幾年前房地產的限購政策出臺,目的是為了調控虛高的房價,結果是不僅沒有達到調控房價的目的反而進一步推高了房價,進一步吹大了房地產的泡沫。于是，許多學者都在批評：限購政策的失誤。

當下房地產泡沫正在破滅的開始,于是許多地房政府開始私下取消限購，希望通過取消限購能解決當下的房地產泡沫破滅的危機。筆者認為：當前條件下全國取消限購的時機成熟,未來一年左右全國取消限購應該沒有懸念。限購取消后房價繼續下跌幾年也將是必然的趨勢。

一、住建部正式完成了“一把手”換帥對房價的影響

6月27日，十二屆全國人大常委會第九次會議閉幕。會議經表決，決定免去姜偉新住建部部長職務，任命陳政高為住建部部長。

其實，在今年4月29日陳政高從遼寧省省長轉任住建部黨組書記后，他的工作已經開展。兩個月來，他4次赴地方調研，內容主要圍繞保障性住房建設和棚戶區改造。根據陳政高的履歷，業內普遍認為，其履新住建部，或意味政府對房地產政策的關注點已經發生變化——逐漸從市場收回，轉而在供給端發力。

住建部會更側重棚戶區改造這項民生和發展工程。住建部通過擴大棚戶區的改造增加房地產的供應量，而且是低價大量供應。第二個加快城鎮化的建設，給更多的農民工建房，價格更低蓋房子的數量更多。而這兩種低價大量蓋房的模式地方政府最高興，并且會大力支持。

因為，只有大量蓋房子地方政府官員們的灰色收入才會增加，所以這兩項工作地方政府的官司員們積極性非常高，沒有任阻力。這樣一來本來就大量過剩的房地產，在大量新增低價地產后，房價將會持繼下跌，中國今后最多的就是房子，大家都喜歡蓋房子,干脆蓋滿神州大地，這正是李克強總理高明的用人之道和智慧的房地產調控謀略,不動聲色，就輕松解決了房地產調控的問題。

二、歷史性的樓市下跌拐點正在形成

相比于去年的火熱，今天上半年的北京樓市卻只能用冷清來形容。今年上半年北京新建住宅22782套的簽約套數和275萬平方米的成交面積，也雙雙創下了近9年來的同期最低值。

庫存將進一步增加：今年以來持續萎縮的成交量也在不斷推高北京的住宅庫存總量。截至6月20日，北京期房住宅和現房住宅的庫存分別為46117套和34727套，合計庫存為80844套。這是繼2013年1月1日北京住宅庫存達到80038套的高點后，該數據再次達到8萬套以上，并創下近18個月的新高。據悉，自今年春節后，北京住宅的庫存量便快速上漲，從5年來最低點5.5萬套猛增至目前逾8萬套。而7月份，北京還將有36個項目入市，而這些入市的項目絕大部分定價謹慎。由于上述項目供應的住宅數量超過了一萬套，預計北京住宅的庫存量也會進一步提升。

  數據顯示，北京樓市供應自3月份以來便大幅增加，月度開盤項目數量已連續5個月超過30個，3月份—7月份這5個月的市場總開盤量，較去年同期已經上漲近六成。據統計，7月份預計開盤的項目中，有17個項目已給出定價，其中16個項目以低于市場預期價格入市，占比超過九成。

自住房扎堆入市。實際上，隨著今年自住型商品房的扎堆入市，已經對定位剛需的北京純商品房住宅產生了很大的沖擊。根據北京市住建委官方公開信息統計，從2013年11月29日第一個自住房項目開始申購以來，截至目前，自住房項目入市量已達11個，合計供應住宅套數約為1.8萬套，合計供應面約為160萬平方米。

二手房量價齊跌。相比于新建住宅，北京二手房市場的表現則更加慘淡，成交量和成交均價也是雙雙下滑。在國家統計局日前公布的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，北京二手房價格在5月份出現了較大幅度的下滑，跌幅位列70個大中城市之首。

三、不動產登記只是時間的問題

根據國土資源部上月通過的立法計劃，《不動產登記條例》已由6月底前出臺變為6月底前力爭報出送審稿，年內完成立法。

我國是世界上少數幾個將土地和其他不動產分離的國家，登記機構“多頭執政”，依據不一，權屬不明，不僅增加老百姓辦證跑腿的成本，還帶來交易風險。

不動產登記局今年5月在國土資源部掛牌成立，各地陸續啟動不動產統一登記試點。今后，土地、房屋、林地等不動產登記將由一個部門承擔，住建、農業、林業、海洋等部門的部分職責將轉入國土部門，機構和人員面臨撤并劃轉。

為減小阻力，打消地方疑慮，住建部去年與實現個人住房信息聯網的城市簽訂“數據采集和使用安全協議”，內容包括“查詢結果不作為法院判決和行政處罰依據”，此事的敏感性可窺一斑。

當前在住建部層面已難推動住房信息聯網，思路不能再局限于單一的房產登記，當整合不動產登記，由一個部門全盤指揮，破解各自為政下難以推動的局面，全國房地產數據聯網雖有阻隔力，但改變不了趨勢，最多在時間上晚一兩年。而這兩年內對于擁有大量房地產的官員們聰明點的必然會清倉賣出，否則就成了反腐的對象。

綜上所述，筆者認為取消房地產限購政策在一年左右一定會在全國展開，但是房地產的限購政策取消后不會改變房價持續下跌幾年的歷史趨勢。

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宏皓——著名金融學家﹑中國互聯網金融行業協會會長、中國金融智庫首席金融學家、融資專家，北京交通大學客座教授、中央財經大學證券期貨研究所研究員﹑政府、上市公司金融顧問，中經產業基金理事會秘書長，央視網財經評論員。是中國目前首位指導各地政府產業投資基金的建立及運作，幫助地方政府用金融創新搭建多元化的投融資平臺實現轉型升級的金融實戰專家。被社會廣泛譽為：投資大師，中國私募基金之父。

撰寫農行總行2012年中國財富管理發展報告，指導中國農業銀行私人銀行金融創新。2013年為招商銀行總行建立小貸商學院，指導招商銀行小貸中心金融創新。為農業銀行、建設銀行、工商銀行、交通銀行、興業銀行、郵政儲蓄銀行、重慶農商行等總行及各地分行、中國銀行業協會等多次培訓指導其轉型升級。

擔任金融顧問并指導轉型升級的企業及政府機構：經緯紡機股份有限公司、中國中鐵電氣化局集團有限公司、中冶置業集團有限公司、中國恩菲工程技術有限公司、黑龍江富錦市、江蘇溧陽市，江蘇常州市、湖北長陽縣、四川眉山市、鄭州市航空工業園、內蒙古包頭產業園區、中建五局、鄭州市黃河勘探設計院、萬達集團、廣州雅居樂集團等。

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