一、房價“頂風”上漲的現象拷問 房地產業從來就是一個牽動廣大居民、社會和政府敏感神經的“焦點行業”。剛剛過去的2009年，在全球性的金融危機并未根本性好轉的情況下，中國房地產市場率先“復蘇”，價量一路攀升，目前北京區域市場房價租售比達到1：1000，北京遠郊區房價已普遍過萬元。近一年來，全國很多城市房價也是一再刷新歷史記錄。 政策方面，2009年12月以來，隨著政府“保8”目標實現無虞，政府開始出手治理樓市亂象，房地產市場風云激蕩，預示著新一輪房地產市場調控的開始──溫總理談話、二手房稅優“2改5”、土地新政、“國十一條”、存款準備金率上調、“國十九條”、“房產保有稅”率先試點，物業稅山雨欲來……。政府對房地產新一輪調控新政頻出。 然而，市場似乎并沒有理會中央調控政策。只是在2009年年底，中央調控政策密集出臺之時，樓市出現過短暫觀望期（價穩量跌）。春節假期一過，樓市便開始集體發力，價格繼續上攻。3月召開的全國“兩會”上溫總理“要保持房地產市場平穩健康發展”言猶在耳，“兩會”閉幕后的第2天，北京土地市場就接連誕生3宗“地王”。以至于民間發出樓市到底是“總理說了算，還是總經理說了算”的自嘲式的疑問。而房地產大佬任總說了：中國的房地產市場從來都是邊調控邊上漲，靠中央政策不可能把房價降下來。 近來，京城住宅商品房均價超過2.5萬元，四環內均價逼近4萬元。尤其是3月份以來，全國范圍內出現房價“野蠻上漲（如4月初北京某樓盤一夜間漲價4000元，致使上千購房者圍攻、抗議）和購房人瘋狂搶購的局面。 樓市如此亂象，令百姓揪心，社會憂心，政府擔心。有關樓市的“泡沫論”、“轉折論”、“續漲論”、“崩盤論”，口水泛濫……。 二、背后三大推手分析 那么，2010年的中國房地產市場向何處去？成為房地產業和社會各界高度關注的熱點和焦點。 房地產市場邊控邊漲的背后，真正的推手是什么？ 對于2009年的房地產快速回暖并創新高，我曾在其他文章（例如《關于2009年的中國樓市回想與解讀》）中，先后從政策面（三大因素）和需求面（七個因素）兩個方面作了十項分析。這里，筆者對當前政府調控下房價“頂風”高攀的背后利益博弈的三大推手稍作分析： 第一大推手：地方政府 毫無疑問，政府是房地產市場的一支重要力量。在我國房地產市場發展的早期，中央政府對房地產完全市場化的期望值過高，希望借市場化手段，以市場的靈活機制和效率，解決長期以來老百姓住房嚴重短缺的矛盾，因此，給予了房地產市場很大地扶持。1998年房地產全面市場化以來，樓市快速發展和價量一路走高，政府的支持起著重要的推動作用。雖然自2003年以來，政府出臺了一系列穩定和治理房地產市場的政策乃至法規，但是，“保障房地產市場健康穩定發展”從來都是“主旋律”。中央政府出于拉動經濟、改善民生的考慮，從來就不想打壓房地產。 就中央政府而言，經濟發展與民生幸福同等重要。政府決策思維的前提或者習慣是：首先要保證經濟發展，然后是追求民生幸福。因為在政府看來，沒有經濟發展就不可能有民生幸福。因此，我們可以看到，2007年11月世界性的金融風暴襲來時，政府出于保障經濟發展的目的，迅速出臺了一系列促進經濟發展的政策和措施。在房地產領域，是接連推出一攬子“救市”政策，包括連續降息、下調存貸款準備金率、降低首付比例，減收契約稅、免收交易印花稅和土地增值稅，放開二套房貸限制、存量房貸7折利率優惠，等等。同時允許地方政府自行制定鼓勵住房消費各種減免政策。 2007年11月至2009年一季度，是房地產市場因受金融風暴影響遭遇的短暫“寒冬期”。為了幫助房企“過冬”，各地方政府除了把中央政府的政策用活用足之外，自行出臺的“救市”政策，其“智慧”甚至讓人覺得不可思議。例如，購房辦戶口（很多城市出臺了買房辦理城市“藍印”戶口的政策），有些地方甚至將開發商的商業行為變成政府公務人員的任務──給公務員和地方干部分配賣房任務，“招聘制教師買房可轉正式編制”，“發放購房補貼”，“買房者子女中考加分”，等等。 