客戶：北京大學房地產高級研修班 地點：云南省 - 麗江 時間：2012/9/18 0:00:00 2012年9月18、19日，北京大學特地邀請著名房地產融資策劃專家—朱耿洲博士來到云南麗江，為游學而來的“北京大學房地產高級研修班”學員講學。學員在欣賞美景、舒緩壓力的同時也一并將破解房企的融資渠道收入囊中。 目前樓市陷入“庫存危機”，庫存不僅僅指新房，還包括海量的二手房。從整體來看，開發商的庫存和二手房市場的存量未發生根本性的變化，尤其在當前“金九”失色、滯漲隱現的趨勢下，房企壓力仍較大。 為了能使房地產企業走出困境，朱博士在講課的過程中，不斷地通過實戰案例啟發學員融資策劃的思路，調動學員的積極性，充分發揮學員的能動性，使學員能真正把握融資策劃、資本運作的精髓。尤其對一些創新的融資渠道，如信托融資、海外發債等等，朱博士盡可能詳盡的為學員分析，以便學員能及時掌握。 在講到房地產信托融資時，朱博士表示：進入2012年，房地產信托再度發熱，在5.3萬億中受到市場關注的房地產信托規模達到6865億，占總規模的13.46%。而作為房地產企業就更應關注信托融資。隨后朱博士為學員解析了幾種常見的房地產信托融資模式： 1、貸款型信托融資模式 信托投資公司作為受托人，以合同形式將市場中不特定投資者的資金集合起來，然后通過信托貸款方式貸給開發商，開發商定期支付利息，并在信托計劃期限屆滿時償還本金。這種融資模式期限比較靈活，操作簡單，利息能計入開發成本，但與銀行貸款相比成本高，目前政策調控環境下難以通過監管審批。 2、股權型信托融資模式 信托投資公司以發行信托產品的方式，募集資金，而后以股權投資的方式向項目公司注入資金；同時，項目公司或者第三方承諾，一定期限后，溢價回購之前信托投資公司持有的股權。此融資模式能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資的作用，進而可以使公司達到銀行融資的條件；其股權只要求在階段時間內取得合理回報，不參加項目的經營管理，也不參與開發商分享最終的利潤。但在會計處理上一般會要求附加回購，視為債權。 3、財產受益型信托融資 利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，將開發商持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，募集資金用來購買優先受益權，而開發商持有劣后受益權，保障投資人的利益。這種模式在條件成熟情況下可以過度到標準的REITs產品。 4、混合型信托融資模式（夾層融資信托） 是債權與股權相結合的信托融資模式。方案設計較為靈活，但交易結構較復雜，信托公司一般會對房地產公司的財務、銷售進行監管，同時也會對銷售額、施工進度等有一些考核協議。 最后朱博士提示：房地產信托兌付資金以樓盤銷售回款為基礎，所以作為房地產企業更應該把銷售要抓起來，盤活存量，增加現金流，這樣才能真正達到融資的目的。 學員聽完后，感慨萬千。這么豐富的融資方法讓房地產在融資的道路上大放異彩。聽完朱博士的分析后，對信托融資有了初步的認識及了解，回去后認真思考信托及其他創新融資渠道，盡快為企業融資輸送新鮮血液，為企業搭建融資平臺。 朱博士兩天的講課，受到學員的一致好評。所教授的知識不僅能紓困目前的融資壓力，而且在很大程度上拓寬學員的融資視野。朱博士的課程能充分利用經營管理、營銷策劃、財務杠桿等手段有效的與融資渠道、方法相結合，大大降低了融資成本，而且在談判技巧上也能很快地促成項目合作，讓學員大開眼界。