破解當前房地產融資難的幾點思考 昨天,美國華盛頓互惠銀行倒閉給摩根大通銀行收購,前幾天的AIA危機和雷曼兄弟破產,一場由美國房地產泡沫破裂,從而傳遞到銀行業,再通過金融創新產品把火燒到資本市場，一場“經濟界的珍珠港事件”、“金融界的911”在美國爆發席卷全球…回想去年十月,中國資本策劃研究院在廣州新天河賓館舉辦的一場關于未來房地產走勢的論壇,當時我就美國次貸影響,未來存款準備金和利率走勢的預測,基本今天都應驗!當時對房地產企業如何面對資金的困境也提出了解決對策,今天看來依然有價值.. 而據有關部門最近預測，2008年中國房地產行業的資金缺口是6730億元。而2009年房地產市場可約能遭遇中期調整或者短暫調整，如果遭遇中期調整，那么資金缺口將達到9290億元。從上市房地產公司的凈現金流情況看，預計2008年全年的凈現金流為負，而2008年下半年資金緊張狀況比上半年嚴峻，2009年比2008年更嚴峻! 日前，高盛的一份研究報告也指出，從去年末房地產市場出現調整以來，開發商出現現金流不足，首先房產業以前一直有較高的盈利，這對銀行等債權人提供了緩沖;其次在今年上半年，中國國內再建項目總面積同比增長了24％，高于去年的23％。這種逆勢擴張，將在今年第四季度使現金流雪上加霜。再者，到年底開發商將要向施工企業支付工程款，這將進一步消耗掉流動資金。在銀行方面，“放貸漏洞”也是加大信貸風險的一個很重要原因，如開發貸款和銷售收入被挪用，房地產信貸抵押物價值被高估，貸款高度集中,其中有12家銀行甚至出現非抵押質押貸款增長高達286％，而抵押貸款增長卻只有53％。更有甚者，一些銀行連抵押質押物也沒有。另外,央行近日公布的2008年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查情況顯示，未來3個月打算買房的居民人數占比為13.3％，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分比，房地產企業通過銷售回籠資金面臨壓力.也從另一個角度預示了國內銀行放貸危機發生的可能性, 高盛預計中國銀行業的房地產不良貸款風險將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪,這應引起房地產業和銀行業的高度重視!界時,銀行自行救火不及,房地產業期待銀行貸款解決資金困境難上加難!那么,房地產企業如何才能避免陷入融資困境、破解融資難？ 一.把握最新的宏觀金融政策動態 中國的房地產相關最密切的宏觀金融政策就是銀行存款準備金率、存貸款基準利率和公開市場業務，這是央行宏觀調控的三大貨幣政策工具. 2007年的6次加息，以及10次提高銀行存款準備金率，都是十分強烈的房地產銀根緊縮的信號.特別注意，2008年9月15日，央行決定下調中小金融機構人民幣存款準備金率和一年期人民幣貸款基準利率,這是自2004年10月29日以來貸款基準利率的首次下調。對此次“雙率”下調，可見緊縮的金融政策開始放松，下一步，隨著通脹壓力趨緩，貨幣政策關注焦點也開始從通脹壓力，轉移到解決當前經濟運行中存在的突出問題中去;但是如此判斷說房地產資金松動,還為時過早. 二.制定好自身的發展戰略。 對于大部分資金實力不足的房地產企業來說,當前采取收縮保守的發展戰略,無疑是避免陷入困境無奈選擇;而對于極少數資金充裕的房企,則是兼并收購的黃金時代! 房地產企業都應按其自身的特點、資產規模大小和行業定位，在當前的經濟環境和金融政策的前提下，制定一個合適自身發展的戰略，尤其重要. 三.房企對資金的規劃要有前瞻性。 融資是一個系統的工程，需要足夠的時間、周詳的計劃和充分的準備，不能臨時抱佛腳。