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近日，獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石發(fā)表了一篇關(guān)于合理房價與樓市的討論文章，他用房價收入比來計算合理的房價，得出上海和北京的房價與收入之比高達(dá)15.9倍和22.3倍！另據(jù)理論公式推算，北京、上海和廣州的合理房價分別僅為每平方米4000多元。

金巖石表示，用房價收入比來計算合理房價，國際貨幣基金組織提供的2012年數(shù)據(jù)是：新加坡4.4倍，紐約6.2倍，而中國的上海和北京高達(dá)15.9倍和22.3倍。另外，有人用2011年的公開數(shù)據(jù)，根據(jù)家庭可支配收入和每戶90平方米來計算合理的房價水平，北京、上海和廣州的合理房價分別僅僅為每平方米4387元、4831元和4573元。

這兩個理論公式在多數(shù)國家的實證性研究都被證明行之有效，為什么在中國就不適用了？

金巖石認(rèn)為，首先因為中國是人口大國和貨幣大國，中國的城市化史無前例。這兩個理論公式的前提是：第一，人口不流動；第二，貨幣不增長。但在中國的城市化浪潮中，這兩個前提根本不存在。尤其是在中心城市，人口和貨幣在流動中積聚集中，這是城市化進(jìn)程中不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

另外，從財富理論看城市，看似不合理的高房價卻是提升城市競爭力的經(jīng)濟(jì)杠桿。因為高房價以三種方式調(diào)節(jié)著人口的流動：其一，高房價補(bǔ)償原住民，購房者用現(xiàn)金贖買稀缺空間，并讓一部分原住民自愿退出競爭；其二，高房價延緩?fù)鈦砣丝诘牧魅耄⒆尭偁幜^弱者被迫放棄競爭；其三，高房價提升城市人口的整體素質(zhì)，讓更具競爭力的人持續(xù)流入從而提升城市的競爭力。

金巖石認(rèn)為，合理房價、合理的住宅體系與合理的城市化布局三者之間的關(guān)系應(yīng)該是相互制約，共同決定著“人的城市化”。據(jù)此判斷，中國城市化可謂大局已定，未來10年城市人口將逐漸達(dá)到總計10億，區(qū)域分布將呈現(xiàn)“二八”格局：50%以上進(jìn)入特大型城市群，30%左右進(jìn)入二線中心城市，其余20%分布在若干中小城鎮(zhèn)。而政府真正的挑戰(zhàn)則是：如何經(jīng)營、管理億萬人口級別的特大型城市群。