“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀80年代引入國內，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，物業(yè)是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施、相關場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權益。其中，各類建筑物分為住宅小區(qū)的房屋、寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉庫、體育場館等；配套設施分為市政設施、文化娛樂設施、交通設施等場地分為：庭院、綠地、道路等。

物業(yè)的特點

　　根據(jù)物業(yè)用途的不同，物業(yè)可分以下幾種類型：

　　1.居住物業(yè)：包括住宅小區(qū)、公寓、別墅德等。

　　2.商業(yè)物業(yè)：包括寫字樓、百貨商場、大型超市、酒店、賓館、娛樂廳(場)等。

　　3.工業(yè)物業(yè)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。

　　4.特種物業(yè)：包括學校、醫(yī)院、車站、政府大樓、體育場館等。

　　1.位置的固定性

　　物業(yè)不論外形、結構、用途如何，它都依附于一定的土地之上，通常情況下是不會移動的，具有固定性的特點。

　　2.壽命的耐久性

　　物業(yè)不同于普通物品，一經(jīng)建造完成，只要不故意損壞或，一般可以使用數(shù)十年，甚至上百年以上的時間。

　　3.功能的多樣性

　　物業(yè)按使用功能可分為許多類型，即有住宅小區(qū)，又有寫字樓、商業(yè)大廈、學校等等，它們可滿足人們對物業(yè)功能多方面的需要。

　　4.價值的投資性

　　物業(yè)是土地與房屋構成的統(tǒng)一體，在房屋價格中包含土地的使用費。而土地具有稀缺性，城市的發(fā)展，會導致土地增值，從這一點來講，物業(yè)具有投資價值。不過從市場經(jīng)濟角度，物業(yè)也同樣有貶值的危險。

物業(yè)的要素

　　由此可見，物業(yè)包含以下要素：

　　(1)已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的樓宇。

　　(2)與這些樓宇相配套的設備和市政、公用設施。

　　(3)樓宇的附屬建筑包括內部的多項設施和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內非主干交通道路。

　　(4)附著在物業(yè)上的各種權益。

物業(yè)的性質

　　物業(yè)的屬性與房地產(chǎn)的屬性有許多相似之處，分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質，掌握物業(yè)管理運作規(guī)律，做好物業(yè)管理有著十分積極的意義。

　　1.物業(yè)的自然屬性

　　物業(yè)的自然屬性是指與物業(yè)的物質實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質，它是物業(yè)社會經(jīng)濟性質的物質內容和物質基礎。物業(yè)的自然屬性主要指：

　　(1)物業(yè)的二元性。物業(yè)的物質實體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物，其基礎總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。物業(yè)是土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質內容。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質。

　　(2)物業(yè)的有限性。物業(yè)的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用做興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發(fā)建設。由于現(xiàn)代建筑物技術要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會經(jīng)濟力量和技術水平因素。

　　(3)物業(yè)的差異性和多樣性。物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。隨著人口的增加和經(jīng)濟的發(fā)展，人類就必須開發(fā)利用劣質土地。土地的優(yōu)劣，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術經(jīng)濟條件的不同而形成了物業(yè)形式的多樣性。每一座建筑物都是單件產(chǎn)品，它們在類別、品種、規(guī)格、結構、式樣、外觀以及年代等方面都存在著某種不同之處。

　　(4)物業(yè)的不可移動性。物業(yè)的不可移動性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業(yè)從偏遠區(qū)位移動到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動法律意義或實質上的物業(yè)位置。

　　(5)物業(yè)的長期性。物業(yè)的長期性主要體現(xiàn)為建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費。其價值可以一次收回，也可以在較長時期內多次收回。

　　(6)物業(yè)的配套性。物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設施來滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。

　　2.物業(yè)的社會屬性

　　物業(yè)的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟屬性；從商品的生產(chǎn)關系和財產(chǎn)關系的調整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權屬問題。

