中山房企如何走出融資困境—11月1日朱耿洲“企業專家門診”咨詢顧問實錄 作者：劉生文章來源：本站原創更新時間：2011-11-4 16:50:13 不僅銀行對房地產信貸的收緊，還面臨著“限購令”對房地產資金回籠的沖擊，目前房地產行業可謂哀鴻一片。地處廣東發展要地的中山市中小房地產企業如何走出融資困境？11月1日下午，中山市H房地產開發有限公司（簡稱H公司）的甘總和財務總監通過又一次接受著名房地產融資實戰策劃專家朱耿洲博士的“企業專家門診”，從而找到了解決自身企業現在所面臨的困境，這也是H公司第二次接受朱博士的“坐診”。 H公司甘總是清華大學資本運營總裁班學員，曾在課堂上直接感受過朱耿洲博士的精彩融資策劃方法、工具與觀念，受益匪淺。甘總所在地產企業的重要發展策略及戰略導向上，大體也是按照朱博士思路來運作。 H公司背景： H公司是廣東中山市有一定實力的房地產開發公司，目前運作的項目是在市中心，周邊是金融區、商業區、人口稠密的住宅區；資金投入是以自有資金與銀行貸款兩者兼合方式來投入開發。 H公司咨詢問題： 1、重點咨詢關于房地產開發的財稅方面的籌劃； 2、本次開發的項目有住宅區及大型商業，如何有效地、合法地分開經營，且減低稅負比重？ 3、根據我司開發的項目如何在前期工作中能有效地、規律性地、合理地向各個有關政府機構備案項目的經濟技術數據，由此可配合融資方面的工作？ 4、在現今國家政策的影響下如何著手向金融機構取得開發貸款，撰寫可行性報告的技巧？ 5、現時金融機構有不同種類的流動貸款組合推出，我司該如何挑選有利于企業的貸款？ 6、現時融資利息成本昂貴，如何籌劃降低成本？ 在聽取的詳細的H公司情況匯報，與明確了H公司的問題要求后，進入咨詢環節，朱耿洲博士馬上一一給予具體、專業、精準地回復。特別是朱博士在了解清楚了H公司運營項目后，將H公司問題歸納為如何破解企業稅負問題及融資問題兩大主要問題。因此，朱博士就重點圍繞著這兩個大問題步步解析H公司如何操作來規避要發生的風險。 首先朱博士在H公司節稅方面給予了5點建議（部分建議應H公司保密要求，此處從略）： 1、節稅策劃要根據當地執法空間來設計； 2、稅局就是研究稅法來避免企業漏稅，節稅策劃并非簡單工作，耗費大量時間成本，處理各種關系（比如國土局、銀行、工商等部門的協調） 有些節稅可以通過一些法律程序，比如成立項目組、公司分立等等手段可以規避企業風險也可節省部分稅收…… 其次在朱博士在H公司融資戰略、運作技巧方面給予了9點建議（9點建議從略）。 第三，朱博士針對H公司如何與一個有80畝地產權人B企業合作方案，提出了以下5點方案： 1、成立一個項目公司，以將對B企業的建設成本抵一部分以后的經營權，產權歸B企業，在產權方面有個隔離帶； 2、企業兼并，但要拿出大量真金白銀； 3、資產置換。用幾乎“零成本”的方式可以解決自身與B企業的問題，既提升B企業的變現能力，又解決自身大量現金投入的問題，可謂一舉兩得。 （其它方案從略） 在后期開發此項目融資渠道上，朱博士也給出了12條建議： 1、可發行房地產信托； 2、找一些房地產方面的私募基金； 3、折中（將部分經營項目賣掉變現，負債率最好控制在60％，最高不要超過80％）； 4、融資租賃里的售后返租，以小搏大，反復使用，這種方法可圈可點，可充分利用長期貸款來滿足項目長期融資需求 （其它建議從略） 甘總不無感觸地說：“H公司目前的許多工作及重大戰略與是朱博士給予的咨詢指導觀點相吻合的，包括一些策劃理念都與外面請的策劃公司是一樣的脈絡”。朱博士在對融資策劃方案解析時提到企業財務風險管控問題，要根據企業自身的財務杠桿設計融資方案，H公司在當前形勢下，要有一個穩健的財務政策（或者保守財務政策），不建議激進的財務政策。目前很多企業包括溫州跑路企業在內，在財務政策上的激進導致實體的停滯或崩坍。…… 3個小時的“企業專家門診”咨詢，讓H公司甘總及財務總監深感震撼，“3個小時可能解決了以前3年都沒能想通或解決的問題；3個小時也為未來3年、甚至幾個3年將要面臨的問題提供了解決方案。”甘總激動地說。 隨后，H公司甘總及財務總監一行，強烈邀請朱博士到他們公司做個整體內訓，提高整體素質，比如通過財務管理使各個部門協調好，避免后面過多的糾錯成本；通過財務手段避免一些盲目項目的風險。甘總也迫切希望朱博士能作為H公司的長年“企業咨詢顧問”，來指導日后企業的發展。