最新房地產業營改增已經確定方案、備選方案解析及應對

國務院總理李克強3月5日在十二屆全國人大三次會議的《政府報告》中指出，2015年“力爭全面完成營改增”。據悉房地產企業及其他行業營改增或在2015年10月1日實施。房地產業、建筑業將施行的“營改增”坊間猜想不斷，這兩個行業營改增將對地方財政收入的獲取方式是一大挑戰，房地產業營業稅稅率5%，“營改增”之后增值稅率定為11%，政策選擇過程中博弈不斷展現，政策制定還在爭取適合雙方最好的方案。

房地產營改增迫在眉睫，前期準備工作從哪里開始？增值稅基礎理論知識及相應的發票管理、會計處理等必備知識怎樣管理？涉稅風險怎樣控制？最新的動態是怎樣的一個情況？土地成本到底可否抵扣相應的進項稅？建筑業人工費用可否抵扣相應的進項稅額？新舊項目過渡期怎樣安排？BT項目怎樣確定？PPP項目一攬子項目，后期又新簽訂轉包項目怎樣處理？沙石土料怎樣獲取發票問題？混凝土目前適用三個稅率，改增值稅后怎樣處理？甲方供料是按混業處理，甲方移送給乙方時是否按視同銷售處理，還是按建筑勞務統一處理？ 不動產抵扣怎樣進行，一次性還是怎樣？土地增值稅是否還保留，財政部最初方案是怎樣設計的？項目完工了，留抵進項稅是怎樣考慮的可否轉移到總公司？財稅【2011】111號文件設計時是怎樣考慮的？目前應該怎樣處理？臨時建筑是怎樣考慮的？百安居的只提供勞務按11%征稅怎樣辦？增加8%稅負怎么辦？個人銷售二手房怎樣抵扣？澳大利亞怎樣處理的？我們將怎樣處理？BT項目按混業處理，利息中涉及自已關聯公司之間貸款發票怎樣處理？是否沒有財務公司企業能開發票嗎？等等問題，本講座將與企業財務高管分享最新的政策走向及選擇正確的應對措施。以案例入手，全面揭示房地產企業項目開發中涉稅風險及納稅籌劃思路，深度剖析，用最短的時間，讓我們房地產企業財務人員掌握房地產企業的項目開發疑難問題及營改增基本原理，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業爭取最大化的利益！

兩天時間：

具體提綱如下：

一、房地產營改增背景及改革實施進程中的問題

1.營改增的背景和動態

2.營改增的進程、意義、機理

3.如何把握機遇

3.1土地增值稅是否保留？財政部最初設計是怎樣的？

3.2不動產抵扣是否可以一次性抵扣？分多長時間抵扣？

3.3目前營改增的籌劃關鍵點分析

二、房地產營改增政策基本及新變化

2.1.增值稅基本政策關鍵點梳理

2.1.1已試點納稅人征稅范圍

2.1.2增值稅納稅人分類及一般納稅登記管理

2.1.3增值稅納稅人稅率及征收率

2.1.4房地產企業增值稅過渡期稅率、建筑業與房地產稅率

2.1.5不允許抵扣進項稅的范圍

2.2增值稅稅收征管熱點變化

2.2.1納稅地點問題（北京原在注冊地納稅，現在改為項目所在地納稅，劃分到鄉鎮一級，以后是以省、市、區（縣）、鄉鎮哪個地點納稅？）

2.2.2納稅方式問題（總分機構預繳率是3%、2%還是2.5%？），匯算清繳是一個月、一個季度還是一年？）
2.2.3納稅時間問題（建筑業營業稅計提與增值稅納稅差異怎樣處理？過渡期怎樣處理？稅務機關地稅會怎樣處理？）