　　(1)物業(yè)的經(jīng)濟屬性

　　1)商品屬性。物業(yè)的商品屬性是由物業(yè)的使用價值和商品經(jīng)濟決定的，它具有幾方面的實質性內容：通過市場交易活動實現(xiàn)物業(yè)的價值和使用價值。物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權的出讓與轉讓，都體現(xiàn)了物業(yè)的商品屬性；物業(yè)的開發(fā)建設、經(jīng)營管理都是商品經(jīng)濟活動，必須遵從最基本的價值規(guī)律；物業(yè)的分配與消費，即便是非盈利性的，也都無一例外地充斥著商品的行為，奉行著“商品一貨幣”的規(guī)則。參與物業(yè)開發(fā)建設、經(jīng)營管理與消費的人與人之間的關系，本質上是一種商品經(jīng)濟的關系，從生產(chǎn)到消費都是有償?shù)摹?

　　2)稀缺性。物業(yè)在供應上的稀缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應的絕對稀缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應的相對稀缺。

　　3)保值、增值性。物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動，但從長期來看，它會在波動中呈現(xiàn)出上揚的趨勢，其上揚的形式是呈螺旋式上升。

　　4)宏觀政策的調控性。由于物業(yè)的稀缺性，也由于物業(yè)是關系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，而且我國的物業(yè)是從福利分房、行政性管理轉換過來的，政府在宏觀政策上的調控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是政府通過各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來調控物業(yè)建設的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等來維護土地的公有性，合理保護和開發(fā)土地資源，并科學、合理地規(guī)劃和建設城市，實現(xiàn)城市經(jīng)濟、社會發(fā)展目標；二是物業(yè)建設是一個系統(tǒng)工程，既會涉及許多相關的法律、法規(guī)、政策，也會涉及市容環(huán)境保護、綠化、治安管理等有關法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也受到法律和政策的約束與規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對物業(yè)服務公司的資質驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理等都有明文規(guī)定。

　　(2)物業(yè)的法律屬性

　　物業(yè)的法律屬性集中反映在物權的關系上。我國的房地產(chǎn)物權是指物權人在法律規(guī)定的范圍內享有的房屋所有權，及其占有土地的使用權。與購置其他商品不同的是，購人物業(yè)就意味著購入一宗不動產(chǎn)的所有權(物權)，它不僅是一項單項權利，而且還是一個權利束，擁有多項權能，如因租售、抵押等而形成一個完整的、抽象的權利體系。在這一權利體系中，各種權利既可以以不同形式組合，也可以相互分離，單獨行使和享有。顯然，房地產(chǎn)物權比其他商品財產(chǎn)權的結構更為復雜。

物業(yè)的產(chǎn)權與權屬界定

　　(1)私有產(chǎn)權。對于物業(yè)的“所有者”來說，所擁有的物業(yè)的權利，包括獨自擁有、使用和享受其名下物業(yè)及全部租金的收益，以及全權將其名下所占的業(yè)權份數(shù)連同相關權利自由出售、轉讓、出租或準許他人使用而不受其他人的干涉。

　　(2)集體產(chǎn)權。集體產(chǎn)權就是由多個人共同擁有某一資源。如何使用這一共同擁有的資源必須由集體來決定。例如，一個小區(qū)中的運動場是全體業(yè)主共同擁有的，但這并不表示每一位業(yè)主都可以為所欲為地使用。如何使用這個運動場，必須由全體業(yè)主組成的業(yè)主委員會集體決定。同樣，如何對集體擁有的物業(yè)進行維修保養(yǎng)，也需通過業(yè)主委員會集體決定。

　　(3)建筑物區(qū)分所有權。私有產(chǎn)權、集體產(chǎn)權是比較容易區(qū)分的。但在實際的物業(yè)管理操作中，對于一幢單體建筑物，如果由多位業(yè)主共同擁有，其產(chǎn)權的界定仍有相當?shù)碾y度。法學界把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權。

　　建筑物區(qū)分所有權是指多個區(qū)分所有權人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權人對建筑物專有部分享有專有所有權與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權，以及因區(qū)分所有權人之間的共同關系所產(chǎn)生的成員權。