限購限貸有沒有用？肯定有用。看看市場交易量的斷崖式下跌就知道。

　　但這次限購限貸政策要起到什么作用，必須有一個正確的解讀。這次限購限貸，是在中國房地產市場陷入前所未有癲狂的情況下，管理層不得不祭出的無奈的一招。目的很簡單，擔心現在不出手主動為市場降溫，市場的非理性之火一旦蔓延，可能引發中國經濟的系統性風險，這是誰也不愿意看到的。凱恩斯講的動物精神在中國每一次資產價格泡沫驚人膨脹的時候，都會表現的淋漓盡致。　　對于今年市場的表現，我曾表示兩點：

　　第一，為去庫存而采取的全面放松房地產的政策是值得商榷的，因為，在市場分化非常嚴重的情況下，大城市的供給不足和中小城市的住房嚴重過剩不可能吃同一種藥。所有城市采取一個政策，犯的是最低級的錯誤；

　　第二，采取全面寬松的結果一定是大城市房價的大漲，而需要去庫存的城市量價巋然不動。

　　市場以實際表現證明了這兩點。所以，現在采取限購限貸，其實是為全面放松房地產政策買單。

　　在市場陷入冷凍之后，我也注意到，外界非常擔心中國房地產會有一個大跌的周期。關于這個問題，我在很多場合都表明自己的判斷，大跌不是政策目標的選項，大跌不僅意味著中國經濟失去房地產拉動之后將陷入動力真空，也意味著房價下跌引發的風險會隨時兌現，這是任何人不愿意看到的。

　　所以，在市場冷凍之后，總理在澳門演講時特別提到房地產，他的原話是這樣的：

　　現在外界對中國的債務、房地產市場等方面的風險有些議論，我認為，對這些問題要客觀全面看待。從房地產市場來看，中國新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢。

　　針對當前中國房地產市場的一些分化態勢，我們將強化，而且也正在強化地方政府的主體責任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力實現住有所居，而且要采取有效的措施，符合國情、城市特點的措施來促進房地產市場穩定健康發展。

　　總之，我們有信心、有能力實現今年經濟社會發展的主要目標，也有決心守住不發生系統性、區域性金融風險的底線，并且為明年穩定發展奠定堅實基礎。 　　這段話事實上是在為市場喊話：不要慌。因為長期需求還在。但是，他同時表示，要住有所居，要健康發展，言下之意，房地產不健康。最后一點特別重要，他提到系統性金融風險，這很顯然是針對房地產而言的。投資投機需求引發的房價暴漲一定會引發暴跌，高層對此非常清楚。所以，高層是很矛盾的，一方面要降溫，另一方面又擔心降溫過度。繼續暴漲，或者因為限購限貸引發暴跌都是不愿意看到的。但不要低估了決心。13號市場傳出的消息是，媒體援引多家銀行高管報道，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。

　　從這些信號可以看出，高層對房價繼續上漲是不支持的，有沒有辦法做到，如果想，有的是辦法。其實真正的辦法到現在還沒出來，限購限貸只是在警告市場，讓市場好自為之。20多個城市密集調控其實就是在表達對市場的不滿。

　　對于市場下一步的表現，我在之前的文章中都有表述。預測中國房價的走勢，歷史是管用的，但歷史也是很害人的。因為市場的基本面在變化，因為市場已經今非昔比。今天中國的房地產市場和過去比，有四個大的歷史性的不同：

　　一是供需基本平衡，中國其實已經不缺房子了，個別城市顯得缺，也是因為人為造成的，通過制度的改變，是可以解決的；

　　二是價格已經很高，當然，也許可能更高，但從概率上講，很多城市的價格已經高估，存在回調的可能；

　　三是未來的住房需求沒有想象的那么大，每年1500萬人進城，不等于需要1500萬的新增需求，我的估算，到了2017年，二線城市會出現過剩；

　　四是最關鍵的，人口轉折點在出現。所以，對于本次調控，開發商、購房者、房產的持有者，都需要一份新的警惕，而不是根據過去的歷史經驗來決定做或者不做什么。

　　當然，今年房價大漲，一個重要原因是人民幣貶值、資產荒下的避險引發的投資需求。如果投資房產是避險，那么現在，一些城市的房價已經進入風險區域。所以，如果你是屬于很多房子的高凈值人士，現在是減持你多余房子的時候。當然，如果你手頭只有一兩套房，就不要胡折騰。其實，房地產作為投資品，是少數人的專利，但今年房價的邏輯，就是少數人的投資需求引發了全面的恐慌。一些本來沒有多少積蓄的人老問我：現在除了房子，還能投資什么？這個問題其實和大多數人都無關。

　　2014年9月30日，我讓大家“喪心病狂的買房”，今天，面對市場超乎想象的瘋狂，你該回歸冷靜，靜觀市場的變化，而不是按照過去的經驗想當然。

　　最后回應兩點：第一，有償問題的事正在研究最后的平臺，正式啟動會事先通知大家；第二，最近討論的很熱的人保人民幣匯率還是保房價的問題，我認為是一個偽問題，我會在周一寫文章闡述我對人民幣匯率未來的看法，以及對中國房價的影響。