2.3增值稅配套政策新變化

2.3.1增值稅價外稅與房地產企業工程造價預算管理

2.3.2混合、兼營及與增值稅相關業務現行政策及營改增后的變化 （49種政策變化選擇）

2.4增值稅專用發票科學管理

2.4.1增值稅專用發票管理

2.4.2房地產企業目前已經營改增業務及增值稅發票管理

2.4.3發票抵扣及抵扣時限

2.4.4發票管理特殊規定

三、房地產營改增的稅務處理

3.1房地產企業增值稅明細科目的設置與使用

3.2房地產企業增值稅發票的使用、收集、認證與抄報稅

3.3房地產企業涉稅業務的會計核算及增值稅處理

3.3.1收入的核算

3.3.2成本的核算

3.3.2.1拿地環節核算及增值稅處理

3.3.2.2開發前期工程成本核算及增值稅處理

3.3.2.3基礎設施費用及增值稅處理

3.3.2.4建筑安裝工程費用核算及增值稅處理

3.3.2.5公共配套設施核算及增值稅處理

3.3.2.6開發間接費用核算及增值稅處理

3.3.3費用的核算

3.3.4特殊情形下的幾種帳務處理

3.4增值稅納稅申報關鍵點審查

3.5增值稅納稅時間、納稅方式及納稅資金籌劃

3.6案例分析房地產業營改增的影響對策

四、房地產營改增的疑難問題

4.1對在建項目的影響及對策

4.1.1過渡期政策怎樣安排？以發票開具時點？以施工許可證發放日期？還是以合同簽訂日期？各個方案之間有哪些沒有解決掉的一些缺陷？

4.1.2出國建筑安裝怎樣繳納稅款，按混業還是統一處理？混業出口物資退稅是否受資質限制？ 混業后按零稅率還是按EPC統一按零稅率？還是按免稅處理？

4.2融資方式選擇的影響及應對

4.2.1出租業務處理

4.2.2售后回購

4.2.3售后回租

4.2.4利息費用到底是否要繳納相關稅費？

4.2.5內部關聯企業借款利息發票怎樣開具？沒有金融牌照怎樣處理？稅法怎樣規定？而征管中又面臨怎樣的問題？

4.3現金流及現金管理的影響及對策

4.4土地取得及材料等成本取得的影響及對策

4.4.1拿地怎樣處理才能抵扣？從政府招拍掛可否抵扣？不能抵扣一級開發怎么辦？能抵扣有什么依據？企業重組過程中分立、合并、資產收購等方式取得土地怎樣處理？是否要繳納增值稅？

4.4.2EPC和PPP項目怎樣處理？過渡期怎樣劃分處理？期后分包業務時點的確認與過渡期怎樣融合？

4.4.3沙石土料怎樣獲取發票問題？改增值稅后怎樣處理？

4.4.4甲方供料是按混業處理？甲方移送給乙方時是否按視同銷售處理？還是按建筑勞務統一處理？如果按混業處理甲方加大材料價格索要17%增值稅發票怎么辦？雙方博弈到底誰能最終取勝？

4.4.5混凝土原來規定三個稅率（免稅、3%簡易征收，17%增值稅稅率），現在計劃怎樣處理？對于大企業他們想怎樣處理？

4.4.6建筑業人工費用是否可以抵扣？以什么標準劃分？怎樣處理？

。。。。。。

4.5代收代付款項的影響及對策

4.5.1對于建筑總公司拿項目，項目公司提供建筑勞務，對房地產企業有什么影響？三流不一致怎樣處理？他們財務處理有兩種選擇？一種是在項目公司核算，一種是在總公司核算，兩種核算方式的困局是什么？對房地產企業有什么影響？

4.5.2房地產企業項目公司與建筑業項目公司結算，也存在三流不一致的情況，營改增后怎樣解決？

4.5.3營改增后，建筑業問題傳遞到房地產企業到底有哪些？

4.5.4對于一帶一路走出去問題，對投資回外轉回的利潤企業所得稅出現簽訂合同與納稅完稅憑證不一致問題？這個國外投資收益是否出現重復征稅問題？

4.5.5中冶的實踐，以分公司取代子公司是可以解決什么樣的問題？

4.6持有物業的影響及對策

4.6.1酒店等自持物業產生大量進項，而收入還未取得問題,可否一次性抵扣進項稅？

4.6.2機關事業單位及自然人他們的進項不能抵扣該怎樣處理?建材不需要增值稅專用發票會出現什么問題？

4.6.3項目完工關閉，留抵進項稅是怎樣考慮的？原111號文件設計時是怎樣考慮的？目前應該怎樣處理？臨時建筑是怎樣考慮的？

4.6.4百安居的只提供勞務按11%征稅怎樣辦？按混業處理？設計免費用廣告該怎樣處理？

4.6.5自然人再次轉讓二手房怎樣繳納相關稅費？澳大利亞是怎樣處理的？自然人銷售房屋前裝修及新購置家具是否可以抵扣進項稅？