一，住宅思維為什么做不了城鎮化
 
    我們大家都知道典型的住宅操作模式，簡單講，就是“快速周轉模式”，快速拿地，快速建房，快速銷售。這實際上是一種快消品的邏輯，即把“地”迅速轉化為“商品”。
    
    這一游戲的核心是兩個，第一地段，有了好地段，商品自然不怕銷售。第二是資金，好地段自然貴，所以，要有大量資金。
    
    幸運的是，這個行業開發了一種銷售模式“預售”，于是開發商可以提前拿到錢，于是住宅就成了一個相對簡單的游戲：地段，地段，還是地段！
   
    住宅的這一套邏輯，在城鎮化項目中幾乎完全不成立：
   
    第一，城鎮化項目基本沒有什么好地段，如果有，那早就被瓜分了。
 
    第二，城鎮化項目基本上是長期項目，一做也許就要五到十年，走快速變現的路是走不通的。
 
    第三，城鎮化項目中住宅只是一部分，而且銷售對象主要是農民，賺不了什么錢的。
 
    第四，城鎮化項目少則幾千畝，多則幾萬畝，一個項目動則上百億，所以，多有錢的公司碰到城鎮化項目，都是窮人。
 
    第五，城鎮化項目的大體量，注定了其中的業態是多元化的，不僅有住宅，重要的是旅游休閑，文化娛樂，養生養老，商業與產業等等，而這些業態的消費主體，很大程度不是當地農民，而是鄰近城市的中產階段，問題是，你如何讓城市中產階段開車一兩個小時跑到這兒來？來了又如何呆得住？這都是住宅項目思想中完全沒有的。
   
    第六，更關鍵的是，如何保障農民的權益？簡單講就是城鎮化項目中成千上萬的農民如何就業？讓他們進工業園？那得有多少工業園！讓他們在城鎮化項目中進入服務體系？有足夠的服務體系支撐這么多農民么？又如何讓以務農為生的農民有足夠的服務技能？
 
     如此等等問題，都回歸到一個基本點，那就是城鎮化項目不再是住宅思維所能夠操作的。要命的是，今天的大部分城鎮化項目，又是由一大批習慣于住宅開發的房地產開發公司主導，我想，這就是今天城鎮化項目見不到到太多亮點的原因。
 
    當然，我們可以把這一切歸因于國家政策的滯后，的確，比起城鎮化對中國經濟的作用來說，國家相關的政策是太不給力了。我們當然也可以把這一切歸罪于地方政府的不作為，問題是，要讓習慣于行政推動的政府如何作為呢？
 
 
    從戰略上，我想說的是，當城鎮化作為一種國家戰略的時候，任何一家公司首先要做的，首先是思想上的轉型，那就是徹底把玩住宅的那一套思路拋棄掉，認真從城鎮化的趨勢與屬性出發，基于新的消費趨勢與新的市場手段提出新的想法，才會有贏的希望。
 
 
   城鎮化會不會改變中國的房地產公司的格局？我不知道，但我知道的是，中國最大的一批房地產公司，都是大批量“住宅工業化”的產物，更重要的，他們退縮到一二線市場，與政府聯手玩“高房價，高回報”的游戲，至少在短期內，他們沒有興趣去做什么吃力不討好的城鎮化項目。
 
   正是在這樣的節點，我們需要討論一個問題，那就是中小企業如何做上百億的城鎮化項目？我的回答是，也許電商思想與互聯網思維，能夠幫助我們找到一些啟發，特別是其中的互聯網金融思想，能夠幫助我們發現，城鎮化的本質不再是一場傳統工業革命的重演，而是一場基于互聯網與電商的金融革命。