2023房地產市場發展趨勢與最新房地產政策解讀

王傳寶教授

可根據客戶要求調整課綱

課程提綱：

一、當前房地產形勢與房地產信貸形勢

（一）2023年最新房地產數據

（二）房地產信貸現狀

（三）房貸利率現狀

（四）思考：7月之前的房地產松綁政策為什么效果不明顯

——中介費下降之類的政策，對購房者影響不大

二、2020年8月“三道紅線”調控政策以來房地產政策變化

（一）2021年5月前房地產金融政策

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區LPR加點提高

——嚴查房抵經營貸違規流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

3、地產信托業務正經歷又一輪監管調控

——針對狂飆突進的地產信托業務，2021年5月中旬，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。

——23號文+窗口指導后，部分信托房地產業務暫停，舊改、供應鏈金融購房尾款類項目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國人民銀行、銀保監會日前發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

（二）2021年下半年到2022年上半年房地產政策變化

1、2021年下半年開始個別龍頭房地產開發企業開始出現債務風險

2、2021年底房地產政策在需求側進行微調

3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調至20%

4、2022年3月，鄭州發布房地產“一攬子”政策，取消認房又認貸。

5、2022年4月份的政治局會議之后，金融監管部門進一步提高了對房地產需求的支持力度

6、2022年4月份央行、外匯管理局聯合印發“金融23條”，提出要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持開發貸平穩有序投放

7、2022年5月，首套房貸利率下限調整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻

8、2022年6月，溫州發布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全家幫”。

9、從上半年的房地產政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發揮到了極致，但效果不及預期，每個月的房地產銷售面積及房地產投資數據仍然在不斷下滑。

（三）2022年7月份以后房地產政策重點由需求側轉向了供給側

1、2022年7月底的政治局會議明確提出房地產工作的重點是“保交樓、穩民生”，房地產政策重點由需求側轉向了供給側

2、決策層已經認識到當前房地產開發企業的債務風險具有相當的普遍性

3、2022年8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初期規模2000億元。

4、2022年11月11日，央行和銀保監會聯合發布“金融16條”，證監會調整優化涉房企業5項股權融資措施，明確支持和放開了房地產企業的重組上市和再融資需求。（雙十一打折。真正開始放松調控）

5、2023年以來各地刺激房地產政策紛紛加碼，除了降價以外所有政策“能出盡出”

6、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸已經降到3.7%

（四）2022房地產十大政策：全面松綁，需求、供給齊發力

1、兩次降準

——政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。此后的11月25日，央行再次降準0.25個百分點。

——政策意義：雖然2022年兩次降準的主要目的是加大對實體經濟特別是中小微企業的支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會影響到房地產市場。更重要的是，這對其帶來的“寬貨幣”信號意義大于一切。

2、三次下調LPR

——政策回顧：2022年，央行三次下調貸款市場報價利率（LPR），刺激房地產市場需求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調，1年期LPR為3.65%，較上月下調5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調15個基點。

——政策意義：信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。

3、“五限”松綁

——政策回顧：2022年可謂房地產政策松綁大年。中指研究院統計，2022年1-11月，已有超300個城市和地區出臺樓市利好政策近千條，達到近5年來的峰值。縱觀2022年的政策調整，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流，并經歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發展方向。

——政策意義：“認房又認貸”被認為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、杭州在內的熱點城市都進行了優化，信號意義更加強烈。未來，“認房又認貸”中的首套房認定有望繼續放寬。

4、“一人購房全家幫”

——政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調整輻射面廣、動作頻繁。據不完全統計，截至12月21日，全年約有180個城市（含多次發布政策城市）發布公積金政策，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額度這兩方面進行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內的少數城市是優化公積金提取、異地辦理等政策。據不完全統計，2022年全國已經有超過30個城市發布“一人購房全家幫”政策，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信陽、馬鞍山等城市。

——政策含義：“一人購房全家幫”政策出臺背后，是當地銷售疲軟，地方政府鼓勵民眾購房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購房資金難題，還能提振民眾購房熱情、增強市場信心。

5、房企再融資“開閘”

——政策回顧：2022年11月28日，證監會官網發文“證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問”。其中，涉及恢復上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來我國再次啟動房地產股權融資，意味著代表股權融資的“第三支箭”正式落地。

——“三支箭”：為了穩定房地產市場，2022年國家出臺了一系列舉措，尤其是金融支持政策方面，射出了所謂的“三支箭”。

一是信貸支持之箭，

二是債券支持之箭，

三是股權支持之箭。

——政策意義：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開了一個口子，不僅僅將惠及優質房企，或許已經出險的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。

