文∕涂山青

 時近年尾，回首今年房地產市場的情形，用一句古詩能很生動地形容，那就是“山重水復疑無路……”，后半句能否接得上“柳暗花明又一村”？需要我們認真思考。

樓市曾經“山重水復疑無路”

今年房地產市場經歷了嚴重低迷的時期。先是年初香港樓市率先暴跌40％，隨后是三四線城市樓市危機向一二線城市蔓延。信貸收緊，成交萎縮，庫存攀升，松綁失靈，救市失效，降價拋售，老板跑路……，這一個個令人心驚肉跳的詞語，一定程度上可以反應今年前三個季度樓市的現實。體現在數據上，1-10月份，商品房銷售面積同比下降7.8%，10月份降幅較1-9月還提升了0.8個百分點；其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%；而商品房銷售額同比下降7.9%，較1-9月上升1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%。

成交的低迷，市場觀望情緒也嚴重挫傷了開發商信心，今年以來房地產投資的增速明顯下滑。統計局數據顯示，自今年2月份起全國房地產投資增速已連續9個月下滑，且均低于同期的固定資產投資增速。1-10月，全國房地產開發投資累計同比名義增長12.4%，同比下降6.8個百分點，而其中住宅投資比重下降幅度更大，同比下降7.8個百分點。投資增速除2月份外，一直低于全國固定資產投資增速，并不斷擴大，到9月份擴大到3.5個百分點。住宅市場投資增速下降的趨勢更明顯，僅2月份高于固定資產增速0.5個百分點，隨后開始下降，到10月份低于固定資產投資增速4.8個百分點。而過去5年房地產投資年均增長為22%左右。

有人說，2014年房地產遭遇了十年來最困難時期。銀貸收緊，銷售低迷，庫存攀升，很多中小開發商只好走民間融資甚至高利貸這條路。救急要緊，明知是毒藥也要喝。高昂的資金成本，大量房源的積壓，不少開發商不堪重負。一批三四線城市的中小房企已到了生死邊緣，除不時傳出有房企資金鏈斷裂、老板跑路外，大型房企的日子也不好過，甚至一度傳出有曾經的標桿房企也不得不拿待售房源甚至項目抵工程款和材料款的新聞。

房地產不振，也嚴重拖累了宏觀經濟，經濟增長整體上呈繼續下行態勢。今年前3個季度GDP增速分別為7.4%、7.5%和7.3%，創5年來新低。結構調整與轉型的陣痛超預期。有專家認為今年中國宏觀經濟是2008年金融危機以來最差的表現。包括國際貨幣基金組織在內的多個國際機構紛紛下調對中國經濟增長的預期。

（未完待續）

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2014年第12期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。北京大學、清華大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產培訓協會高級顧問，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com