范例，該項目價格近來一直處于穩步上漲中，7月份新推盤價格甚至比其初開盤價上漲了26%；位于北京昌平的融創長灘壹號，均價也由2月份最低點的16422元/平方米上漲到19643元/平方米，漲幅近20%；還有位于通州的K2百合灣的價格從4月份的18890元/平方米上漲到7月的25337元/平方米，短短三個月，漲幅高達25%。這樣的例子還有不少：中糧萬科長陽半島項目，5月份成交均價為14922元/平方米，而7月份均價漲到16101元/平方米；鴻坤曦望山5月份成交均價17997元/平方米（比前期下降了1000-2000元/平方米），如今價格又漲回到18747元/平方米……。

那么，這種敢于在最嚴調控的市場中翻手為云、覆手為雨，大玩降價復漲價“陰陽臉”的開發商到底出于何否心態呢？

以筆者的接觸與觀察，并結合多方面情況分析，開發商之所以敢于見好就漲、逆市提價，主要有以下幾種心理：

一是趁機撈一把的心理。今年樓市2月底至3月下旬在試探性回暖后，經過4月份的短暫觀望，在剛需族爭搶著入市的配合下，從5月份開始，樓市博弈的優勢明顯向開發商傾斜。杭州、南京、深圳、廈門等城市再現“日光盤”，北京隨之也再現房價一夜暴漲、托關系買房等“盛況”，千人排隊購房、拼搶樓盤的現象重現。于是乎，在追逐最大利潤的動機驅使下，部分開發商也就順桿爬，漲起價來毫不含糊，那些銷售狀態不錯的樓盤紛紛提價。大興保利春天里一個月內提價3200元/平方米，朝陽北苑的北京城建N次方每平方米暴漲5500元。

二是求補償心理。有的開發商認為房企在“史上最嚴調控”中壓抑久了，去年下半年一些項目因為降價走量讓自己“吃了虧”，如今市場又熱了，只要項目好銷，還不趕緊漲價，以求對前期降價“損失”的補償。南京一開發商副總就曾這樣對我直言。在這樣的心理下，開發商的營銷目標也就從幾個月前的“保銷量”變為眼下的“保利潤”了。

三是跟風心理。在局部熱銷的市場氛圍中，有的開發商是跟風漲價。北京某樓盤的一位開發商在回答媒體采訪時直言，“大家都漲，我們就得跟風。”認為“漲”聲一片能對觀望者形成心理壓迫，趕緊出手。

四是賭漲心理。中國樓市十來年的屢屢瘋漲讓開發商產生了“賭漲”的心理。在他們的邏輯里，有中國龐大的需求人群作市場基礎，有城市化快速發展的大好局面，有中國人“有房才有家”根深蒂固的觀念，有地方政府撐腰，有商業銀行的暗助，房價只會漲不會跌！（請注意：即便是在調控風聲最緊的2011年，房價仍然是上漲的──2012年1月17日國家統計局發布的數據顯示：2011年全國商品房和住宅銷售均價分別為5377 元/平方米和5011 元/平方米，同比上漲6.9%和5.7%。）所以開發商才敢打出“你可以不買房，除非你擺平丈母娘”的口號。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2012年第8期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com