6、金融支持房地產16條

——政策回顧：監管層出臺16條金融新政，房地產迎2022年最強政策支持。11月份，央行、銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，涵蓋了6大方面內容，涉及房地產開發貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施。自該政策出臺后，信貸、債券、股權“三支箭”加速落地。截至年底，銀行授信房企金額超4萬億元，多家房企發出定增、配股方案。

——政策點評：“金融支持房地產16條”是2022年以來力度最大、措施最為具體的新政，覆蓋房地產上下游產業鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。

7、保函置換預售監管資金

——政策回顧：2022年，預售資金監管政策的調整，成為一大看點。11月14日，銀保監會、住建部、央行聯合發布了《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

——政策點評：從保函置換預售監管資金可以看出，政策方向已經從“保項目不保房企”轉向“保項目”“保優質房企”，將有助于扭轉房企融資困境，有效遏制企業“爆雷潮”。

8、“賣一買一”可退個稅

——政策回顧：為了推動換房交易，2022年9月30日，財政部、稅務總局發布“關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。從內容看來，這一政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業者，最高可以實現全部退還個稅。

——政策意義：該政策雖然輻射面有限，但是對于有換房需求的人來說，卻是真正的利好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。

9、二手房“帶押過戶”

——政策回顧：為了盤活二手房市場，2022年多個地方試行“帶押過戶”，包括昆明、濟南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續推出了新政，深入探索二手房交易、過戶等環節的制度創新。

——政策意義：無論“帶押過戶”還是“連環單”業務并行辦理，都是二手房交易過程中的政策優化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發二手房市場的交易活力，促進住房消費。

10、北京城市更新立法

——政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營。6月7日，北京市住建委發布《北京市城市更新條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。7月27日，北京市人大常委會首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十五次會議通過，自2023年3月1日起施行。這是北京首次為城市更新立法。針對城市更新中的焦點、難點、痛點問題，條例進行了積極回應。

——政策意義：作為全國第一個減量發展的城市，北京也是第一批城市更新試點城市之一，對城市更新進行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權益。

三、地產政策環境趨勢分析：2022年12月中央經濟工作會議、2023年兩會及4月、7月政治局會議關于房地產表述、房地產政策未來變化預測與中國房地產未來發展

（一）2022年12月中央經濟工作會議關于房地產表述、房地產政策未來變化預測與中國房地產未來發展

1、本次會議部署的重要工作中，第五點是“有效防范化解重大經濟金融風險”，其中較大篇幅聚焦于房地產市場的平穩發展，同時強調防范化解地方政府債務風險，如“堅決遏制增量、化解存量”。房地產上下游產業鏈較長，對中國經濟廣義影響可達兩到三成，與地方政府土地財政收入息息相關，在金融體系中也具有重要地位，因此是防范化解金融風險的核心所在。

2、回顧2022年，盡管地方政府因城施策“松綁”房地產政策、央行銀保監會推動房貸利率較大幅度下行，但地產銷售尚未企穩。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民資產負債表惡化、預防性儲蓄抬升、房地產風險事件沖擊的共同影響。2022年11月以來，房企融資政策“三箭齊發”，相比于前期更加務實，政策更多向房地產企業（尤其是民營房企）融資端傾斜。但是政策出臺到明顯見效需要時間，疊加疫情沖擊，11月房地產相關數據繼續走弱，對地產鏈條的進一步支持仍有必要。

3、在此背景下，本次會議對房地產的相關表述更為積極有力。對房地產市場，要“確保”平穩發展，明顯強于2022年7月政治局會議的“穩定”；在“保交樓、穩民生”的基礎上，新增“保穩定”，或旨在遏制房地產產業鏈風險的蔓延。

4、對房地產企業：一方面，“滿足行業合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企的風險，改善資產負債狀況”，明確了對優質頭部房企的支持，直指其“資產負債狀況”，“保主體”的信號更加明顯。另一方面，“堅決依法打擊違法犯罪行為”，對房地產企業融資的支持并不是無原則、無底線的。參照鄭州大干30天文件內容，“搜集挪用、抽逃樓盤資金的線索……全面核查是否存在資金被抽逃挪用情況，及時將線索提交給辦案機關”。

5、尤為重要的是，會議提出“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。2021年中央經濟工作會議提出“探索新的發展模式”，本次會議在此基礎上更進一步。參照2022年12月14日中共中央國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，我們認為，房地產新發展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發展共有產權住房、完善長租房政策及“租購同權”方面更進一步。

