幾年前房地產(chǎn)的限購政策出臺(tái),目的是為了調(diào)控虛高的房價(jià),結(jié)果是不僅沒有達(dá)到調(diào)控房價(jià)的目的反而進(jìn)一步推高了房價(jià),進(jìn)一步吹大了房地產(chǎn)的泡沫。于是，許多學(xué)者都在批評(píng)：限購政策的失誤。
當(dāng)下房地產(chǎn)泡沫正在破滅的開始,于是許多地房政府開始私下取消限購，希望通過取消限購能解決當(dāng)下的房地產(chǎn)泡沫破滅的危機(jī)。筆者認(rèn)為：當(dāng)前條件下全國取消限購的時(shí)機(jī)成熟,未來一年左右全國取消限購應(yīng)該沒有懸念。限購取消后房價(jià)繼續(xù)下跌幾年也將是必然的趨勢(shì)。
一、住建部正式完成了“一把手”換帥對(duì)房價(jià)的影響
6月27日，十二屆全國人大常委會(huì)第九次會(huì)議閉幕。會(huì)議經(jīng)表決，決定免去姜偉新住建部部長職務(wù)，任命陳政高為住建部部長。
其實(shí)，在今年4月29日陳政高從遼寧省省長轉(zhuǎn)任住建部黨組書記后，他的工作已經(jīng)開展。兩個(gè)月來，他4次赴地方調(diào)研，內(nèi)容主要圍繞保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。根據(jù)陳政高的履歷，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，其履新住建部，或意味政府對(duì)房地產(chǎn)政策的關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生變化——逐漸從市場(chǎng)收回，轉(zhuǎn)而在供給端發(fā)力。
住建部會(huì)更側(cè)重棚戶區(qū)改造這項(xiàng)民生和發(fā)展工程。住建部通過擴(kuò)大棚戶區(qū)的改造增加房地產(chǎn)的供應(yīng)量，而且是低價(jià)大量供應(yīng)。第二個(gè)加快城鎮(zhèn)化的建設(shè)，給更多的農(nóng)民工建房，價(jià)格更低蓋房子的數(shù)量更多。而這兩種低價(jià)大量蓋房的模式地方政府最高興，并且會(huì)大力支持。
因?yàn)椋挥写罅可w房子地方政府官員們的灰色收入才會(huì)增加，所以這兩項(xiàng)工作地方政府的官司員們積極性非常高，沒有任阻力。這樣一來本來就大量過剩的房地產(chǎn)，在大量新增低價(jià)地產(chǎn)后，房價(jià)將會(huì)持繼下跌，中國今后最多的就是房子，大家都喜歡蓋房子,干脆蓋滿神州大地，這正是李克強(qiáng)總理高明的用人之道和智慧的房地產(chǎn)調(diào)控謀略,不動(dòng)聲色，就輕松解決了房地產(chǎn)調(diào)控的問題。
二、歷史性的樓市下跌拐點(diǎn)正在形成
相比于去年的火熱，今天上半年的北京樓市卻只能用冷清來形容。今年上半年北京新建住宅22782套的簽約套數(shù)和275萬平方米的成交面積，也雙雙創(chuàng)下了近9年來的同期最低值。
庫存將進(jìn)一步增加：今年以來持續(xù)萎縮的成交量也在不斷推高北京的住宅庫存總量。截至6月20日，北京期房住宅和現(xiàn)房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計(jì)庫存為80844套。這是繼2013年1月1日北京住宅庫存達(dá)到80038套的高點(diǎn)后，該數(shù)據(jù)再次達(dá)到8萬套以上，并創(chuàng)下近18個(gè)月的新高。據(jù)悉，自今年春節(jié)后，北京住宅的庫存量便快速上漲，從5年來最低點(diǎn)5.5萬套猛增至目前逾8萬套。而7月份，北京還將有36個(gè)項(xiàng)目入市，而這些入市的項(xiàng)目絕大部分定價(jià)謹(jǐn)慎。由于上述項(xiàng)目供應(yīng)的住宅數(shù)量超過了一萬套，預(yù)計(jì)北京住宅的庫存量也會(huì)進(jìn)一步提升。
自住房扎堆入市。實(shí)際上，隨著今年自住型商品房的扎堆入市，已經(jīng)對(duì)定位剛需的北京純商品房住宅產(chǎn)生了很大的沖擊。根據(jù)北京市住建委官方公開信息統(tǒng)計(jì)，從2013年11月29日第一個(gè)自住房項(xiàng)目開始申購以來，截至目前，自住房項(xiàng)目入市量已達(dá)11個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)約為1.8萬套，合計(jì)供應(yīng)面約為160萬平方米。
二手房量價(jià)齊跌。相比于新建住宅，北京二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)則更加慘淡，成交量和成交均價(jià)也是雙雙下滑。在國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況中，北京二手房價(jià)格在5月份出現(xiàn)了較大幅度的下滑，跌幅位列70個(gè)大中城市之首。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記只是時(shí)間的問題
根據(jù)國土資源部上月通過的立法計(jì)劃，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》已由6月底前出臺(tái)變?yōu)?月底前力爭(zhēng)報(bào)出送審稿，年內(nèi)完成立法。
我國是世界上少數(shù)幾個(gè)將土地和其他不動(dòng)產(chǎn)分離的國家，登記機(jī)構(gòu)“多頭執(zhí)政”，依據(jù)不一，權(quán)屬不明，不僅增加老百姓辦證跑腿的成本，還帶來交易風(fēng)險(xiǎn)。
不動(dòng)產(chǎn)登記局今年5月在國土資源部掛牌成立，各地陸續(xù)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)。今后，土地、房屋、林地等不動(dòng)產(chǎn)登記將由一個(gè)部門承擔(dān)，住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的部分職責(zé)將轉(zhuǎn)入國土部門，機(jī)構(gòu)和人員面臨撤并劃轉(zhuǎn)。
為減小阻力，打消地方疑慮，住建部去年與實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)的城市簽訂“數(shù)據(jù)采集和使用安全協(xié)議”，內(nèi)容包括“查詢結(jié)果不作為法院判決和行政處罰依據(jù)”，此事的敏感性可窺一斑。
