白銀時代房地產(chǎn)如何賺錢？——旅游地產(chǎn)怎樣玩？

             白銀時代房地產(chǎn)如何賺錢？——旅游地產(chǎn)怎樣玩？

                   熊大尋旅游策劃公司/文

熊大尋旅游策劃公司認(rèn)為：全國房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代已成過去，隨著供過于求的存量市場出現(xiàn)和國家政策的限制，決定了房地產(chǎn)白銀時代和青銅時代的到來，加之城市中心地塊已極為稀少，未來房地產(chǎn)絕大部分面對的是郊區(qū)及遠(yuǎn)郊土地，房地產(chǎn)常規(guī)的玩法已成死路。最近全國地產(chǎn)公司破產(chǎn)潮和跑路潮，已是最好的驗證。中國首富王健林最近宣布，萬達(dá)未來只會持有高端度假酒店和萬達(dá)重心轉(zhuǎn)向文化旅游也是明證。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)的玩法是：拿到土地后，研究周邊樓盤、商住比例和戶型配比，爭取一個好的容積率，算好成本和利潤，想一個賣點概念就開始賣房了。在剛需和地產(chǎn)興盛的年代，這種研究房子的做法還行。但現(xiàn)在市場不行了，地塊更偏了，銀行不貸了，房子飽合了，還是這套玩法只能是死路一條。一旦銷售回款慢了，房地產(chǎn)企業(yè)立即就被資金和高息壓力逼死。這就是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)潮和跑路潮的原因。

于是，原來玩房地產(chǎn)的老板作了調(diào)整，走上了兩條路，一條路是遠(yuǎn)離地產(chǎn)，轉(zhuǎn)行做其他。另一條路是搞旅游地產(chǎn)，換套行頭接著玩。結(jié)果大批轉(zhuǎn)行的老板發(fā)現(xiàn)，做其他行業(yè)根本賺不到錢甚至還要虧錢。還是得回來做地產(chǎn)，但房地產(chǎn)的現(xiàn)狀又讓他們兩眼茫然、前途何在？另一批搞旅游地產(chǎn)的，用常規(guī)旅游地產(chǎn)玩法，搞個文化旅游的概念或依托個風(fēng)景區(qū)玩地產(chǎn)，結(jié)果不是人套地，而是地套人！原來以為是新玩法的旅游地產(chǎn)根本賣不動！原來以為通過旅游地產(chǎn)去套政府的地，結(jié)果根本玩不轉(zhuǎn)變成了地套住了人！現(xiàn)實讓他們困惑不解、路在何方？ 其實，房地產(chǎn)業(yè)的未來只有一條路，就是旅游地產(chǎn)！但不是傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)，而是新型旅游地產(chǎn)！房地產(chǎn)的核心地段地段永遠(yuǎn)是地段，這是傳統(tǒng)經(jīng)典理論。這句話聽著像在說地段，其實這句話的核心是在說人氣！好地段有好人氣，有好人氣你就不愁賣！如今房地產(chǎn)已幾乎不可能有好地段了，怎么創(chuàng)造人氣就成了全盤的關(guān)鍵！

旅游地產(chǎn)的核心秘密就在于創(chuàng)造人氣彌補(bǔ)地段的不足！但傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)，一是依托風(fēng)景區(qū)，一個湖或一座山，開始建度假別墅和公寓，這種簡單“粗暴”（無腦）的做法二十年前就有人在玩了，是被人玩到爛的老把戲，早就沒有投資吸引力了！二是請個旅游規(guī)劃院和旅游規(guī)劃公司，在地塊搞點游樂項目或者山寨一個歐洲地標(biāo)建筑，再結(jié)合點城市歷史文化和產(chǎn)業(yè)特色，就開始搞地產(chǎn)開發(fā)了。其實這里面有兩個盲區(qū)，一是老板不懂旅游，只能去照搬和抄襲別人的項目，二是中國99%的旅游規(guī)劃公司和旅游規(guī)劃院也不懂旅游！把自己聽說過、見到過的項目認(rèn)為是旅游，把每個項目都策劃規(guī)劃得似曾相識、千人一面！這就決定了樓盤不景氣的未來。