6、“住房改善”被列為“第一內需”。

——會議通稿在談到擴大內需的時候，一共列舉了三個重要的內需（見上文），分別是住房改善、新能源汽車、養老服務。很顯然，住房改善被放在了第一位。

——劉副總理再次肯定房地產是中國的“支柱產業”。注意，既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認房認貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當幅度的松動。

7、房地產有新提法

——會議通稿，多次提到了房地產行業、住房消費，除了

“住房改善”被列為第一內需外，還有如下表態：要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

——2021年會議的提法：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

——很明顯，2022年的表述更長、更全面、更具體，直接提到了很多措施，比如“滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”。2022年雖然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒”是在論述房地產段落的開篇位置，這個微妙的變化值得關注。另外值得注意的是，最新會議通稿的兩句話——“有效防范化解優質頭部房企風險”、“要堅決依法打擊違法犯罪行為”。這意味著，大房企的命運將全面分化。優質頭部房企，比如萬科、龍湖等，是要保的；而另外一些房企，尤其是核心人物，其違法犯罪行為將被打擊。這些違法犯罪行為可能包括：行賄、騙貸、轉移資產、利益輸送等。至于他們在公司的股權被清零，也在預料之中。

（二）2023年3月5日兩會房地產政策精神

（三）2023年4月、7月政治局會議關于房地產政策精神

（四）2023年7月以來，中央和地方房地產政策松綁解讀

四、地產政策環境趨勢分析：2023年7月24日政治局會議公告關于房地產市場政策的重大轉變與中國房地產未來發展

1、2020-2021房地產金融緊縮政策給建筑行業、房地產行業帶來的挑戰

——房地產政策收緊疊加疫情影響，房地產市場不景氣+地方財政收入困難

——“三重壓力”下，經濟下行疊加疫情影響，倒逼房地產政策放松

2、2022年至今房地產政策的放松及建筑市場、房地產市場的表現

——2023年兩會（特別是政府工作報告）關于房地產與“大基建”的論述及影響

3、2023年7月24日政治局會議公告關于房地產市場政策的重大轉變

——關于房地產市場，2023年7月24日政治局會議公告提出“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，沒有再提“房住不炒”。“我國房地產市場供求關系發生重大變化”，是歷史上首次做出如此判斷。不提“房住不炒”的目的主要是為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。雖然沒有提“房住不炒”，但在地產行業已經進入下行周期的背景下，炒房的空間實際上越來越小。而下一步，放開一線城市限購政策，降低稅費、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項。

——關于城中村改造，2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經去掉。這次城中村改造也許是超規模的。

——關于地方債的表述，從“嚴控隱性債務”變成了“有效防范化解地方債務風險”。地方政府的主要任務由嚴控隱性債務變成在有效防范化解地方債風險的前提下促進經濟復蘇，支持基礎設施建設和優化房地產政策。

4、2023.7.24政治局公告中的房地產政策開始兌現了，后續政策估計也在路上了。

——2023.7.27，住建部：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施

——2023.7.29，何立峰副總理在京召開超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議，以上海為藍本的城中村改造將作為刺激內需的重要手段提速上馬。受邀參加電視電話會議的城市，將首先開始行動。這說明政府下場維護樓市。

——關于城中村改造，由于2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經去掉。因此，這次城中村改造，未來應該不僅僅局限于特大城市，也許是超規模的。對于建筑企業的機遇是空前的。

——2023.8.1，央行：因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行

——8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會議要求，支持房地產市場平穩健康發展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。（央行網站）

——央行的工作會提到：指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率！這意味著，調整存量房貸利率已經不是商業銀行的自選題，而是必選題。

5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地產政策對基建和工程建設行業是持續性機遇，如何抓住這個機遇

6、長期看，建筑行業會健康平穩發展

——在經濟“雙循環”特別是提振經濟中，基建必將扮演重要角色

——新型城鎮化和都市圈建設，需要基建的支持

——我國經濟長期向好支撐基建和房地產需求，預示建筑行業平穩發展

——盡管基建擴張面臨財政的巨大阻力，但地方政府的主要任務由嚴控隱性債務變成在有效防范化解地方債風險的前提下促進經濟復蘇，支持基礎設施建設和優化房地產政策。對房地產、建筑行業是利好。

五、地產政策環境趨勢分析：2023年7月24日政治局會議關于房地產市場判斷的重大轉變后，中央和地方房地產政策松綁解讀與中國房地產未來發展

——房地產政策原來是能緊盡緊，現在是能松盡松

（一）更好滿足剛性和改善性住房需求

1、7月24日，中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監管，穩步推動高風險中小金融機構改革化險。

2、7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。《意見》指出：

在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

（二）住房信貸支持力度加大

1、7月14日，國新辦舉行了新聞發布會，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示：盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系；提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。我們支持和鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

