房地產建筑業增值稅稅務風險管控

正確的思維方法比稅法本身更重要！

第一部分 2017年最新發布的與房地產建筑業相關重要政策案例解讀

《財政部 稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）

《國家稅務總局關于調整增值稅納稅申報有關事項的公告》（國家稅務總局公告2017年第19號 ）

《國家稅務總局關于增值稅發票開具有關問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第16號）

《財政部 稅務總局關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》（財稅〔2017〕37號）

《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）

《國家稅務總局關于創新跨區域涉稅事項報驗管理制度的通知》（ 稅總發〔2017〕103號 ）

《財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部關于進一步做好建筑行業營改增試點工作的意見》（稅總發[2017]99號）

第二部分  房地產建筑業營改增重點涉稅事項及稅務風險解析

一、30個真實稅案教你規避發票風險

（一）發票新系統帶來的稅務風險

（二）虛開發票的稅務風險

（三）真發票也有稅務風險

（四）應開票未開票的大風險

（五）你可能想不到的假發票稅務風險

（六）虛開發票后即作廢，也構成虛開

（七）虛開發票沒用也是虛開發票罪

（八）應取得發票而未取得發票的風險（九）小發票蘊含法律大難點

（十）公司注銷了涉嫌虛開發票也清查

二、做好發票管理，控制稅務風險

三、房地產建筑業防范發票稅務風險必須掌握的34個稅務事項

四、建筑業工程項目計稅方法的稅務風險

（一）一表打盡建筑業重要稅收政策與稅務風險

（二）建安營改增對建筑方與建設方的影響與博弈

（三）若是分包違反《建筑法》，比如將主體分包、多級分包，預繳稅款時能否扣除分包款后進行預繳？

（四）建筑工程老項目判斷標準

（五）建筑工程老項目判斷標準實質重于形式還是形式重于實質？

（六）房地產開發企業開發的開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的開發項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎？

（七）新增建設服務老項目可否按照老項目選擇簡易計稅方法？

（八）建筑安裝行業營改增納稅人符合“老項目”的，選擇按照簡易辦法征收方式，可否開具增值稅專用發票，對方取得專用發票后可否認證抵扣？

（九）申報資料注意事項

（十）建筑企業選擇簡易計稅的工程項目，在計算繳納增值稅時，可以扣除的分包款項包括哪些？

（十一）發包方代分包方發放的農民工工資，代發的工資從應付分包款中直接扣除，分包方能否將發包方代為發放的農民工工資并入分包款中，向發包方開具增值稅專用發票？（十二）建筑業增值稅、所得稅、會計收入的異同與協調

（十三）納稅人跨區經營的財稅處理

（十四）總分包業務的財稅處理

五、房地產業開發項目計稅方法的稅務風險

一表掌握房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理辦法

（一）銷售額差額計稅的15個稅務風險

（二）預繳稅款

（三）老項目怎么選擇計稅方式？

（四）代收的等費用是否屬于價外費用？

（五）建設方支付的賠償款、提請竣工獎、優質工程獎是否屬于價外費用？

（六）房地產公司代收的有線電視施工費是否屬于價外費用？

（七）預售環節收取的預收房款以及定金、訂金、誠意金是否繳納增值稅？

（八）未履行房屋銷售合同約定而沒收的定金、解除合同而收取的違約金是否征稅？

（九）公共配套設施移交相關部門是否視同銷售？

（十）納稅義務發生時間

（十一）精裝房的銷售

（十二）買房送車位、買房贈車、買房送“蘋果” 、買房送物業費等類似業務稅務處理

（十三）車庫、車位的處理

（十四）售樓處、樣板間的處理

（十五）售樓處的餅干、糖等免費食品需要視同銷售嗎？

（十六）售樓處以老帶新送禮盒需要視同銷售嗎？

（十七）售樓處送黃金掛墜需要視同銷售嗎？

（十八）代墊首付

（十九）銷售退回、銷售折讓

（二十）購房返稅

（二十一）同一《施工許可證》下的開發項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎？

（二十二）燃氣初裝費

（二十三）自行開發開發產品轉為固定資產后再銷售問題

（二十四）開發項目出租和自用處理問題

（二十五）開發項目自用、出租、回租、轉租、免租處理問題

（二十六）代建工程財稅操作

（二十七）增值稅財稅處理綜合案例

六、房地產建筑業價外費用的稅務風險

七、房地產建筑業兼營業務與混合銷售的稅務風險

八、房地產建筑業視同銷售的稅務風險

九、房地產建筑業進項稅額抵扣的稅務風險

十、真實案例告訴你合同條款涉稅風險有多大

十一、通用合同13個涉稅條款風險分析與應對

十二、建筑施工合同10個涉稅條款分析與應對

十三、商品房銷售合同5個涉稅條款分析與應對

十四、業務模式與組織架構管理

十五、外購材料設備模式的管理

十六、“甲供工程”、清包工模式的管理

十七、材料設備內部調撥或內部租賃模式

十八、自制材料模式

十九、外部租賃模式稅收管理

二十、專業分包和勞務分包風險

二十一、建筑勞務外包和勞務派遣的選擇

二十二、轉包風險

二十三、工程結算管理問題與應對

二十四、EPC 工程總承包項目

二十五、 BT、BOT、PPP模式稅收問題

二十六、資質共享問題

二十七、聯營合作項目（掛靠經營）

二十八、項目經理承包制

二十九、營改增對土地增值稅計稅依據有哪些影響？

三十、營改增對契稅、房產稅計稅依據有哪些影響？

三十一、房地產開發企業增值稅留抵稅額不能抵減預繳稅款

三十二、房地產開發企業項目公司注銷有留抵稅額咋辦？