我在新出版的《你的投資機會在哪里？》一書中指出，房地產行業從2014年開始，進入常態化發展。只要是常態化地產，就一定符合經濟學規律，價格漲時需求下跌，價格跌時需求上升，而不會出現一直暴漲或暴跌的現象。那什么是常態化地產呢？以住宅為例，第一，是不是具有本相關公司股票走勢方正證券6.86+0.040.59%開創國際16.15+0.030.19%地特性，如靠近市中心、火車站、臨湖面海等；第二，是不是學區房；第三，是不是地鐵房；第四，是不是剛需房。這四個條件滿足越多就越常態化，越常態化就越符合經濟學規律。非常態化地產，比如一些“鬼城”，沒學校，沒地鐵，也不是剛需房，就像庫存的衣服，是沒人要的。

　　下面我以深圳和上海的樓市為例，做具體說明。2015年5月18日，國家統計局發布70個大中城市住宅銷售價格變動情況，深圳新建住宅價格同比增長0.7%，環比增長1.8%。無論環比還是同比，深圳樓市均處于全國漲幅第一?！督袢赵鐖蟆?015年6月2日報道，“深圳樓市紅火，房地產登記中心一號難求”。一財網6月4日報道，“深圳樓市把北、上、廣甩出一條街”?？吹竭@些新聞標題我們會以為，2008年那一輪樓市暴漲又開始了。但是通過分析你會發現，這完全不是我們想象中的全線暴漲！只是個別區域在漲，大部分地區漲幅不大，整體5月房價環比上漲1.67%,二手房同比還下跌了10.71%，和上一輪樓市暴漲時每天一個價不可同日而語。

　　首先我們來分析深圳各個區域的漲幅，龍華新區、寶安區、南山區、大鵬區這四個板塊帶動了深圳樓市上漲。其他地方都是持平，也有區域下跌，比如光明新區。其中漲幅最大的大鵬區，2015年1月，深圳市委通過《大鵬新區生態文明體制機制改革總體方案（2014—2020）》和五個專項改革方案，刺激了這個區域房價上漲。而南山區價格上漲是因為前海蛇口自貿區的掛牌。龍華新區和寶安區的上漲原因更直接，廣深港高鐵的口岸將要設計在這里，30分鐘直達香港西九龍，所以房價上漲。從具體分析可以看出，只要符合我講的常態化地產四個條件的區域就漲得快，不符合的區域如光明新區就會跌。

　　再來看上海。我們研究發現，漲價的區域主要集中在地鐵和即將開通地鐵的片區，符合我說的第三個條件，地鐵房概念。地鐵14號線于2014年底開工建設，所以沿線的房價都在上漲，而漲幅較高的區域為地鐵未來的換乘中心車站。如嘉定區嘉定新城，5月份比4月份上漲了2.47%，長寧區武寧路上漲4.99%，靜安區曹家渡上漲2.86%，黃浦區董家渡上漲3.06%，黃浦區豫園上漲3.95%，這都是因為地鐵14號線的緣故。

　　還有崇明區，因為之前交通不便，二手房價格每平方米不到8000元，2014年10月29日，地鐵19號、20號、21號線規劃方案出臺后，這三個島將通地鐵，所以房價也開始上漲。金山區房價也從2014年底開始上漲，原因是2014年12月15日，金山海岸地區城市設計方案開始向全球征集，要把這塊石化污染重地改造成環境優美的濱海城區。

　　因此，我建議大家可以按照我說的四個條件來選購常態化地產。購買以后不會有暴利，長期來看價格上漲幅度應該和通貨膨脹差不多，大概比通貨膨脹高一個百分點，美國在過去一百年就是這樣。所以如果你想保守投資的話，買常態化的地產，長期之下可以保值。

　　我統計了國內部分城市的房價和交易量數據，房價和交易量基本呈負相關。先看2014年1月1日—12月31日，北、上、廣、深二手房的交易價格跟數量，如圖18-1所示。北京房價在4月份達到最高點，4月份之后房價下跌4.8%，交易量上漲218%；上海房價在8月份達到最高點，8月份之后房價下跌7.8%，交易量上漲80%；廣州房價在7月份達到最高點，7月份之后房價下跌12%，交易量上漲117%；深圳房價在8月份達到最高點，8月份之后房價下跌17.4%，交易量上漲118%。

　　2014年全國各城市房價達到最高點之后，幾乎都出現了價格下跌、交易量上漲的“香奈兒現象”，樓市慢慢恢復常態化。并且，2015年繼續延續2014年的態勢，價格同比下跌，交易量上漲。

　　暴利時代結束，房地產市場回歸理性

　　我們統計了全國主要城市房地產的平均庫存以及開發投資增速，發現一個規律，那就是房地產市場逐漸回歸理性，房子回歸它的本來屬性。請看圖18-12。如果2014年1月的庫存為1，那么到了2015年1月，庫存為1.38，也就是說庫存量增加了38%，庫存積壓相對嚴重。因為高庫存，房地產的開發投資增速從2014年1月的20%下降到了2015年3月的6%，進入了一個平穩發展期。這里就可以看出，當庫存增加時，投資開始放緩，樓市逐漸回歸經濟學常識。因為普遍降價銷售，到了2015年5月，庫存已經降到了1.32，說明通過降價來去庫存是有效果的。

　　同時我們看到，即使政策松綁，買房杠桿已經很高，但是房價并沒出現暴漲。2015年3月30日，央行發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，其中規定：公積金貸款買首套房的首付比例只需要20%；購買二套房，首套房貸款已結清的首付比例為30%，未結清的首付比例為40%。相比此前二套房首付比例60%，已經大幅降低，但是全國各地房價都沒有出現以前那種暴漲，樓市逐漸回歸理性。

　　根據我們的判斷，2008年之后的那輪房價暴漲以后都很難有了。城市新增人口在急劇放緩。2010年，新增進城農民工數量為802萬，2012年減少到473萬，到2014年只有211萬，只相當于2010年的四分之一，后續勞動力嚴重不足。當然，北、上、廣、深這些一線城市還是很有吸引力的，勞動力短缺的主要是三線及以下城市。方正證券的最新研究報告也顯示，2015年之后，中國20～64歲勞動力人口開始負增長，而且下降速度將超過日本。

　　經濟下行壓力加大，如何從危機中找準機會？

　　人民幣意外貶值，新一輪匯率大戰誰是贏家？金磚銀行的成立能否開創國際金融新格局？希臘危機追根溯源，誰是始作俑者？以自貿區突圍TPP，勝算幾何？全球股市巨震，我們還能從哪里掘到金？暴利時代結束，“常態化地產”還值得投資嗎？誰主導了國際大宗商品走勢？民營銀行真的是金融改革的靈丹妙藥嗎？置身新一輪的投資大戰與財富洗牌，你不只是看客!