當(dāng)前在住建部層面已難推動(dòng)住房信息聯(lián)網(wǎng)，思路不能再局限于單一的房產(chǎn)登記，當(dāng)整合不動(dòng)產(chǎn)登記，由一個(gè)部門全盤指揮，破解各自為政下難以推動(dòng)的局面，全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)雖有阻隔力，但改變不了趨勢(shì)，最多在時(shí)間上晚一兩年。而這兩年內(nèi)對(duì)于擁有大量房地產(chǎn)的官員們聰明點(diǎn)的必然會(huì)清倉賣出，否則就成了反腐的對(duì)象。
綜上所述，筆者認(rèn)為取消房地產(chǎn)限購政策在一年左右一定會(huì)在全國展開，但是房地產(chǎn)的限購政策取消后不會(huì)改變房價(jià)持續(xù)下跌幾年的歷史趨勢(shì)。
中國互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、中國金融領(lǐng)域講課最具實(shí)戰(zhàn)落地型的劃時(shí)代專家——金融學(xué)家宏皓最核心課程：
1、《政府、企業(yè)資本運(yùn)作與投融資方法》
2、《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與銀行金融創(chuàng)新》
3、《房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及轉(zhuǎn)型升級(jí)》
4、《民間金融轉(zhuǎn)型升級(jí)應(yīng)對(duì)策略》
5、《地方融資平臺(tái)融資模式與金融創(chuàng)新》
6、《經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境分析及投資策略》
7、《十八屆三中全會(huì)及兩會(huì)政策解讀與企業(yè)應(yīng)對(duì)策略》
8、《互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)銀行的影響和創(chuàng)新應(yīng)對(duì)》
9、《產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金融創(chuàng)新應(yīng)用實(shí)務(wù)》
10、《互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)和創(chuàng)新應(yīng)對(duì)》
11、《互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代投融資管理策略》
金融學(xué)家宏皓在中國金融領(lǐng)域獨(dú)樹一幟的授課風(fēng)格
一、中國劃時(shí)代的金融專家，是在中國金融領(lǐng)域講課最受歡迎的中國頂級(jí)金融實(shí)戰(zhàn)專家，各大高校EMBA、總裁班開學(xué)第一課的金牌指定授課專家。
二、中國唯一的金融學(xué)家，能在講課中幫助受培訓(xùn)學(xué)員企業(yè)解決融資資金籌措等實(shí)際問題的落地型金融專家。
三、中國唯一能運(yùn)用多種金融工具給政府、銀行、企業(yè)解決發(fā)展難題的金融創(chuàng)新實(shí)戰(zhàn)專家。
四、創(chuàng)建了中國人自己的金融理論。當(dāng)前的中國只有宏皓教授的金融理論才能實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能突破中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。運(yùn)用宏皓的金融理論的所有企業(yè)、銀行、政府才能更好地健康持續(xù)發(fā)展，形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
宏皓教授是全國總裁班開班第一課王牌主講人，是對(duì)企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程導(dǎo)師，是講授民間金融轉(zhuǎn)型升級(jí)國內(nèi)唯一專家，是講授房地產(chǎn)課程最具落地實(shí)操性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)唯一實(shí)戰(zhàn)專家，是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專家。
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宏皓——著名金融學(xué)家﹑中國互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、中國金融智庫首席金融學(xué)家、融資專家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑政府、上市公司金融顧問，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會(huì)秘書長，央視網(wǎng)財(cái)經(jīng)評(píng)論員。是中國目前首位指導(dǎo)各地政府產(chǎn)業(yè)投資基金的建立及運(yùn)作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺(tái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的金融實(shí)戰(zhàn)專家。被社會(huì)廣泛譽(yù)為：投資大師，中國私募基金之父。
撰寫農(nóng)行總行2012年中國財(cái)富管理發(fā)展報(bào)告，指導(dǎo)中國農(nóng)業(yè)銀行私人銀行金融創(chuàng)新。2013年為招商銀行總行建立小貸商學(xué)院，指導(dǎo)招商銀行小貸中心金融創(chuàng)新。為農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、交通銀行、興業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、重慶農(nóng)商行等總行及各地分行、中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)等多次培訓(xùn)指導(dǎo)其轉(zhuǎn)型升級(jí)。
擔(dān)任金融顧問并指導(dǎo)轉(zhuǎn)型升級(jí)的企業(yè)及政府機(jī)構(gòu)：經(jīng)緯紡機(jī)股份有限公司、中國中鐵電氣化局集團(tuán)有限公司、中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司、中國恩菲工程技術(shù)有限公司、黑龍江富錦市、江蘇溧陽市，江蘇常州市、湖北長陽縣、四川眉山市、鄭州市航空工業(yè)園、內(nèi)蒙古包頭產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中建五局、鄭州市黃河勘探設(shè)計(jì)院、萬達(dá)集團(tuán)、廣州雅居樂集團(tuán)等。
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