文∕涂山青

自2014年“930央四條”開啟中央和地方聯手救市以來，樓市回暖、復蘇之說就一直甚囂塵上。綜合各方面的因素分析，如果說2014年是樓市“降溫”年，那么，可以預料，2015年將是樓市回穩“保溫”年，樓市將在溫吞狀態中邁入“新常態”。這個“新常態”的主要表現是，市場不溫不火，價格趨穩，小幅震蕩，投資增幅繼續回落并保持低增長。對這個判斷具體分析如下：

一說市場不溫不火。

這一點要從兩方面看：

一是中國社會現實已經不具備房價繼續大漲的動力。宏觀層面上，從全球范圍看，金融危機的影響余威尚存，近兩年雖然美國經濟復蘇明顯，但歐元區、日本經濟仍在泥潭中掙扎，金磚國家和其他新興經濟體增長乏力，中國宏觀經濟下行壓力還在加大，國際機構和專家普遍預測中國經濟增長明后年甚至可能進一步下滑至7％以下區間。中國經濟處于“三期疊加”（增長速度換擋期、結構調整陣痛期和前期刺激政策消化期）中，結構調整、產業轉型升級，面臨巨大的挑戰。政府的當務之急是促進產業轉型和升級，以及培育新的經濟形態。房地產這個飽受詬病的“傳統產業”已經或正在淡出中心地位，不再是政府眼中的寵兒。房地產從“國民經濟的支柱產業”到中央經濟會議公報只字不提，已經很明顯看得出其中的端倪。中央經濟工作會議已連續兩年不提樓市調控，特別是2014年12月的會議公報甚至都不提房地產，令行業人士心中頗感失落。只能說明這些人還沒有適應這種“角色”轉變。行業大佬任志強曾拋出過著名的“夜壺論”。他說，房地產在政府眼里就像是一只夜壺，需要的時候拎出來，用完就踢到床底下去。這話雖然說得粗俗了一點，雖然含有某種抱怨情緒但也未免不是反應了一定的行業現實。中國的房地產業較長時期以來已經夠得寵的了，它不能永遠都是政府手心里的寶。宏觀經濟不振，房地產想要獨善其身很難，想要仍像過去那樣一騎絕塵式的領跑就更難。

二是政策救市的效應正在衰減。正如預料的那樣，2014年始自“930央四條”的輪番救市，到現在為止效果并不理想，已經說明了這一點。過去一年樓市遇冷，先是在中央默許下地方政府率先救市，例如4月份起一些地方競相取消限購，“微刺激”不斷但樓市無起色，于是9月底開始中央和地方合演救市“雙簧”，啟動一系列救市措施如放開公積金貸款、房貸解禁、定向降準以及全面降息，然而市場表現上，除11月份市場短暫回調外，12月份的數據顯示市場反彈乏力。據中指院數據，2014年12月份全國100個城市新建住宅均價為10542元/平方米，環比和同比雙雙繼續下跌。其中環比下跌0.44%，連續8個月下跌，且跌幅擴大了0.06個百分點；同比下跌的城市則有85個，較上個月還增加了3個，下跌幅度也有所擴大，達到2.69%，接近九成的城市房價跌回了一年前。可見救市的“強心針”效應明顯弱于以往。

（未完待續）

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2015年第1期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。北京大學、清華大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產培訓協會高級顧問，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com