客戶：北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁班 地點：北京市 - 北京 時間：2012/3/23 0:00:00 目前，未見絲毫松動的房地產(chǎn)調(diào)控政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺已初現(xiàn)端倪。在此形勢下如何幫助房地產(chǎn)企業(yè)尋求應(yīng)急對策？3月23日，北京大學(xué)邀請著名房地產(chǎn)融資策劃專家朱耿洲博士，為其房地產(chǎn)總裁班90多人講授“房地產(chǎn)融資策劃36計（方法與渠道）”的課程，運用36種渠道來破解房地產(chǎn)企業(yè)融資之困局。一天的學(xué)習(xí)，學(xué)員反響強(qiáng)烈，也表示應(yīng)對危機(jī)信心滿滿。 之前開發(fā)商的資金主要通過銀行、信托、擔(dān)保公司等途徑來籌集，跟其他金融機(jī)構(gòu)接觸相對較少，而委托貸款、融資租賃、基金等方法對房地產(chǎn)企業(yè)而言也是不錯的融資渠道。在談及融資租賃時朱博士說：“房地產(chǎn)融資租賃是房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個經(jīng)營載體，可通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會投資，改變房地產(chǎn)開發(fā)主要依靠銀行貸款的單一融資方式。” 朱博士又列舉了房地產(chǎn)融資租賃的優(yōu)勢： 1、降低房屋消費門檻 傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實現(xiàn)了“零首付”，大大降低了房屋消費的門檻。 2、租約靈活 傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個承租人的收入情況，為承租人制定靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價格。 3、促進(jìn)房地產(chǎn)銷售 房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對承租人來說是一種金融服務(wù)，對房地產(chǎn)銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。房屋消費的門檻降低，擴(kuò)大了客戶的購買力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。 4、風(fēng)險小 對于出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險。出租人通過收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無風(fēng)險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風(fēng)險。 其實租賃在外國是非常普遍的融資方式，僅次于貸款，租賃的成本大概介于銀行和信托公司之間。 在課間，主辦方老師說：“朱博士的課程在學(xué)員中的口碑非常好，學(xué)員們反應(yīng)，朱博士的課程深入淺出，很多非專業(yè)的人士聽了就能理解。在實踐運用中，也能按照大的脈絡(luò)實施操作，實用性很強(qiáng)，所以這期課程，很多學(xué)員是慕名而來。” 課程快接近尾聲時，朱博士表示：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)懂政治明大勢，房地產(chǎn)暴漲是在本屆政府任期內(nèi)上去的，如在民主政治的國家，居高不下的房價引起民怨沸騰，政府是要問責(zé)下臺的。今年屬本屆政府的最后一年，溫總理在“兩會”期間已明確表態(tài)，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。故今年房價不降無法向老百姓交代！就是明后兩年新班子換屆上臺，也沒有理由給樓市大漲，如剛上臺就大漲，新政府也坐不穩(wěn)。中國從來就是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，所以房企要順勢而為，早降價變現(xiàn)，備好糧草準(zhǔn)備過緊日子。那些長期習(xí)慣囤地捂房以牟取暴力，寧可借高利貸，也不愿降價讓利的開發(fā)商，很可能將深陷高利貸泥潭無法自拔。 一天的課程很快結(jié)束。學(xué)員表示：覺得時間太過匆忙，很多知識還理解的不夠透徹，不免有些遺憾，如果能再多講一天，那效果會更好。希望主辦方以后盡量請朱博士多講幾次這樣的課程，很多融資渠道能讓他們茅塞頓開。在學(xué)員們熱烈的掌聲中，朱博士趕往機(jī)場為24、25號福建石獅的清華大學(xué)總裁班學(xué)員辛勤播種。 （本期也是中國資本策劃研究院“融資策劃36計”全國大巡講總第440期）