其實，旅游就是理由！旅游地產(chǎn)的核心就是要給消費者一個必須要來這里的理由！把這個理由想清楚，旅游地產(chǎn)就成功了。這個理由就是你的樓盤一定要成為了一個人們非來不可，不來后悔的地方，一定要成為一個人山人海的旅游景點。當(dāng)然這個景點不一定要收門票，不一定要有景區(qū)大門。熊大尋旅游策劃公司運作的新型旅游地產(chǎn)的秘訣在于——不是旅游地產(chǎn)，而是地產(chǎn)旅游！樓盤不再依托景區(qū)，樓盤本身就是景區(qū)！建筑不再只是住人和商業(yè)，建筑本身就是景觀！而且是震撼性的奇觀！旅游地產(chǎn)是把旅游做成地產(chǎn)，而地產(chǎn)旅游則是把地產(chǎn)做成旅游！

這種做法有幾處好處：一是樓盤無一例外會成為所在城市最重要的樓盤。（熊大尋旅游策劃公司在昆明東川區(qū)策劃設(shè)計的一個84畝旅游地產(chǎn)項目，是一把手區(qū)長做項目指揮長，而當(dāng)?shù)匾粋€二千畝的新城市區(qū)、新行政中心只是副區(qū)長做指揮長，WHY？前者影響力要比后者大很多！不是體量，是創(chuàng)意和吸引力?。┒菢潜P可大大節(jié)約成本，不需要專門花巨資去搞旅游項目，樓盤本身全部被利用成為旅游項目。三是樓盤自動吸引海量人流，不再需要大品牌和超市來拉動！

萬達(dá)為什么是最大的開發(fā)商？目前，新型旅游地產(chǎn)——地產(chǎn)旅游這個道全國只有萬達(dá)領(lǐng)悟了！它在無錫、武漢和南昌建設(shè)三個大型文化旅游城，全部邀請好萊塢創(chuàng)意團(tuán)隊策劃。每個項目投資300億！創(chuàng)意設(shè)計費都要數(shù)千萬！這種燒錢的路數(shù)我們不要學(xué)，也學(xué)不來。另外一條路就熊大尋旅游策劃公司低成本的地產(chǎn)旅游的巧妙打法。

熊大尋旅游策劃公司用旅游的角度來創(chuàng)意建筑：我們根據(jù)東川區(qū)“天南銅都”的銅文化，以銅礦石藍(lán)色晶體為素材，創(chuàng)意建筑中國第一個水晶大廈；根據(jù)玉溪“音樂之都”的文化，創(chuàng)意建筑“天簌大廈”，根據(jù)天目湖的名字，創(chuàng)意建筑“天眼”，根據(jù)連云港“海濱城市、西游記故鄉(xiāng)、水晶之鄉(xiāng)”的文化，創(chuàng)意建筑“東海龍宮”等等，讓每個項目都做到震撼人心，超越想像，讓建筑成為震撼性景觀，成為人們非看不可的旅游項目和城市地標(biāo)！

旅游策劃和旅游規(guī)劃這個行業(yè)，經(jīng)常看到聽到很多“創(chuàng)意”，不少著名的旅游規(guī)劃公司和建筑設(shè)計公司的“創(chuàng)意”就是把荷花放大幾十倍，變成一個建筑；把當(dāng)?shù)靥厣参锏哪７乱幌伦兂山ㄖ?，美其名曰仿生建筑、象形建筑；把?dāng)?shù)亟ㄖ爻橄蟾爬ê蠓胚M(jìn)建筑中，號稱體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕厣?。其實，這種初中生都能一分鐘想出好幾個的創(chuàng)意，都是初級得不再初級的創(chuàng)意，甚至根本就不能叫創(chuàng)意。

還有很多外國的設(shè)計大師最擅長的就是異形建筑，千奇百怪的扭曲的造型，抽象難懂的古怪建筑，以藝術(shù)為幌子，掩蓋內(nèi)涵和創(chuàng)意的不足和關(guān)聯(lián)邏輯的缺失。中國國家大劇院是一個蛋殼的造型，為什么要這樣？雞蛋跟劇院有什么關(guān)系？這種創(chuàng)意太初級，缺乏震撼人心的感召力和吸引力。央視大樓為什么要設(shè)計成大褲衩——扭曲的幾何體？跟電視播出有什么關(guān)系？單純憑搞怪來吸引眼球，那我設(shè)計一個更扭曲更怪的建筑是不是更吸引人！這都是不理解何謂“震撼性創(chuàng)意”的結(jié)果