2、7月27日，住房城鄉建設部部長倪虹召開企業座談會。倪虹強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

3、8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議中明確提出，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

4、8月4日，國家發展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局四部門聯合召開新聞發布會。在房地產方面，各部門也給出了最新表態，其中涉及到有序調整存量個人住房貸款利率、滿足居民剛性和改善性住房需求、支持房地產市場平穩運行，穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地、推進超大特大城市城中村改造以及防范化解房地產領域風險等熱點問題。

5、8月15日，央行再次下調政策利率，1年期中期借貸便利（MLF）中標利率下調15個基點。

（三）各地調整優化房地產政策

1、8月3日，鄭州市發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，共15條，主要內容有：

（1）支持青年人才在鄭安居。畢業3年以內來鄭新就業青年人才，在鄭首次購買新建商品住房并完成契稅繳納的，在享受原有青年人才購房補貼的基礎上，由開發區、區縣（市）再按照100%的比例給予購房契稅補貼。

（2）實施多子女家庭購房補貼政策。符合國家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的，由開發區、區縣（市）財政一次性給予二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補貼。

（3）實施購房契稅補貼政策。在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的，各開發區、各區縣（市）可依據實際情況，給予一定比例的購房契稅補貼，以貨幣形式一次性發放。

（4）做好金融信貸支持。落實新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，結合評估情況及時調整我市新發放首套住房商業貸款利率下限。落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

（5）穩定住房消費預期。鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行，穩定居民消費預期。

（6）提升商品住房品質。加大低密度、高品質商品住宅用地供應，推廣立體生態建筑建設，促進住房建設集約化、配套化、精細化、綠色化發展，全面提升新建商品住房品質。

2、8月4日，南京市發布《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》，共8條，主要內容有：

（1）對購買新建商品住房的實施補貼。鼓勵新六區繼續根據區域市場實際對在規定期限內購買新建商品住房的，按合同價給予一定比例的購房補貼，棲霞區和雨花臺區結合轄區內市場實際經評估后對購買新建商品住房的實施補貼，切實減輕剛性和改善性購房負擔。

（2）建立全市統一的“安置房源超市”。分類整理全市各類可供安置的商品房和保障房，面向各區征收主體打造市級層面的安置房源選擇平臺，按照市場化原則引入跨區、跨街道安置機制，有效滿足被征收群眾多樣化安置需求。

（3）進一步優化差異化供地。統籌考慮全市不同區位不同品質住宅定位和需求，探索在外圍區域優化容積率和規劃指標，引導企業打造差異化產品，滿足市場各類需求。

3、8月17日，南昌市印發《促進我市房地產市場平穩健康發展的若干政策措施》，共15條，主要內容有：

（1）實行階段性購房補貼。即日起至2023年12月31日期間在南昌地區購買新建商品房的（含非住宅，購房時間以購房合同網簽備案時間為準），符合享受南昌“人才10條”購房補貼條件的人員，在完成契稅繳納后，由受益財政再給予100%的契稅補貼；其他購房人員在完成契稅繳納后，由受益財政給予50%的契稅補貼。

（2）優化土地出讓價款繳納期限。市本級土地出讓競買保證金比例繼續按最低20%比例執行；土地出讓價款在出讓合同簽訂后1個月內繳納50%，剩余價款繳納期限按以下標準執行：住宅用地在簽訂出讓合同后6個月內繳清；商住綜合用地在簽訂出讓合同后9個月內繳清；商服用地在簽訂出讓合同后12個月內繳清。政策有效期至2024年12月31日。

（3）支持商業庫存加快去化。合理調整土地供應結構，在符合相關規劃的前提下，支持在控制性詳細規劃中適當調減商業、商務用地比例或將商住混合用地調整為居住用地；對存量商業用地或可兼容商業性質的用地，在滿足出讓合同及招商協議的前提下，可按《南昌市人民政府辦公室關于印發〈南昌市服務型公寓建設管理規定（試行）〉的通知》（洪府辦發〔2023〕49號）執行；鼓勵和引導土地使用權人改變存量商業用地用途用于教育、養老、文化、體育等產業項目和租賃住房建設，促進房地產用地結構優化調整。

（4）優化項目審批服務。在出讓合同簽訂后，即可核發建設用地規劃許可證；按出讓合同繳納首期土地出讓價款后，即可辦理建設工程規劃許可手續；對優質房地產項目，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的，辦理預售許可的最低預售形象進度條件可調整為單體工程施工至正負零；房地產開發項目可采取“容缺+承諾制”方式，分階段辦理建筑工程施工許可證，質量安全監督手續可提前辦理。

