亞太城市發展研究會
房地產分會會長；全國
房地產經理人聯盟副秘書長；全經聯研究院副院長；全經聯
養生養老地產委員會秘書長。全國地產知名專家和評論人。
與陳寶存的約訪頗為順利，通過微博私信發出訪談邀請，他很快就給予了回復。這種接受訪問的爽快作風也表現在整個電話采訪中，對問題毫不避諱，對現狀一針見血，對事實毫不保留，這讓我們能夠聽到來自養老產業真正的專家“聲音”。
某個角度來看，這更是一次愉快的交流與學習，讓記者一方面感動于陳先生對媒體的合作與包容態度，更深深折服于他對
房地產行業的專業解讀與遠見卓識。
大武漢地產：來自國家老齡委的數據顯示，中國老年人的消費需求已超過1萬億元，2050年左右將達到5萬億元。巨大的養老需求以及供給的巨大缺口，催生出規模空前的“銀發產業”。泰康、合眾、國壽等保險機構紛紛布局養老產業，您如何看待這一現象？
陳寶存：養老產業作為中國目前較好開發的點，需要大量的閑置資金來規劃和建設，而且養老產業在我看來是持有型物業的開發，前景看好，是值得鼓勵開發的行業。這對于資金實力強并且可以正常做養老產業開發的保險企業而言，是很好的方向。就我自身的經歷來談，我參與過中國人壽與中冶合作建設養老社區的前期規劃，中國人壽準備布局東北、京津冀、長三角、川渝、珠三角、海南等六大養老基地，其中的規劃有養老公寓、娛樂中心、三甲醫院、養老產業基地等。最先計劃啟動的是河北廊坊的養老社區，中國人壽當初的計劃時將其結算中心、
培訓中心、養老大學等一些涉及后期運營的環節都規劃到了這里，它是想制定養老行業的管理標準。就這些來說，保險機構有這個實力和優勢來做這個事情。
大武漢地產：除了保險公司，各大地產商如萬科、保利、綠地等也宣布進軍養老產業。您認為地產公司投資養老社區與保險公司投資這一產業相比，優勢和劣勢分別在哪里？
陳寶存：作為全經聯
養生養老地產委員會的秘書長，我深刻感受到房企對投身養老產業的熱情與關注。一般我們舉辦的涉及養老產業的話題，每次參與討論的人員就爆棚。3月份我們原定準備的一個12人的小型討論會，結果當時去了50多人，遠遠超過我們的預期。目前
房地產調控對住宅的嚴厲打壓，
房地產企業面臨轉型的
壓力，再加上房企實力越來越強，房企進軍養老產業成為趨勢。
地產公司在開發養老產業方面具備開發的專業優勢，但也面臨一些短板。他們沒有險資企業大量的閑置資金可用，對資金回報的要求也很高。而保險機構一般是持有自營。房企在經營方面還不專業，他們可以規劃、建設等，但不可能包攬所有。
在客戶群體方面，房企也沒法跟保險企業相比。比如中國人壽在全國布局的六大基地，預計能容納的最多客戶也就10萬，在其龐大的保險客戶里找10萬的養老客戶是很容易的事，這些優勢是一般的房企無法擁有的。再就是保險公司在養老社區的后期管理運營方面，其服務的專業性，是房企所不能具備的。
大武漢地產：您認為地產商投資養老產業意指何方？如何評價地產商的這一行為？
陳寶存：感覺現在都一窩蜂地向養老社區涌，目前的態勢有點盲目。像現在的天津、廊坊一帶，幾乎都變成了“養老城”。據我了解，天津有個項目，拿了6000畝地，總共卻只設計了60個養老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”。所以現在很多項目說是以養老地產立的項，實際上是為了圈地，急于變現。再者一般的房企對資金的回報要求很高，資金的退出要求快。而這跟養老產業周期長的回報特性不符合，比較矛盾。一個行業在剛剛興起，都還處于一頭霧水的時候，就一窩蜂向上涌，這是很不理智的事。
大武漢地產：養老產業的建設與發展非常需要地方政府和政策層面的支持，對此您怎么看？這是否直接關乎地產商投資養老產業的盈利狀況？