真正的創(chuàng)意，必須是不僅奪人眼球，更要奪人心魄！奪人眼球很簡單，怪異就行。奪人心魄很難，首先要跟創(chuàng)意的主體有巧妙的關(guān)聯(lián)，天目湖建一個天眼，恰到好處！連云港建東海龍宮，絕妙無二！其次，要是人們心中想看，現(xiàn)實中沒有。天眼和龍宮都聽說過，沒見過，夢想過，這就是市場！這就是經(jīng)濟(jì)收益！第三，不僅有形式，更要有內(nèi)容。熊大尋旅游策劃公司和熊大尋創(chuàng)意建筑設(shè)計公司在天眼中設(shè)計了“天之眼”，賣點是“老天照看”，誰不想被老天照看？里面還有十幾個與之關(guān)聯(lián)的創(chuàng)意項目，充分支撐天眼的主題。東海龍宮就不用說了，絕不只是一個外觀，神話里龍宮里有的，我們項目都會有。因為涉及商業(yè)秘密就不多說了。

試問蛋殼劇場，你的內(nèi)容在哪里？央視大褲衩，你的內(nèi)容在哪里？除了一個外觀，還需要有一個強(qiáng)大完整的體系，這才是創(chuàng)意建筑，這才是震撼建筑！這才能做到建筑就是景點！

上面講的都是城市建筑，如何用創(chuàng)意建筑點亮城市?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了困境。如何通過創(chuàng)意建筑和震撼建筑來點亮地塊、盤活樓盤，這更具有極為現(xiàn)實的意義。一個好的旅游項目不一定靠天吃飯、靠古人吃飯，同樣，一個樓盤不一定靠地段吃飯，靠常規(guī)配套吃飯。按傳統(tǒng)的思路和做法，一個城市的中心是千百年形成的，但如果你的超常規(guī)創(chuàng)意和震撼性項目，你的樓盤在哪里，哪里就是市中心，哪里就是游樂場！

關(guān)鍵在于，你要有超越人們想像的項目，這種項目不是讓你花錢引進(jìn)滑雪場、游樂園和燈光秀，而是把充分利用大樓的外觀、步行街的路面、綠化景觀的空地，創(chuàng)意50億人都沒聽過、沒見過而造價不高的項目，建成之日就是轟動之時！就是爆棚之時！

最近我們接手一個藏區(qū)松潘縣的一個100多畝的房地產(chǎn)項目，按常規(guī)路數(shù)開發(fā)了一半不好賣，開發(fā)商找到我們，我們不是去參照周邊樓盤，而是要做全國樓盤和景區(qū)都想不到、做不出的創(chuàng)意——根據(jù)松潘縣是海內(nèi)昆侖岷山最高峰所在，打造“天宮之城”，開發(fā)空中溫泉和空中天街，讓人在空中泡溫泉、在空中逛街！一個尋常不過的房地產(chǎn)項目，即將變成一個震撼人心的旅游項目，造價僅僅增加少許，就脫胎換骨，變成一個全國人非去不可的地方

！這就是地產(chǎn)旅游，把普通房地產(chǎn)變成震撼旅游景區(qū)！

為什么大樓的外觀一定要是現(xiàn)在這樣？為什么步行街只能讓人走路？它們還可用來做什么？13億國人還有什么需求沒被滿足？開發(fā)商要搞明白了，未來的這個省的地都是你的！全國城市的地都是你的！你只要搞明白了震撼性創(chuàng)意的原理，做房地產(chǎn)不需要再搞關(guān)系，不需要再政府公關(guān)，你所要做的就是等待各地市長排隊請你開發(fā)他的城市。你也不需要找厲害的銷售團(tuán)隊，不需要再花大錢打廣告，因為樓盤自己就是最好的廣告，樓盤自己就能創(chuàng)造海量人氣，樓盤自己就能把自己賣完！這是為什么？沒有創(chuàng)意就沒有生意！沒有震撼就只有遺憾！

中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入低增長和蕭條期，從世界各國經(jīng)濟(jì)歷史來看，很難重現(xiàn)當(dāng)年快速發(fā)展的盛景。除了地產(chǎn)和幾個特別好的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，做什么你都很難賺大錢。房地產(chǎn)不景氣，實際上是常規(guī)房地產(chǎn)不行了，而超常規(guī)房地產(chǎn)的市場到來了！只有用新型旅游地產(chǎn)即地產(chǎn)旅游的打法，用超常規(guī)創(chuàng)意和震撼性思路開發(fā)樓盤，讓你的樓盤不僅成為當(dāng)?shù)卣男母螌氊?，更讓你的樓盤成為消費者的追捧對象。新的房地產(chǎn)時代已經(jīng)到來，過去的格局即將顛覆！誰先掌握這套打法，誰先重新洗牌，誰先制定規(guī)則，率先成為新王者！