一般來說，大型企業要提前5年以上的時間去準備；中型企業要提前2～3年的時間去準備；小型企業要提前半年到1年的時間去準備。房企對資金的規劃更要有前瞻性。 四.中小房企要克服盲目的多元化。 很多房企不顧自身實力，盲目追求多元化，集開發商、建筑商、銷售商和物業管理為一身，其實，自身實力不夠雄厚的時候，多元化經營容易分散資金、精力、人力和物力，增加經營成本，擴大經營風險。受其自身規模的限制，中小房企本來就資金緊張，若加上多元化經營，那只能死得更快了。這個時候要采取“減法經營”的策略，可以刪減一些盈利少的業務，集中精力做專長的業務。廣大中小房企，要注重提高自身的品牌和經濟效益，做精做專，力爭成為專業的某環節經營商，不要成為產業鏈的“托拉斯”。 五.房企要提高自身微觀融資能力。 房企無論大小,自身微觀融資能力都很重要.很多大型房地產公司，只通過民間借貸、上市、發債、銷售回籠資金、股東借款等幾種有限的方式，還有REITs 、CMBS 、實物期權融資、經營融資、合作融資、品牌融資、表外融資、資產置換融資、分立融資、PE、權益信托等100多種方法其實都可嘗試,但很多由于自身融資能力等種種原因,大量融資資源浪費,企業拿著金飯碗在討飯;很多中小房企，融資資源有限,再加自身融資能力上欠缺,資金更是雪上加霜.其實,企業無論大小,都可找到一些適合自己企業的方法，很關鍵在于自身融資水平和能力。中國資本策劃研究院開發的《房地產融資策劃36計》課程，針對各企業的實際情況，提出破解企業融資難的解決方案，有36種渠道和100多種方法，系統學習是可快速提高房地產企業的融資水平。 六.當前破解融資難的幾種方法 1.經營融資。 以萬科為例,率先舉起降價的大旗，當眾人還在死撐房價的時候，萬科早已步入安全地帶。不僅通過降價銷售快速回籠資金，避免了資金短缺的問題，同時也為下一步低價吃進土地埋下伏筆。對此，有人認為，萬科降價促銷目的是先打壓市場，然后好低價拿地，進而壟斷市場，一環扣著一環，沒有絲毫漏洞。在這個危急關頭，各路“神仙”就各顯神通了，這也無可厚非的。 另外,對于中小企業可以通過提高性價比、隱性降低首付、政府對購房者進行補貼等方式打開局面，也可以推出多種多樣的促銷方式刺激消費：送車位、送精裝修、送10年管理費、送名車還打折等等。十一國慶尚未到來，廣州各個樓盤的促銷計劃已相繼出臺。富力和合生創展將是黃金周促銷的“狠角色”，前者的國慶置業“搶金”大行動已經拉開序幕，旗下九個樓盤同時推出特價單位，將在原價基礎上減低9萬元；后者在各大媒體上打出了100套市中心現樓的優惠廣告，其中華景新城最低降至8500元/平方米。恒大地產則重喊“開盤必特價、特價必升值”的口號，即將開盤的恒大山水城、御景半島“尚御”組團分別打出額外7.6折和額外8.5折的促銷折扣。而合景泰富則走了一條差異化營銷路線，將向買摟者贈送黃金，最高達1斤。 這些都是通過在經營手段上面下工夫，把銷售提高，快速回籠資金的方法. 2.分立融資。 對于大企業可以采取分立融資的方式。大企業通常采取多元化的綜合經營模式，一般橫跨幾個行業和領域，不同的行業有其固有的行業限制，就像當前房地產行業受宏觀調控，而對其他行業相對寬松，這時候可以通過其他不受限制的行業分立繞道來融資。例如，碧桂園主要業務涉及房地產開發、酒店、物業管理、建筑、安裝、設計、裝修及裝飾、自來水、高爾夫球場、主題公園以及學校和醫院等，子公司及項目公司超過30家。這時候可以通過不受限制的行業分立，單個行業來繞道融資。 3.合作融資。 聯合開發。一切源于資金，一切又歸于資金。一些手中有地但資金實力不強的中小房企“求貸無門”，有雄厚資金實力的大型房企卻苦于手中“無地”，在此背景下，許多開發企業尤其是中小房企開始聯合拿地或聯合開發，甚至有部分房企聯手外資，在國內房地產市場上“攻城略地”，隨著市場競爭環境的不斷激烈，合作開發營運模式漸成規模。