一個老板投資了兩個億，當地有一棟爛尾樓閑置近兩年，馬上要資金鏈斷裂；但這名老板在一個下午瞬間解決資金鏈問題。無產權的房子更被估值為18個億。到底是如何操作的？

先看看房子大概背景：

產權：沒有

面積：20萬平方 (每層2萬平方)

租賃：23年

租金：幾百萬/年

周邊配套：不完善

看了上面的基本資訊，估計大家都覺得沒法救活了，要知道，房子沒有產權是無法賣的，而且周邊環境與商業配套還是不齊全的，你可能會在想，這老板玩大了吧，錢是要丟大海了。經營企業近三十年的兩個億積蓄就這樣全部投進去，風險太大了。

原來，這位老板當時準備和義烏人合作做一個小商品城，但是當時互聯網沖擊各行業，考慮到種種風險因素，原要投資的義烏人就撤離了項目，導致這項目擱淺。至今只剩下600萬左右的運營資金了。

在和這位老板交流的過程中得知，這里以前就是非常傳統的廠房租賃，因為急轉型，并沒有運營房產的經驗，投進2個億欠外債1500多萬。

轉型并不是從這個重資產行業抽身再把錢投入到另一個重資產的行業，而是從重資產行業如何轉換成輕資產經營的方式

當時聊完以后，根據實際情況出了三個解決方案：

一、轉為商業綜合體：可以做但是沒有品牌，品牌也不會入駐，閑置時間太長，商業信用不夠，還需要調整整體建筑的規劃、周邊環境。

二、養老地產：就是這樣的一個思路，瞬間打開人生；但是需要養老地產的牌照，沒有像綠地、萬科一樣形成品牌的開發商；也不是一般人能拿到這樣的牌照。

三、租賃行業：老本行。這是最后打算，沒辦法也得慢慢收回，每年2千萬需要10年時間收回前30年的收益，這是最后一步的辦法。

一切的資源，這個偉大的世紀都已經準備好，我們只需要思考用什么方式把它借過來﹗

最后，我們選擇了做養老地產，原因是每個行業都有它本身的屬性，根據屬性制定合適的戰略；這個項目的地產性質與養老地產的性質類同；

接下來步驟：

第一步：如何找到合適的突破口？（方向在哪？）

第二步：如何解決前期資金問題？（錢在哪來？）

第三步：如何找到客戶問題？（客戶在哪？）

第四步：如何解決銷售的問題？（團隊在哪？）

要知道，養老地產賣的是使用權，吃、住、玩、娛都要在內部完成，這個項目總面積20萬平，按每個房間30平方算，可以拆分出來6千個房間；按照市場最低的算法也得30萬一個，最貴的在100萬，而且使用權按10年時間；那按照我們最低的來說，直接拉升估值18個億。

第一步：如何找到合適的突破口？

當時問老板，有沒有認識做地產的朋友，最后找到一個，但對方開出的條件是：想和我們合作最起碼需要5千萬的資金；這5千萬用作前期的綠化和樣板房；一個養老地產如果沒有綠化和樣板房，基本不會有人相信。

第二步：如何解決前期資金問題？

吃虧、利他的傻子精神，先送500套出去﹗

公務員最了解國家政策，養老地產每個床位價格他們最清楚，而且每年國家還有補貼萬元。

好了，放話﹗原30萬一個且只有10年使用權的床位，現在10萬每個并且送20年使用權﹗而且這10萬元也不用你自己出錢﹗

很多人會問：這樣做不是賠了嗎？

答案：運營無形資產，賺的是別人看不到的錢。

投資的核心：

一、保證對方的投資回報率

二、創造清晰的預期

三、明確投資回報周期

公務員具有最大的信用背書，一定會傳播開來，加上背后的運作，5千萬是小兒科，迎刃而解

現在已經順利解決了方向轉型問題、初步運作資金問題。找到了方向和資金；解決了操作的首要問題，接下來就是按照方案執行。

你如果敢把自己的錢裝進客戶口袋，客戶一定會降低對你的要求，滿足你的需求。