（5）完善項目周邊配套設施。推動優質義務教育、醫療資源區域均衡布局，加大市政基礎設施和公共服務設施配套力度，重點完善已供住宅用地相對集中區域的配套基礎設施和公共服務設施，推動已規劃的教育、醫療、交通等配套設施項目提前開工、及時投入使用。凡在當地購買房產（含住宅、公寓、商業）均可按照當地義務教育入學政策辦理入學。

（四）繼續出臺購房補貼政策

8月5日，武漢江夏區發布《關于促進創新創業的若干措施》，對來江夏創新創業就業的碩士生及以上在江夏購買新建商品住宅的，給予每套15㎡獎勵，本科生給予每套10㎡獎勵。對區外的碩士生及以上在江夏購買新建商品住宅的，給予每套10㎡獎勵，本科生給予每套5㎡獎勵。對來江夏創新創業落戶的區外科技型企業高級管理人員、高級技術人員在江夏購買新房的，每人分別給予每套10㎡、15㎡、20㎡、25㎡的獎勵。同時，江夏區鼓勵“以舊換新”，出售自有住房，在江夏區購買新建商品住宅的個人（家庭），按購買新建商品房合同成交金額的1%給予獎勵。

（五）降低公積金貸款首付比例

8月4日，鄭州市住房公積金管理中心發布《鄭州住房公積金管理中心關于住房公積金貸款有關事項的通知》。在鄭州市行政區域內使用住房公積金貸款（含組合貸款）購買家庭首套或改善性住房時，所購住房為新建商品房的，最低首付款比例為20%，所購住房為存量商品房（二手房）的，最低首付款比例為30%。

（六）放開一線城市限購政策，降低稅費、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項

1、北上廣深等一線城市落實了“認房不認貸”措施

——解讀：8月31日，深圳正式執行“認房不認貸”政策，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。新政出臺后，賣一買一的貸款客戶及本地無房或外地有過貸款記錄的客群可按照首套房資質進行購房，直接降低了購房成本。當前，政策落地已有一周時間，新政釋放了部分住房需求，也使得成交開始活躍。

2、官方也降低房貸首付比率，并要求銀行降低存量貸款利率。

——認房不認貸后，官方推動降低首付比例。央行、國家金融監管總局：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

——9月7日，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行率先發布了關于降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的公告，對調整范圍、調整規則、申請方式及調整時間等進行了明確。

3、9月7日，樓市幾個小道消息解讀

一傳，北上廣深基本取消限購

二傳，新房備案價格機制調整

三傳，取消土地出讓七十年

四傳，融創有小道消息說孫宏斌上岸了，資金沒問題了。

其中一應該不可能完全取消，但是非核心或者郊區有可能完全取消。

二應該是大概率事件，三應該比較難。

四應該不是無中生有，港股融創這三天已經上漲超過130%。現在每天都是樓市利好消息。

4、“北上廣深基本取消限購”消息的佐證之一——9月7日晚間，南京核心區內購房不再需要購房證明

——南京：9月8日起，玄武區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。據南京發布，為進一步優化購房服務流程，自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。對征收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵被征收人選擇房票安置，滿足被征收人多元化安置需求，縮短安置過渡周期，具體由各區制定實施細則。部分區域對在2023年8月1日—12月31日期間購置新建商品住房的給予補助，具體補助標準和條件以各區細則為準。在享受第四條補助的基礎上，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予一定補助，具體補助標準和條件以各區細則為準。南京房地產業協會、房地產經紀行業協會聯合開發企業、重點經紀機構推出“換新購”服務，搭建“換新購”超市，超市房源不高于案場銷售最低價，通過“優先賣、放心買”保底交易服務，縮短二手房出售和新房購買周期，加快滿足居民住房改善需求。（南京發布）

——解讀：深夜南京取消限購是不是打開的第一步？江浙滬都跟進？北上廣深核心區域會放開限購么？一步步的從外環新城向內環釋放？還是一次性到位，直接全取消？

（七）房地產多箭齊發，房企融資端持續獲得政策利好

1、房地產四支箭：四箭齊發，房地產市場需要穩定

——第一箭：銀行信貸端支持，房地產信貸政策來襲。

——第二箭：發債融資支持，房地產發行債券進行融資，銀行買單。

——第三箭：房地產再融資支持，上市房地產公司和涉房地產企業都可以再融資。

——第四箭：四大行向房地產提供擔保離岸貸款，補充現金流。

2、2022年以來，房地產金融支持政策密集落地，進入11月，“金融16條”出臺，“三支箭”不斷發揮作用，房企融資端持續獲得利好。

——繼信貸、發債、股權三支箭后，“內保外貸”的第四支箭正式落地。此外有消息稱碧桂園、美的置業等房企也將獲得“內保外貸”支持。

——克而瑞分析人士指出，“內保外貸”通過增信的方式拓寬房企境外融資渠道，有利于減輕償債壓力，有利于重塑境外資本市場信心。但僅針對優質房企，預計實際效果有限，要獲得境外市場信心的關鍵仍然在于銷售面的回暖。