房企合作開發新項目既可以實現雙方優勢互補，也可以緩解融資壓力，將對房企未來發展戰略起到相當大的影響。 聯合代理。中小房企受其自身規模的限制，無法成為產業鏈的“托拉斯”，對于銷售，開發商應該聯合房地產中介公司，委托其代理一、二手樓銷售，這個全新的營銷模式將會漸趨流行。最近，珠江新城名盤保利心語分別聘請代理公司中地行、保利地產代理、經緯三家同時代理；恒大地產亦曾破天荒地將旗下項目分包給國內各大知名代理商銷售；星河灣也，一反常態聘請同城某知名代理商進行一二手樓聯動代理。去年十一黃金周前后，廣州多數房企的營銷費用比例約占總銷售額的2.5％，近期已經增長了一倍。此外，開發商支付給代理公司的銷售傭金，也從去年的0.8％－1.2％提高到了2％左右。種種跡象證明，銷售才是硬道理這一樸素真理。聯合代理的營銷模式將對開發商、代理公司和消費者這三個層面產生不同程度的影響。 4.民間借貸。 按調查，我國的民間金融力量非常大，到08年6月總量高達10萬億，占整個正規金融總量的1/3，而如何加以引導扶持利用很關鍵。浙江的民營企業發展那么好，許多小額的幾百萬的資金能很快解決，這有賴于當地活躍的民間金融,與浙江政府支持這些民間金融活動也是不可分割的。 今年小額貸款公司重點選擇浙江省試點，招安的民間資金可能超過50億元,代表了國家對浙江民間金融發展的某種認同。這次一旦試水成功，相信將會在全國其他地區快速復制。給廣大中小企業融資創造了一條合法的融資渠道.房地產企業有房產等大量可供抵押資產,可解決融資的風險控制,民間借貸大有可為. 5.私募股權融資。 采取私募股權融資的方式，以出讓股權的途徑獲取外部資本的援助，成為房企需要考慮的重要選擇。雖然PE對房企有著相當嚴格的要求，卻能幫助他們迅速實現擴張，讓他們喘上一口氣。據有關數據顯示，今年一季度，國內房地產行業私募股權投資案例數量為4個，投資金額為4.9億美元，平均單筆投資金額為1.22億美元。在私募股權基金逐步完成在北京、上海、杭州等一線城市房地產市場的戰略布局后，二線城市廣闊的發展前景已成為PE競逐的動力。 恒大上市擱淺，轉為私募，融資5億美元。恒大地產自從3月香港IPO擱淺后，一直緊鑼密鼓運作的增資擴股事宜最終敲定。截止6月29日，恒大地產計劃增資擴股的6億美元已到帳5.06億美元，其中香港新世界集團總裁鄭裕彤入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局入股1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林等5家機構共投資入股2.1億美元。通過此次私募，讓IPO受挫的恒大得以緩解高度緊張的資金鏈條，但對于求資若渴的恒大，這5億美元也只能是杯水車薪。 6.債券融資。本月萬科逆勢發債，融資59億元。就股市募資而言，萬科的優勢正越來越明顯：從2000年到2006年，萬科經歷了一次配股、兩次發行可轉換債券、定向增發募集資金42億元；2007年8月，萬科以31.53元每股的價格公開增發，融資100億元。08年9月2日，萬科公告稱將以票面價格平價發行總額不超過59億元的公司債券,分為有擔保和無擔保兩個品種。有擔保品種為5年期固定利率債券，發行規模為30億元；無擔保品種為5年期固定利率債券，附發行人上調票面利率選擇權及投資者回售選擇權，基本發行規模為15億元，根據市場情況可超額增發不超過14億元，最終發行規模不超過29億元。在融資方面領跑上市房企的萬科，自然更懂得用好用足融資資源.目前,中小房地產陷入困境,有可能是萬科等兼并收購的黃金時代的來臨…