陳寶存：我覺得這個跟政府的支持關系不大。覺得一說做養老社區，就要地方政府給地，給無償劃撥的土地。目前我們的土地難題已經夠大，
市場也比較混亂，我不贊成無償劃撥。而且土地也不應該有優惠，并且無償劃撥土地就有可能導致一些暴力拆遷事件的發生，這對老百姓不利。再就是地方政府出臺的一些養老產業扶持政策，政府給予的優惠都是基于養老社區后期維護和管理運營方面的，這其實對一般的房企幫助和意義都不大。開發企業最想要的是前期資金和土地方面的優惠，他想做的就是社區建好后趕緊退出，能夠得到回報。所以政府給予的養老社區管理方面的優惠，對其吸引力不大。
大武漢地產：目前，養老產業的盈利模式還有待進一步探索，您認為難點在哪里？對此有何建議？
陳寶存：贏利點就是難點。現在土地一直在漲，養老社區一般選擇的遠郊土地，建在特別偏遠的地區還得考慮讓子女怎么過去。有很多養老項目的設計是把養老公寓設在社區中心，外圍都是配建給孩子居住的住宅。這樣的設計其實是不現實的，年輕人的工作就業以及生活圈子都在市中心，你在遠郊配建的公寓他們能來住嗎？所以現在好多開發商就是“閉門造車”，想當然地來規劃，這樣的養老項目肯定是失敗的。
我認為目前養老產業還是微利行業，養老社區賺錢的難度很大，項目的綜合開發，持有經營及運營成本等都是問題。我們全經聯、中房協、
房地產商會等機構，一直在研究和探討養老社區的資金和盈利模式，以及最后資金的退出機制等，但到現在我們仍然沒有找到一套適合的途徑和方法。所以目前，我并不看好養老社區的盈利。我的建議就是，將項目包裝，打包好推向資本
市場，爭取上市，利用資本
市場來轉移
壓力。就好比一個壞了的蘋果，切開，撒上沙拉醬，做成水果沙拉繼續賣。這么說有點不地道，但實情就是這樣。打包出去，讓那些投資者去炒吧。
大武漢地產：相比一線城市的稀缺資源和高昂成本，二三線城市在發展養老地產方面具備一定的土地成本優勢，是否意味著二三線城市在發展養老產業方面具備更多的優勢？您覺得武漢在這方面的前景如何？
陳寶存：從現在發展的態勢看來，隨著整體的地價高揚，二三線城市的土地價格都并不低了。而且相比一線城市而言，二三線城市更存在一個對養老社區的認知和接受度問題。我們傳統的觀念還是“養兒防老”，絕大部分老人愿意跟自己的兒女家人一起共享天倫之樂，觀念的轉變還是一個長期的過程。再加上目前我國社會養老原有的
形象不佳，時不時有負面新聞和報道。所以，二三線城市建養老社區，客戶群體可能更少，前景和空間更加受限。就武漢來說，城市夠大，人口也很多，作為湖北的中心城市，加上豐富的水資源優勢等，養老社區還是有一定的
市場和優勢的。但我的建議還是，盡管前景不錯，還是應持一種審慎的態度，不能盲目地上項目。
大武漢地產：請您預計未來我國養老產業的發展前景如何？地產公司投資這一產業的前景又將如何？
陳寶存：養老社區的發展前景確實很誘人，這從房企和保險機構大力追捧養老地產項目的現狀已經十分清楚。我們中國人的投資習慣不怎么好，一有個什么新產業新項目，后期的盈利和運營管理都沒考慮清楚，立馬一窩蜂都涌上來了，也不管是不是頭腦發熱的結果。
中國
房地產市場也就發展了12年，這12年積攢起來的實力并不強，對于養老地產的經營開發實際上都是一頭霧水，如果是完全的做
房地產開發的這些公司去做養老地產的經營，這個是很難的。養老社區應從最初的規劃、建設都要做好，以及后期的管理服務，專業
培訓等都要到位，還是那句話：審慎前進，不要盲目地上。
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