3、2023.8.27日證監會發布公告提到，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。

4、政府現在最應該出臺的政策措施就是兜底保交樓。想盡一切辦法保交樓，打破市場梗阻，提振購房者信心

（八）2023年7月政治局會議后，房地產政策不斷松綁下，房地產市場形勢預判

——短期房地產市場發展趨勢

——區域分化，企業分化

——長期看：謹慎樂觀，穩健發展

六、房地產市場發展趨勢：區域經濟發展優勢與房地產商機的發現、甄別和挖掘

（一）發現商機：區域經濟與區域經濟一體化

1、我國區域經濟分布

——我國經濟梯度發展

——我國經濟四大板塊

——我國各省人均收入與人均壽命

——從東西差距到南北差距

2、我國主要區域經濟特點

——環境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環境

——土地、資金、人口、人才、技術、產業

3、我國主要區域經濟潛力與投資機會

——我國主要區域經濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——區域經濟潛力取決于人才和資金的流向

——全國首家經濟新舊動能轉換示范區：山東怎么了

——彎道超車：貴州發展大數據產業

——未雨綢繆：浙江數字經濟一號工程

4、區域經濟一體化分析

——粵港澳大灣區建設

——長三角高質量發展

——京津冀一體化發展

——成渝雙城經濟圈

——15個中心城市：四個全球中心城市（北上廣深），11個國家中心城市

——長江中游城市群、關中平原城市群、中原城市群等簡要分析

（二）主要區域產業經濟發展優勢

1、主要區域簡要分析

——粵港澳大灣區

——長三角

——京津冀

——成渝雙城經濟圈

2、粵港澳大灣區產業經濟發展優勢分析

——區位優勢與區域空間發展格局

——區域主要產業與區域產業布局

——區域優勢產業與區域產業錯位、協調發展

——區域產業經濟發展潛力：人口、科技、營商環境、投資等

3、長三角產業經濟發展優勢分析

——區位優勢與區域空間發展格局

——區域主要產業與區域產業布局

——區域優勢產業與區域產業錯位、協調發展

——區域產業經濟發展潛力：人口、科技、營商環境、投資等

4、京津冀產業經濟發展優勢分析

——區位優勢與區域空間發展格局

——區域主要產業與區域產業布局

——區域優勢產業與區域產業錯位、協調發展

——區域產業經濟發展潛力：人口、科技、營商環境、投資等

5、成渝雙城經濟圈產業經濟發展優勢分析

——區位優勢與區域空間發展格局

——區域主要產業與區域產業布局

——區域優勢產業與區域產業錯位、協調發展

——區域產業經濟發展潛力：人口、科技、營商環境、投資等

——成都：“布局”顯成效，產業動能新力量崛起

——高質量發展：重慶經濟新方向

（三）區域經濟分化與銀行/房地產/建筑等企業市場機會挖掘

1、銀行/房地產、建筑企業的機會：區域經濟分化與房地產市場潛力

2、區域經濟分化下銀行/房地產/建筑/建材等企業市場機會挖掘

3、區域經濟分化下房地產市場機會挖掘：以粵港澳大灣區為例

七、房地產市場發展趨勢：新型城鎮化、都市圈建設、區域分化與房地產行業投資機會

1、城鎮化與城市群：全面鋪開與多點開花

——我國新型城鎮化發展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰略格局

——我國主要發展軸

——我國主要城市群

2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設

——按照世界城市化發展的“S型”規律曲線，城鎮化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續提高的空間。

——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經濟增長持續潛在動力。

——現代化都市圈既有利于優化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發展動力。

——進入都市圈范圍的區域，將享受更多的發展紅利。

——“十四五”規劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮化，確立都市圈城市群

3、十四五規劃和2021年《政府工作報告》關于城市群、都市圈建設

——推進新型城鎮化，確立都市圈城市群。優化區域經濟布局，促進區域協調發展

4、入“圈”有什么好處？

——國家發改委《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》

——現代化都市圈既有利于優化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發展動力。

5、不入“圈”的壞處

6、主要城市群（京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區）及其銀行/房地產/建筑行業投資分析

