文∕涂山青

中國經濟進入新常態。房地產高速發展十余年后，隨著經濟轉軌以及2015年人口“拐點”的到來，也將進入新常態。新常態下，房地產將告別規模擴張、野蠻生長，市場進入一個相對平穩和理性的低速發展階段，價格將在市場調節下最終趨于合理。這正在成為越來越多人的共識。房地產告別過熱追捧、過快發展的“黃金十年”，轉入低速增長和平淡發展的新常態，房企需要換個活法了。

一、變“速度－規模”型發展為“質量－內涵”式發展

萬科從1997年起坐上中國“地產一哥”的位子，直到2014年易主綠地。萬科到2000年時銷售過1千億元，超過美國的帕爾迪房屋公司而成為全球最大的開發商。萬科年銷售規模突破第一個1千億元，用了26年；從1千億元到2千億元，只用了4年。再從行業面上看，2014年，共有7家房企銷售過1千億元，而銷售過百億元的房企則達80家。這份靚麗的“成績單”似乎仍在昭示著行業“光明的前景”。但是透過數據的背后，我們不難發現，近幾年行業過度營銷、需求“透支”、市場增長乏力、房企分化加劇（意味著絕大多數中小房企將會消失）等種種隱憂。

在百億級企業一大片，千億級企業排成隊，“一哥”之爭的門檻已上升到2000億級的房地產行業，應該說目前已到了規模見頂的時候：一方面，市場和行業大背景促使房地產“規模見頂”──中國經濟增長放緩之下城市居民可預期的收入增長有限，人口“拐點”的到來，城市住房保有量巨大，保障房逐步分流低收入購房者；另一方面，中國房地產“跑馬圈地”的時代已經結束，過去十多年全民購房熱潮下催生出的今天市場上這些地產“大鱷”，在市場已經降溫的大環境中很難繼續快速膨脹其規模。

正因為如此，在歲末年初熱鬧的有關“地產一哥易主”輿論氛圍中，我們看到萬科和綠地還算是保持了必要的頭腦冷靜。萬科掌門人王石再三強調“有質量的增長”，說要“忘記數字，在更有價值的方向上做探索”，總裁郁亮說“未來萬科更關注回款”；綠地掌門人張玉良則表示，非常贊同萬科“不刻意追求規模”的態度，說綠地“對規模已經不在乎”。

從房地產發展模式上講，在綠色環保、低碳節能和節約資源的國家大戰略要求下，過去那種“拿地──蓋房──銷售”的簡單輪回，爭項目、拼資源、比速度的粗放發展模式越來越難以生存和立足。房地產行業和企業必須走內涵式發展的道路。這就要求房企轉變發展觀念，放棄規模和速度沖動，變“速度－規模型”發展為“質量－內涵式”發展。在項目規劃、建筑設計、土地和空間利用，新材料、新技術、新工藝研發，以及資源節約和集約方面下功夫。僅以“工廠化造房”為例。目前我國95%的建筑都屬高耗能，房地產建筑長期停留于現砌現澆的施工作業方式。而根據歐美日和國內企業研發應用的實際來看，固材預制化、再現場裝配的“工廠化蓋房”，可以節約固材80%，節約用水30%，減少建筑垃圾80%，降低能耗70%，工期還能提前30％至70%。在工廠化造房方面，歐洲的比例超過50％，美國在55％以上，而日本更是達到80％以上，中國目前則不到5％。在中國房地產界，萬科是最早致力于工廠化造房的企業，1999年投入巨資成立“萬科建筑研究中心”，王石2003年提出萬科要“像造汽車一樣造房子”。近幾年萬科的預制混凝土外墻技術、裝配式內墻技術、內外墻免抹灰技術三大成果已轉化為實際應用。2013年萬科新開工主流產品中，三項工業化應用的比例分別達到8.3%、38.8%和29.1%，而據萬科2012年制訂的《工業化三年發展目標》計劃，2014年這三項技術的應用分別要達到20%、60%和50%。這無疑將使萬科在工廠化造房領域具備技術優勢和領先地位，同時也使萬科具備工藝優勢、施工工期優勢和逐步形成成本優勢（萬科的工廠化造房成本目前已接近于傳統方式建房，還將逐步降低），并能提高萬科的企業形象。

（未完待續）

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2015年第2期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。北京大學、清華大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產培訓協會高級顧問，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com