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2016年不確定環境下，去庫存的出路何在？

由此看來，救樓市、去庫存問題在諸多現實障礙下，似乎打上了一個難解的“死結”。我們必須看到，2016年的樓市，盡管有“中央兩會”定調之下的政策利好和寬松環境，但宏觀經濟整體低迷、中西部地區三四線城市實業空虛等因素，仍然增加了樓市的不確定性。因此2016年住房市場回暖基礎不穩，市場風險較大。這主要表現在：國際方面，中國的外向型經濟大受影響，而且近年來人民幣匯率延續著貶值趨勢，未有扭轉跡象。今年元旦過后甚至出現連續爆跌。人民幣貶值、美元走強，必然帶來資本的外流。這一方面會加大房企海外融資的成本和融資難度，另一方面資本外流又造成國內樓市購買力的流失。其次，宏觀經濟進一步下行的壓力，加大了普通產業勞動者的失業危機，打擊了人們的收入增長預期，會壓制部分人的購房意愿；再次，三四五線城市房地產盲目發展下，現有房屋保有量過大，甚至已局部過剩；以及由于經濟發展水平低，缺乏人口吸引力甚至人口凈流出。有關資料顯示，近幾年三四五線城市人口凈流出呈加快趨勢，等等。這都是需要面對的困難。

高層“打響四個殲滅戰”的號角已經吹響。三四五線城市如何化“危”為“機”，順利實現去庫存？

假如2016年去庫存狀況仍然不令人滿意，決策層面可能的進一步措施及其局限性，這里筆者綜合各方面因素一并分析如下：一是進一步降低購房門檻。例如再降首付，如有必要，首付甚至可能降到10％。又如調高公積金貸款額度等。如此則杠桿率太高，增加了不良貸款的風險，必須謹慎。再如降準降息。經過2015年連續五次降準降息，目前房貸利息已處于十年來最低水平。2016年如果迫于形勢，不排除還有1至2次降準降息的可能，但空間已經不大。二是繼續加大稅費優惠和購房補貼，或者調整首貸標準、二三套房稅費等。這一招的見效往往較為明顯，因此常被地方政府用作救市的靈丹妙藥。三是啟動房貸利息抵扣個稅。擬議中的這一招，2015年底曾讓媒體熱鬧過一陣。但筆者認為此招恐怕也難見效。因為三四五線城市收入低，普通工薪階層個稅極其有限，能沖抵的房貸利息也就極其有限。難以有效刺激三四線市場，反倒是將利好一二線城市。然而，一二線城市2015年以來提前回暖并呈瘋狂態勢，“個稅抵利息”最能刺激的是高收入人群，容易進一步拉升房價，而且也有“劫貧濟富”、影響社會公平的負作用。四是停建經適房，對保障人群改發貨幣補貼，和棚戶區改造改為貨幣化安置。五是政府回購商品房用作保障房。這四、五兩招如果操作得好，有可能較大程度化解部分商品房庫存。頗有政府為房地產市場“兜底”的意味。僅以棚戶區改造來看：根據國務院工作安排，2015～2017年全國棚戶區改造任務為1800萬套。而2015年國務院確定的改造任務目標為540萬套。照此推算，2016年和2017年的改造任務達1200多萬套。如果今明兩年內貨幣化安置占到一半比例，也將形成900萬套的住房需求。當然這只是理論上的。對于城市低收入家庭和棚戶區居民來說，貨幣化安置的補貼力度在多大程度上能轉化為購房需求？還有待觀察。倒是政府回購商品房用作保障房和公租房，現實的去庫存效果會明顯得多。但這也宥于政府的財力和住房保障能力及規模。

至于地方政府層面，現實條件下，要克服短期利益行為，壓抑賣地沖動，放緩土地入市節奏。長遠看，三四線城市地方政府要下決心改變那種急功近利的發展方式，真正樹立科學的發展觀，結合地方特點和資源稟賦，著力培植新的經濟增長點，同時大力發展現代服務業，特色農業例如特色種植業、養殖業、觀光農業，和農產品深加工等，擺脫單純的“土地財政”依賴，發展壯大區域經濟，不斷創造城市就業機會，同時下大力氣不斷完善文化、體育、教育、醫療、養老等公共服務，才能吸引并留住人才，吸納農村轉移勞動力，給房地產業長遠發展和現實去庫存創造良好的社會環境。否則，“促進房地產業健康穩定發展”就只是一句空話。

企業營銷層面。房企要轉變觀念，打開視野和思路，創新營銷模式，改進去庫存手段。采用靈活有效的營銷手段，去除浮躁，加強樓盤的針對性宣傳，加大優惠促銷力度，必要時適當降價，以價換量，緩解現金流。要注意創新產品，提升質量，同時優化產品結構，更好地滿足人們對于優質住宅、創新型住宅（如萬科微公寓）的需求。另一方面，房企積極主動地配合地方政府的去庫存政策，爭取把質量良好的庫存商品房轉化為政府保障房。要審時度勢，積極參與和推動社會資本搭建住房租賃平臺，并且在社會資本融資、貸款、擔保和公證等方面提供優良服務和售后服務，善于借勢和借力，實現庫存的多渠道有效去化。

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2016年第1期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。北京大學、清華大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產培訓協會高級顧問，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com