——供需現狀研究

——短期房地產市場發展趨勢

——要具體研究：城鎮化，人口（購買力），資金，產業，區位，發展趨勢，未來預期等

——“十四五”時期京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區房地產市場長期將平穩發展

——人口持續流入地區和人口流出地區分化

——長期看，京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區內房地產市場將呈現區域分化

——長期看，京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區內房地產市場將呈現企業分化

7、工業化、城市化加速需要房地產市場配合

——工業化加速提高居民收入，促進農村人口進城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產市場發展

8、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發文：房價上漲是必然趨勢

——論經濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜

——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點

——人口老齡化加速影響房地產。老齡化會拖累經濟增速

——房價會漲還是跌？看通脹、區域、投資渠道

——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發

9、產業投資與房地產市場的區域分化

——環境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環境

——土地、資金、人口、人才、技術、產業

——我國主要區域經濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產業：區域經濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環境+軟環境

——房地產市場區域分化、房地產企業分化是必然趨勢

10、全國各區域產業投資與城市房地產投資潛力研判

——投資不過山海關，買債不買云貴川

——一、二、三線城市產業投資與房地產投資潛力研判

——各主要城市群產業投資與房地產投資潛力研判

11、商機的發現、甄別與挖掘：銀行/房地產/建筑如何抓住新型城鎮化建設的機遇、迎接挑戰、積極應對

八、2023年房地產發展趨勢預測與房地產政策變化預測

1、2023年房地產市場形勢嚴峻

——就當前形勢來看，一系列政策刺激下房地產市場可能會出現一個小陽春，但全國范圍內房地產態勢短期難以完全扭轉，而且可能更嚴重。

——2022年全年國房景氣指數、房地產投資、住房銷售、房貸等數據不樂觀

——2023年開年國房景氣指數、房地產投資、住房銷售、房貸等數據有所好轉

2、恢復樓市信心關鍵是調整政策思維

——面對嚴峻的形勢，中國政府2023年房地產政策取向出現重大調整。

3、疫情后中國經濟復蘇要求房地產市場必須健康平穩發展

4、房地產市場風險最嚴重的時刻可能已經過去。房地產市場的平穩發展。經濟不景氣期間，穩定房地產投資增速與穩定房地產價格同樣重要。

5、 “住房改善”被列為“第一內需”

——劉副總理再次肯定房地產是中國的“支柱產業”。

6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認房認貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當幅度的松動。

7、防風險成為第一要務。這體現在去年底中央經濟工作會議的文件中，把今年房地產業的工作部署放在“有效防范化解重大經濟金融風險”的框架下論述，并確定今年房地產政策的核心目標就是“防風險、保交樓”，而不是再強調用政策來保證房地產市場的“穩”。住建部1月的工作會議也明確表示，當前房地產市場存在巨大風險，要采取“慢撒氣”方式來化解，而不是突然引爆。

8、在“保交樓、穩民生”的基礎上，新增“保穩定”，或旨在遏制房地產產業鏈風險的蔓延。

——房地產政策的“防風險、保交樓”要務，盡管是一體兩面，但更重要的著力點是在“保交樓”上。因為只有居民購買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸恢復，風險逐漸化解。否則，不僅會引發整個市場崩塌的危機，居民拒絕償還按揭貸款，也將引發銀行危機及金融市場風險，以及購房居民把損失責任指向政府的社會危機。

9、為了“保交樓、防風險”，房地產政策是“抓兩頭、帶中間”。

——“一頭”抓優質房企，一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。近期央行、銀保監會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。也就是說，全面放松優質房企的各種融資條件，保住建房主體，讓優質房企能承擔起“保交樓”的主體責任。

——“一頭”是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。也就是說，房地產融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化、法治化方式對房企優勝劣汰，并嚴厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產政策首次有這樣的提法，意味著今年房企破產倒閉將成常態，10萬家房企的規模將逐漸收縮。

——優質房企主體保住及擴張發展，既是“保交樓”最重要的一環，也是重啟房市信心的重要一環。2023年房地產信心提振將是漫長的路。

10、促進房地產全面轉型，主要包括兩個方面。

——完善與改進現有的房地產法律法規。比如，2022年“保交樓”事件爆發，主要是與住房預售制度存在嚴重缺陷有關。所以，今年的政策對住房預售制度有新取向，比如要求有條件的地方進行現房銷售；繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。這意味著多年來一直受到嚴重質疑的住房預售制度將有重大改革，一方面為現房銷售創造制度條件，另一方面即使繼續實行住房預售，也會建立嚴格監管資金運行的制度。房地產融資及資金運行模式將出現巨大變化，并將嚴重影響房企行為方式。