在這樣的政策環境下，有一些地方政府為房地產“托市”的如此創造性作為，房地產市場這匹脫韁的“野馬”若不再一次奮蹄狂奔，豈不有負苦心？正如社會輿論普遍評論的，地方政府是房地產市場背后的最大推手。 不得不承認，地方政府是房地產市場背后最大的推手。因為地方政府是房地產市場“繁榮”的大贏家── 其一，迅速獲得高額的賣地收入，充盈地方財政。這無疑是推動GDP增長的靈丹妙藥。據財政部公布的數據，2009年全國土地出讓收入14239.7億元，土地出讓收入。 其二，房地產發展了，政府獲得的相關稅費當然隨之水漲船高。 其三，一片片的小區建起來，一幢幢高樓拔地而起，商業因此而繁榮，城市面貌迅速改觀，官員的“政績”看得見，摸得著。 因此，在執行政策上，有利于房地產市場發展的，用足十二分熱情；而中央政府的治理、調控政策，到了地方，則是“因地制宜”地執行了。不然，何以幾乎每一次出臺房地產重大政策，中央政府都要派出若干巡視組、督察組、檢查組？ 第二大推手：銀行 房地產是一個資本密集型市場。銀行是房地產企業賴以生存的活水源泉。按普通老百姓都可以理解的道理講，說到底，商業銀行就是企業。銀行的生存和盈利，就是從存、貸款利差中獲利。在中國老百姓的節儉儲蓄觀念下（2008年我國居民消費率僅為35.3%，不僅遠低于美國的70.1%，也低于同屬發展中國家印度的54.7%），銀行有足夠的存款支撐，如何想辦法盡可能地向社會優良資產和項目放貸，就成了銀行必然的利益驅動了。沒有了銀行對國家金融政策執行上的“松綁”，和在放貸操作上的暗助，房地產企業立馬成為沙漠中的水仙花。 中外房地產市場實踐表明，房地產其實是一個高風險行業。但是，在高燒的樓市，日本、香港、美國房地產泡沫的教訓不足以警示國人；1993年全民經商熱潮下“樓堂館所熱”過后，無數房企倒閉、一些熱點城市爛尾樓成片的現象，似乎也不曾發生過。開發商、銀行和炒房人看到的只是中國房地產自1998年全面市場化以來的持續高速增長，巨大的利潤誘惑。 正因為如此，在2008年金融風暴襲擊下，中國房地產市場遭遇暫時的“困難”時，房地產大佬才敢說：如果房地產要死，那也是銀行先死！看來，老百姓痛斥的“房地產綁架了銀行，綁架了政府”，確實不是憑空冤枉了好人。 第三大推手：經濟因素 2010年一季度，受通脹預期、物價上漲（一季度CPI達到2.4%）、利率倒掛（目前一年期人民幣存款利率為2.25%）等不利因素的影響，也促使投資型購房比例迅猛增長，出現新一輪的炒房浪潮。自2009年7月以來，由于樓市率先“回暖”，房地產市場被普遍看好的預期下，投資和投機型購房的比例越來越大。海外熱錢、股市資金和民間游資紛紛擁入。年底，北京市公布的數據，投資型購房比例在15％。這一數據在專業人士看來，是被嚴重低估了。春節后，在很多二線城市的售樓現場，人們可以看到無數的開著奔馳、寶馬等豪車而來的購房人。 有人說，目前樓市這種“頂風上漲”，是逼政府掏底牌。個人認為，樓市這匹脫韁的“野馬”如果不停下房價飛漲的腳步，也就離政府掏底牌的日子不遠了。這一點，估計今年內會見分曉。 【作者資訊】涂山青，房地產資深策劃人/培訓專家。全球500強華人講師，中國總裁培訓網金牌講師，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）首批特聘專家。中國房地產培訓協會、中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國總裁培訓網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等數十家家機構高級顧問∕培訓專家。轉載務請注明作者及出處。文章僅一家之言，歡迎交流。QQ：164227229；BLOG：https://tusq647.chinaceot.com；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn 。