——房地產市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉型。發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產權住房，主要是解決當前安居、人才房的問題。這既可讓現有房地產利益格局不至于發生巨大變化（或房價不再持續下跌），又可適當解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。

——這些轉型既有房地產融資模式、資金管理模式、市場運行模式的轉型，也有市場發展模式轉型、觀念上的轉型（強調建筑業是實體經濟，發展房地產市場就是發展實體經濟）等。房地產政策的轉型在今年將是全方位的。

11、疫情后居民資產負債表惡化、預防性儲蓄抬升、房地產風險事件沖擊的共同影響。政策出臺到明顯見效需要時間。

12、2023年7月政治局會議后，房地產政策不斷松綁下，房地產市場形勢預判

——短期房地產市場發展趨勢

——區域分化，企業分化

——長期看：謹慎樂觀，穩健發展

13、房地產市場進一步分化

14、房企進一步分化

15、大房企的命運將全面分化

——對優質頭部房企的支持

——堅決依法打擊違法犯罪行為

16、2023年市場形勢的嚴峻，政策取向出現重大調整，會把房地產市場引向何方，效果如何，就目前來看，相當不確定。

——政策肯定是利好。政策對房地產市場好轉肯定是促進作用。具體效果多大要看市場反應。

——過去20年房價只漲不跌、極度繁榮的時代已經結束，中國房地產將進入一個新時代。

17、房地產稅：會不會是壓垮房地產的最后一根稻草？

18、中國樓市確實發生了重大變化，主要體現在三個方面：

——一是供求關系，不僅僅是發生重大變化，更是發生了逆轉，目前的態勢是供嚴重過于求。

——二是房屋屬性，發生了顛覆性變化，由金融屬性轉變為居住屬性，由奢侈品屬性轉化為商品屬性。

——三是主導力量，發生了根本性變化，由賣方市場轉變為買方市場，消費者有了充分的議價權。投資占主導的態勢一去不復返，消費占主導將長期存在。

——經過20多年的發展，房地產逐步由瘋狂轉為理性，樓市發生的這些重大變化，也是健康房地產市場的應有之義。

19、房地產到底什么時候能復蘇

——房地產是有周期的

——中國的房地產周期對應著房地產調控周期

——中國人口、生活觀念等因素

——老百姓的預期和信心

——通貨膨脹到來之日，房地產保值

20、房地產過去是、現在是、未來仍然是支柱產業

21、思考：7月之前的房地產松綁政策為什么喚不醒房地產？未來的政策效果到底如何？

九、洞察先機：對房地產企業的幾點建議（本章也可以調整為洞察先機：對銀行房貸業務的幾點建議）

1、20大后中國經濟走向預示房地產行業平穩發展

——我國長期向好支撐基建和房地產需求

——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望

——基礎設施建設是經濟發展的支撐條件

——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

——消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加

2、落實政策利好，解決面臨困難

3、堅定信念：正確認識房地產在經濟發展中的作用和地位

——房地產不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創新和可持續發展

4、甄別不同區域的機會

——甄別不同區域的機會：人往何處去？錢往何處去？

——要研究區域的房地產市場發展趨勢

——各城市房地產市場的差異化將成為常態，房地產市場大分化時代的來臨

——人口流入，房價上升

——人隨產業走，產業園、科技園、商業區（高端人口集聚區，房價高，負擔得起高房價）

——區位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規劃）

——資源分配、調配的傾斜：地鐵、學校、醫院、政府單位……

——學區房政策

——房地產調控政策

5、銀行和房地產企業要適應房地產市場向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉型

6、房地產企業的新機會：安居房、保障房、共有產權房、老舊小區改造、城市更新……（暴利時代結束，回歸正常產業利潤）

7、當前形勢下做好“保交樓、防風險”

——改善資產負債狀況。專注主業、合規經營、資質良好

——如何處理好恒大、碧桂園等房企存在的問題

——政府現在最應該出臺的政策措施就是兜底保交樓。想盡一切辦法保交樓，打破市場梗阻，提振購房者信心

8、思考：如果將來利率上行，現在這么低的房貸利率，房貸未來一定是優質資產嗎？

——為什么要控房貸占比

9、應該怎么干?

——現在在哪里？

——打算去哪里？（干什么？）

——如何去那里？（怎么干？）

10、怎么干：應對新形勢、新問題

11、應當做什么

（1）發現新趨勢

（2）抓住新機遇

（3）迎接新挑戰

（4）甄別新風險——區分行業與單個企業，風險不同

（5）做出新應對